如何判断房屋是否满两年，或者满五年？

买二手房时，通常会提到满二唯一、满五唯一这类字眼，对于购房者来说，需要清楚地认识这些概念，而对于卖房者来说，也要明白如何界定满二和满五，因为这涉及到房产交易中的限制和税费问题。

什么是满五唯一?满二唯一和满五唯一的区别是什么?

所谓的“满二”或者“满两年”，就是指从购买房屋过户缴纳契税为准，即从缴纳契税出具契税发票的日期开始算起，至今的时间已经时隔两年。

“满五唯一”是二手房市场里的一个简单缩写词语。“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算“起始日期”，时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。

房子“满两年”和“满五年”之间最大的区别就是缴纳税费多少的不同。

根据我国的相关规定符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。而在满二唯一中，只有满二是免征增值税的关键条件，也就说说普通住宅无论是否唯一只要满足了满两年的条件就可以免征增值税了。综合来说的话，满五唯一不需要缴纳增值税和个人所得税;满五不唯一不需要缴纳增值税;不满二的话所有费用就都需要正常缴纳了。

“满两年”需缴纳的税费：

1、契税。首套房/二套房≤90㎡，征收计税价的1%；首套房>90㎡，征收计税价的1.5%；二套房>90㎡，征收计税价的2%。

2、个人所得税。个人所得税＝计税的价格×1%（或是1.5%、3%），或者是两次交易差额的20%。

3、中介费。征收成交价的1%-3%不等。

注意：不动产证“满两年”免征普通住宅增值税；如果不动产证未满2年，或者属于非普通住宅，征收计税价的5.6%。

“满五年”需缴纳的税费：

1、契税。首套房/二套房≤90㎡，征收计税价的1%；首套房>90㎡，征收计税价的1.5%；二套房>90㎡，征收计税价的2%。

2、中介费。征收成交价的1%-3%不等。

满二和满五是如何界定的?

1、用于出售的商品房

商品房是以契税完税发票填发的日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满2年或者满5年。

2、房改房

针对房改房有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。根据孰先的原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但是需要查验收据的章或购房合同的章要一致的话收据才有效，只要一个日期满2年或满5年就可以。

3、继承所得的房产

继承所得的房产可以按照继承前的日期来进行界定是否满2年或者满5年，比较容易界定。

4、赠予所得的房产

赠予的房产应该按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年;如果是非直系亲属的话是要按规定(第1、2条)计算房屋是否满2年或者满5年。另外房产权属来源如果是一半继承，一半赠予的房子，再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。

5、遗失补证、破损换证的房产

遗失补证、破损换证的房产根据我国的相关规定是按照原房产证的时间界定是否满2年或者满5年。