西南商业大厦股份有限公司诉云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2004）昆民一初字第48号

原告：西南商业大厦股份有限公司。

地址：昆明市人民中路196号。

法定代表人：李太安，董事长。

委托代理人：杨晓莉、高敏，云南上义律师事务所律师（特别授权）。

被告：云南省电影发行放映公司。

地址：昆明市北京路和平新村6号

法定代表人：杨勇，经理。

委托代理人：杨洁，云南昆援律师事务所律师（特别授权）。

委托代理人：周兰平，该公司西南电影超市经理（特别授权）。

原告西南商业大厦股份有限公司诉被告云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷一案，本院于2004年3月16日受理后，依法组成合议庭。双方当事人于2004年4月20日在本院组织下进行了证据交换。2004年4月23日，本院公开开庭审理了本案。原告的诉讼代理人高敏、被告的诉讼代理人杨洁和周兰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2000年11月23日原、被告签订《租赁合同》约定：原告将其所有的西南商业大厦六楼东区共2810平方米的场地出租给被告经营影视业务；租赁期限为12年，即从2000年12月1日—2012年11月30日止；双方还约定了其他有关权利义务。合同签订后，原告按约将场地交付被告使用，但被告一直未按约及时支付租金，经被告要求，原告同意减免部份租金后，被告仍未按约支付租金，并以各种理由推脱，截止2003年12月31日被告累计拖欠原告租金1444859.5元。被告的行为已没有继续履行合同的能力及诚信，因此，特提起诉讼请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，由原告收回出租场地；2、由被告支付原告拖欠至2003年12月31日的租金1444859.5元及2004年1月1日起至偿还之日止的场地租金，并支付违约金40万元；3、由被告承担全部诉讼费用。

被告辩称，其有能力继续履行合同，不同意解除合同；如果解除合同，则要求对其投入的装修和设施进行现值评估并由原告补偿。其未能支付租金，是由于：一是非典客观原因造成，二是双方对支付租金的时间进行了变更，另外原告诉请的租金计算有误，应予更正。因其没有违约，故不应支付原告违约金。

综合原、被告诉辩主张，本案原、被告对以下问题存在争议：

1、被告欠原告租金数额为多少？被告是否应支付原告违约金？

原告认为，截止2003年12月31日被告共欠原告租金1365367元；被告欠租构成违约则应按约支付原告违约金40万元。据此，其向本院提交以下证据材料：2000年11月23日原、被告签订的《租赁合同》、2002年12月24日原、被告作出的《会议纪要》。欲证明租金数额。根据《会议纪要》第4条，确认被告欠原告2001年和2002年租金为1104588元，《会议纪要》第3条约定2003年实行保底年租金为80万元，被告 2003年已支付459728.5元，尚欠340271.5元；另外，2002年4月26日被告支付原告安全风险抵押金1000元；2004年被告支付原告租金78492.5元；综上，截止2003年12月31日被告共欠原告租金1365367元。关于违约金，根据《租赁合同》第六条第2款，如被告超过六十日仍不能如数足额交付应付金额时，原告有权终止合同，收回租赁场地，并按当年约定租金总额的50%支付违约金，又根据《会议纪要》第3条，2003年实行保底年租金为80万元；因此被告逾期支付原告租金，应支付40万元违约金。

经质证，被告对原告所举证据材料的真实性无异议，但不同意原告的证明观点。

被告认为，截止2003年12月31日被告共欠原告租金1358367元；被告未按约支付租金是因为原告也有违约情况、还有非典等客观原因造成，因此被告没有违约，不应支付违约金。据此，其向本院提交以下证据材料：2000年11月23日原、被告签订的《租赁合同》、2002年12月24日原、被告作出的《会议纪要》、2001年2月19日原告致被告及云南匹克商贸有限公司的《关于解决西南大厦六、七楼垂直交通致函》、2001年4月5日被告致原告的《关于改善经营环境有关问题的函》、2001年9月17日被告致原告的《关于恳请减免电影超市部分场地租金的被告》、2003年5月29日中国电影集团公司的《紧急通知》、2004年2月6日被告致原告的《关于申请减免2003年部份场地租金的报告》、2004年4月19日被告的《情况说明》。欲证明，关于租金数额，根据《会议纪要》第2条和第3条，2000年的租金为79230元、2001年的租金为950760元、2002年的租金为 855684元，2003年的租金为80万元，即2000年—2003年其应交租金为2685684元，其已交租金1327317元，尚欠1358367 元；关于违约金，首先原告也有违约事实，原告提供的电梯不能保证正常使用、房屋顶漏水、拒绝为其提供年检资料，其次《会议纪要》对原《租赁合同》有关事宜重新作出约定，但并未对违约金作出约定，再次《租赁合同》约定的“当年所交租金的总额”是个不确定数字，还有2003年发生非典，应视为“不可抗力”，因此应免除其违约责任。

