房地产二级市场

房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

1、定义

房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让（批租），并主要由市、县*部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。

房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让。

2、影响

对于一个房地产市场而言，如果投资性购房和投机性购房过少，可能会造成房市尤其房价变化方面的活力不够。如果投资性购房和投机性购房过高，则会造成房市尤其房价变化方面的大涨大跌。投资性购房和投机性购房过高造成的后果，势必快速推进房价在短时间内暴涨暴跌。这无疑加剧了房地产市场的风险。

尤其二级市场，一旦投资性尤其投机性买卖过多，必将不断拉升二手房房价阶段性上涨，拉升二手房租金的上涨，从而进一步提升对一手房等整个房市投资的回报预期，并引以为一手房房价上涨的理由，刺激、推动房价的继续非理性、非市场的上涨，导致了大量需求提前释放，大量新房经买入后变成存量二手房。由于投资者的*，大量的二手房将陆续进入到市场。二手房市场将比一手房市场相对要火热，存在将来被人为做市的可能性。一旦，二手房被人为做市疯狂火热起来，有实力、持房较多的“房主”投资者，就可能获得惊人利润。反过来，这又将促进一手房市场再次疯狂起来，房价疯涨起来。就这样，一、二手房市场之间，彼此互相促进，循环演绎，拉高房市投资预期，推高房价，加大房市投机性等风险。

一些外资尤其投机性外资（如私人基金等），正纷纷进入中国房地产二级市场。有资料显示，进一步把高企的房价推上新高。在房产二级市场，估计有一半房地产中介或经纪公司含有外资成分；在高端置业顾问领域，外资成分企业居多，而在房地产的三级市场则是国内企业居多。

进入中国房市的外资，在对房产项目的投资上，确实很少直接进入开发领域。外资一般选择甲级写字楼、高星级酒店、大型卖场、高档住宅等作为投资对象，往往选择项目收购、产品买卖的方式。这种模式，实际上就相当于外资在研究中国政策后选择“二手房市场”进行操作。

虽然，中国房价高涨主要是供需矛盾所决定的，外资炒房并非是导致的主要因素，但是，外资炒房在某个城市或者某个区域的确在一定程度上推高了房价，而且，外资看好了中国的房地产的二级市场，有大举进入的企图，如果中国不及时出台相关的限制政策，那么势必会造成二级市场的投资过火，从而使房价不断飞涨。

土地二级市场的流转将来一定要进行很好的研究，特别是在经济发达城市。就目前来看，要规范土地二级流转，需要考虑的问题有很多。比如首先要摸清情况，到底有多少二手地闲置在*或企业手里；其次，对于二手地的使用年限和价格参照要有清晰界定，比如工业用地是50年使用权，如果转让时剩余时间不到50年了，是延长时间再转让，还是按照剩余年限计算价格，这都需要政策有明确规定。

3、相关法规

1998年国家结束福利分房，全国房地产市场开始产生。从1998年到2010年，中国房地产的发展历程可划分为四个阶段：

第一阶段为房地产启蒙阶段（1998年~2003年），这个时期主要是房地产市场化机制形成阶段；

第二阶段为房地产飞速发展、不断调控的阶段（2003年~2007年），这个时期主要是房地产发展和完善的阶段；

第三阶段为阶段调控奏效阶段（2007年~2008年9月），这个时期主要的市场表现是市场第一次真正出现价量齐跌，调控奏效；

第四阶段为市场急剧回升再打压阶段（2008年9月~2010年）。在这个时期由于宏观经济受到了外部冲击，为了09年保8，国家启动了规模宏大的经济刺激计划，房地产市场在政策的多方面拉抬、托市的情况下走出了一轮价量大幅上涨的行情，但当房价涨速过快，积聚的金融风险和社会矛盾凸显的时候国家出台了415新政，对房地产的价格涨幅进行了调控。

（一）第一阶段：1998年~2003年

由于1998年亚洲金融风暴波及到中国，当时*为了挽救中国的经济，实行住房分配货币化。

措施：

引入开发商，鼓励开发商造房；对住房公积金贷款的个人和银行都免税；对住房消费采用扶持政策；制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务；降低住房公积金存、贷款利率。

