土地溢价率

土地溢价率是指超出基价的金额与土地基价的比值。基价是土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

1、名词解释

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土地溢价率是指超出基价的金额与土地基价的比值。基价是土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。原则上，土地溢价率指标的分母反映的是地方*的开发成本，国土资源部门明确规定土地出让价格不得低于基价，因此，该指标的最低值应该为0。更为重要的是，土地溢价率是土地供求双方相互竞争的结果，更为客观地反映了土地市场短期内的冷热情况。

2、理论内容

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土地均价、土地溢价率与货币供给量三个指标相互印证，可作为跟踪经济周期短期波动的线索。“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。”

土地基价土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。土地溢价率举例例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍。

3、实例探究

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6月6日，上海土地市场迎来今年第一波成交小高峰，其中，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%。嘉定区嘉定新城D10-24地块，出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，上海土地市场罕见出现435.5%的溢价率，这不禁让人又重新回想起2009-2010年土地市场频现“地王”的行情。

土地市场真的又开始火爆了吗?非也。受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。2012年1-5月份土地市场也难见回暖趋势，继续延续底价成交的态势。以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，2012年1-5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的3成。那么，土地市场又现“高溢价”，原因何在?未来土地市场如果继续产生“高溢价”的现象，将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。