经质证，原告对被告所举证据材料的真实性无异议，但不同意被告的证明观点。

通过原、被告对上述证据材料的质证，原、被告对以上证据材料的真实性均无异议，本院予以确认。

2、原、被告签订的《租赁合同》是否解除？如果解除，对被告投入的装修和设施是否进行价值评估？

原告认为，双方签订的《租赁合同》应当解除；对被告投入的装修和设施不进行评估。据此，其向本院提交以下证据：2000年11月23日原、被告签订的《租赁合同》、2004年4月16日原告的《解除合同通知》。欲证明，如被告超过六十日仍不能如数足额交付租金，其有权终止合同、收回场地，并且其已通知被告解除合同，符合法律规定；因租赁期满、或因不可抗力、或因被告违约使合同提前终止，被告投入的装修、增添的设施、设备，按照“来者修、去者留”的原则，无条件地留给其，否则其有权要求被告恢复原样。综上，《租赁合同》应当解除，其收回场地，对被告投入的装修和设施不进行评估。

经质证，被告对原告所举证据材料的真实性无异议，但不同意原告的证明观点。

被告认为，双方签订的《租赁合同》不应解除，要求继续履行；如解除合同，则应对其投入的装修和设施进行评估，由原告补偿。据此，其向本院提交以下证据材料：被告支付原告租金的凭证、2002年12月24日原、被告作出的《会议纪要》、2003年5月9日中国电影公司的《紧急通知》。欲证明，其每年支付原告租金，根据《会议纪要》支付租金的时间进行了调整，另外其没有按约足额交付租金是由于非典等客观原因造成，因此《租赁合同》应继续履行，因其无过错；如解除《租赁合同》因其投资较大，则应对其投入的装修和设施进行评估。

通过原、被告对上述证据材料的质证，原、被告对以上证据材料的真实性均无异议，本院予以确认。

诉讼中，本院依职权到昆明市*办公厅调取2003年4月27日*昆明市委办公厅（通知）昆办通［2003］19号*昆明市委办公厅、昆明市人民*办公厅《关于成立昆明市非典型肺炎防治工作指挥部的通知》，经市委、市*决定，成立昆明市非典型肺炎防治工作指挥部（简称非典指挥部）； 2003年6月28日非典指挥部作出昆防治指［2003］26号《昆明市非典型肺炎防治工作阶段性总结》，对取得抗击非典斗争的阶段性成果进行总结。

经质证，原、被告对以上两份证据均无异议。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：

1、2000年11月23日原、被告签订《租赁合同》约定：原告将其所有的西南商业大厦六楼东区全部使用面积和通道分摊面积2560平方米、六楼东侧外退台使用面积250平方米的场地，出租给被告经营影视业务。租赁期限为12年（从2000年12月1日—2012年11月30日）。租赁场地租金分段计算：⑴、2000年12月1日—2003年11月30日每平方米每月46元；⑵、2003年12月1日—2006年11月30日每平方米每月 48元；⑶、2006年12月1日—2012年11月30日每平方米每月50元。以上三个收费时间段，六楼退台的计价均按平方米价格50%计算。租金的支付和收取办法：按照先交租金后用房的原则，场地租金费按月计算，每季度结算一次，被告每个季度开始的15日前，交季度租金给原告，被告方可使用该承租的场地。租赁定金：原、被告双方约定，为保证合同履行，合同签订当日被告支付了原告定金80万元，并约定可冲抵租金。计租时间：从租赁开始日起的三个月内，按半价计租，三个月后的租金按合同约定计算。原告租给被告使用的场地上的设施、设备均为现状租赁，被告在租赁期间负有保护、维修现有设备的义务，所发生的费用由被告承担。租赁期满，或因不可抗力、或因被告违约使合同提前终止，原则上原告收回场地，被告收回自己的设备及经营资金，但被告投入的与场地有关的装修、增添的设施设备，应按照“来者修，去者留”的民间原则，无条件地留给原告，否则，原告有要求被告修复出租场地时原样的权利。违约责任：原告如未按约定的合同生效十日内，将租赁场地交给被告，原告应承担双方约定的被告已交定金的每日5‰的滞纳金，如原告逾期两个月不交付场地，则被告有权终止合同，原告应支付第一年约定租金总额50%的违约金。被告如未按约定的时限交给原告定金、租金、费用，被告则应承担双方约定的三十天内每逾期一日，按应付金额的5‰支付原告滞纳金，三十一日至六十日内，每逾期一日，按应付金额的8‰支付给原告滞纳金，超过六十日仍不能如数足额交付应付金额时，原告有权终止合同，收回租赁场地，并按当年约定租金总额的50%支付违约金。