市场反应：在观望中抬升。

（二）第二阶段：2003年~2007年

*认为局部投资增幅过大，应加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。

措施：

加强房地产信贷管理；出售房屋开始征收房产税；出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展；8.31大限提高拿地“门槛”调控；存款准备金率上调，7%至7.5%；加强土地市场的调控力度；打压需求，加息，上调基准利率；严禁非法压低地价招商，严格规范地方*土地管理；最低首付款由20%提高到30%，取消住房贷款优惠利率；“新八条”打击炒房，炒地；个人购房不足2年的，交全额营业税；房贷利率再次上调，调控卷土重来；国六条出台，新一轮调大幕开启；开展房屋交易市场秩序专项整顿；个人住房转让所得征收个人所得税；规范房地产市场外资准入和管理；银监会、建设部、国家外汇管理局等纷纷出台调控政策。

市场反应：房价涨多跌少。

（三）第三阶段：2007年~2008年9月涨幅达到5年来新高。

措施：

建设部规范经纪行业；2007年，央行五次加息、九次上调存款准备金率；央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%，2008年，央行五次加息、四次上调存款准备金率；国家多项调控再度把紧土地阀门；企业为个人购买房需征收个人所得税；小产权房不给宅基地证；要求严格建设项目贷款管理。

市场反应：一线城市房价应声下跌。

（四）第四阶段：2008年9月~2010年

2008年下半年以来，由美国次贷危机引发的华尔街金融风暴，快速席卷整个国际金融市场，*迅速出台了一系列扩大内需、保持经济增长的政策和措施。

措施：

a)次贷危机后救市政策

央行宣布“双率”齐降、五次降息；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；系列新政支持房地产；加强税收优惠政策；最低首付款比例调整为20%；促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

b)楼市过热抑制政策

非改善型二套房贷首付至少四成；土地有偿使用费的征收；廉租住房保障；首次下调商品房资本金比例；出台新规打击交易避税；严格执行二套房政策；保险资金投资房产不得开发地产和炒楼；严格执行“贷”政策；个人转租房屋征税；抑制部分行业产能过剩和重复建设；国务院发布“国四条”、国“十一条”。

鼓励外资进入2002-

外资进入中国的房地产市场，从03年、04年量就比较大，特别是“831”土地大限以后，大量的外资进入了中国的房地产市场。外资进入房地产领域，从土地一级开发到二级市场代理，涉及到了房地产整个的行业。从投资机构来看，外资既投资到了开发企业也投资到了代理公司、经纪公司等。

*限制外资进入二级市场主要是基于三个方面的考虑：

首先，限制外资主要是为了防止外资通过中介进入炒房领域；防止外资在二手房领域的过多过度投资、投机；防止二手房市场再次出现大的动荡进而影响到整个房地产市场的健康发展。

其次，限制外资进入二手房市场，主要是要限制大型的中介公司*上市进行海外融资，以前有人认为我们中国的房地产开发资金流动比较差，开发公司的负债率比较高，限制外资不利于增加产品的供应。理由是：第一是我们的市场是一个发展的市场，我们需要它来推动我们市场的发展。第二个我们资金不足，第三点我们需要学习国外的经验。原则上要在内地上市为主。限制外资主要是限制外资的直接投资。对此，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华所曾说，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕”，在此背景下限制外资的介入，是十分必要和及时的。

第三，限制外资的深层的动机和意义在于：*在深化对房地产市场的调控，巩固系列宏观调控政策尤其房贷新政以来所开始取得的房地产调控的成果，使已经开始趋向正常化变化的房市继续朝健康化方向发展，防止已经步入下行通道的房价报复性反弹，尤其防止通过二手房市场再度把房市推向继续恶化的情况出现,降低因房市的再度恶化、房价再次疯涨而加大通货膨胀的风险。

关于规范房地产市场外资准入和管理的意见

2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以*直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定*人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

外商投资产业指导目录（2007年修订）

国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，新增限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

新的《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司。

其实，为积极促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的《外商投资产业指导目录》中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。

国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕。

4、市场特征

1.房地产二级市场是建立在追求利益最大化的微观基础之上的市场，来自供给和需求两方面的竞争都十分激烈。

2.市场主体是房地产开发经营企业和房地产需求单位和个人，市场客体是未到期的土地使用权及房地产开发企业所开发建设的房产。

3.市场经营活动主要是房地产开发企业按土地使用合同条款的要求，对土地进行综合性的开发建设，完善供水、供电、道路交通和通讯等设施，达到建设用地条件，然后进行土地使用权转让；或建设各类建筑物，并对其从事转让、租赁、房地产预售、房地产开发和房地产抵押等经营活动。