2、2001年2月19日原告致被告及云南匹克商贸有限公司《关于解决西南大厦六、七楼垂直交通致函》，通知被告，决定将3-4号电梯更换，解决运输问题。2001年4月5日被告致原告《关于改善经营环境有关问题的函》，要求原告提供广告宣传位置、解决通风制冷设施、对房屋漏水进行修缮。2001年9月17日被告致原告《关于恳请减免电影超市部份场地租金的报告》，请求原告减免租金。2002年5月21日原、被告作出《会议纪要》，原告同意减去被告租金390365元，确认被告尚欠原告租金53万元（2001年12月前），被告保证于2002年6月15日前支付。2002年12月24 日原、被告作出《会议纪要》，对租金作适当下调，调整租金的计算及收取方式，原告减免被告2000年12月1日至2001年12月31日的部份租金 390365元，被告尚欠原告2001年的租金248904元；2002年的租金855684元，合计1104588元；从2003年1月1日至2006 年12月31日实行保底加提成的租金收取办法，保底年租金为80万元，被告在2003年1月30日前将所欠2001年和2002年的租金1104588元付清。2003年4月11日和8月19日原告致被告《催款通知》、2004年2月17日原告致被告《律师函》，均要求被告按《租赁合同》和《会议纪要》支付原告所欠租金。

3、2003年9月1日被告致原告《关于“催款通知”的复函》，陈述由于“非典”原因，经营状况很差，不能及时支付欠款。2004年2 月6日被告再致原告《关于申请减免2003年部份场地租金的报告》，陈述由于“非典”、电影院漏水、空调设施不佳、新兴同行业的出现，企业经营困难，恳请原告减免2003年的租金、降低2004年的租金标准。2004年4月16日原告经公证邮寄送达被告《解除合同通知》，认为被告长期拖欠原告租金，给原告经济造成极大损失，根据《租赁合同》约定的要求解除《租赁合同》，由被告归还原告租赁场地。2004年4月原告拒绝为被告协助办理工商年检有关手续。

4、被告支付原告租金情况：2000年定金30万元，租金：2001年10万元、2002年389096元（包括1000元的风险抵押金）、2003年459728.5元、2004年78492.5元，累计支付1327317元。根据2002年12月24日原、被告双方《会议纪要》第四条，确认被告欠原告2001年和2002年的租金为1104588元；2003年被告应付租金80万元，被告已支付了459728.5元，尚欠 340271.5元。截止2003年12月31日，被告共欠原告租金1365367元。

本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《会议纪要》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、损害他人的利益，合法有效，受法律保护。

1、根据原、被告于2002年12月24日签订的《会议纪要》第4条约定，双方确认2001年和2002年被告欠原告租金1104588 元；《会议纪要》第3条约定，自2003年1月1日至2006年12月31日实行保底年租金80万元。被告已支付原告租金459728.5元，尚欠 340271.5元；被告2004年支付原告租金74982.5元，2002年被告支付原告安全风险抵押金1000元；故截止2003年12月31日，被告共欠原告租金1365367元。

2、根据《*合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未按双方约定缴纳租金，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定2003年违约金为年租金80万元的 50%，即40万元。由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。

3、根据《*合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及双方在《租赁合同》第六条第2款的约定，如被告未按约定的时限交付定金、租金、费用的，超过六十日仍不能如数足额交付租金，原告有权解除合同。现被告逾期超过六十日未足额支付原告租金，则解除合同的条件成就，因此，原告有权解除《租赁合同》。根据《*合同法》第九十六条第一款 “当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告于2004年4月16 日邮寄送达被告《解除合同通知》，要求解除合同，被告当庭表示已收到，故双方签订的《租赁合同》已于被告收到《解除合同通知》时解除。

4、根据最高人民法院关于贯彻执行《*民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”及双方签订的《租赁合同》第4条第5款的约定，如被告违约导致合同提前终止，应按“来者修、去者留”的原则处理，故对被告投入的装修和设施，从其约定。

据此，依照《*合同法》第八条、第九十三条第二款，第九十六条第一款、第一百零七条、《*民法通则》第四条之规定，判决如下：

一、原告西南商业大厦股份有限公司与被告云南省电影发行放映公司解除《租赁合同》的行为有效。判决生效后一个月内，由被告云南省电影发行放映公司将租赁的场地（2810平方米）交还原告西南商业大厦股份有限公司。

二、判决生效后十日内，由被告云南省电影发行放映公司支付原告西南商业大厦股份有限公司截止2003年12月31日的租金1365367元及2004年1月1日起至交付场地时止的租金（按年租金80万元，每天租金为2191.78元），并支付违约金30万元。

本案案件受理费19234.3元由被告云南省电影发行放映公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月

审 判 长 王 政

代理审判员 孟 静

代理审判员 杨 宁

二○○四年五月十九日

书 记 员 金 馨