北京房产投资

北京房产投资技巧

1、二孩”房

在独生子女家庭，三房便可以满足一个家庭的居住需求，但“二孩”家庭则因为人口结构的变化，最起码是四房才能达到居住需求。因此可以预见，随着“二孩”家庭的增多，未来市场对于“大四房”住宅的需求将会慢慢释放出来，并有望成为市场需求中坚力量。

2、学区房

虽然学区房一度受到“多校划片”传言影响，但在传言变成事实之前，学区房在2016年还是抢手货。因为短期内仍无法对学区房市场产生决定性的影响，因此学区房囤货居奇、坐地起价的情况很可能在这一年愈演愈烈。

3、轨交房

作为性价比最高的市政交通设施，给房产带来的利好最为实在。因此在2016年，轨交房还是楼市“硬通货”。投资轨交房也有两种选择，第一种是选择轨道交通已经开通但人气尚未完全聚集的区域，既方便自住，也便于出租获取租金收益，同时未来还有一定的增值空间；第二种则是选择新开工线路，提前介入，获取住宅物业本身增值收益。

北京房产投资入门知识

刚性需求：个人或家庭自用

我们探讨的刚性需求通常产生在刚毕业的单身青年或年轻家庭，这部分人群往往首付能力和月供能力都较低，因此房产选择优先考虑低总价或低首付房源。刚需人群在面临第一次置业时，往往在市区小户型/迷你户型、郊区中小户型和*自住房之中进行选择。下面具体说说各种选择的优缺点：

A.市区还是郊区：北京城六区（西城、东城、海淀、朝阳、石景山、丰台）二手房市场中，西城和东城均价7W左右，海淀和朝阳均价5W左右，石景山和丰台均价4W左右。我们按照建筑面积60平小户型，实际居住面积50平左右计算，二手房总价和首付（包括税费和中介费）约为420W/320W、300W/200W、240W/140W。如果说100W首付能力作为刚需门槛来看，市区勉强选择石景山和丰台50平以内小户型。但是近郊均价按照从高到低排名，通州、大兴、昌平、丰台均价都在3W-3.5W区间，相同总价可以选择70平小两居或大一居，居住舒适度相比于市区稍高一些。很多人会认为，市区出行快捷方便，近郊出行拥堵费时。在我看来，一方面上班族工作变动较过去父辈频繁，现在合适的居住地点未必日后也合适，现在的近可能是以后的远；另一方面，北京公共交通较为发达，如果不是在商业聚集区或沿线工作，出行时间适当延长换来居住面积提高更为舒适。综上而言，单身过渡需求适合市区一居或开间户型，两口或三口之家适合近郊两居户型。

B.新房还是二手房：随着北京市住宅用地供应减少和限制，新建商品房越来越少，而且均价较周边二手房约高出20%-40%不等。如果仔细算下来，新房首付不见得比二手房首付低多少，加上新盘地点分散在各城区，所以选择的空间存在一定限制，未必适合当下的居住需求。如果说确实首付能力有限，郊区二手房只需要30%房屋总价的首付要求确实适合部分刚需购房群体。

C.*自住房：为什么把*自住房拿出来单说，因为自住房宣称低于周边二手房均价30%，而且还只需30%以内的首付算下来怎么都觉得值。但是有几点问题不容忽视，第一是自住房摇号不确定性较高，等待过程往往周期较长，而且选房顺序随机，可能错过适合入手其他房源的时机；第二是自住房5年内不允许买卖，一般交房建设周期2年、下房本1年，前后累计8年时间才能买卖，而且还要给国家缴纳30%的增值部分。加之自住房在建成后一般都会低于同小区和周边商品房均价，所以真正计算下来，前期的首付虽然少了，但是增值的部分更少。你想薅*羊毛？小心被*薅了羊毛！可是*自住房的建设初衷是保证中低收入人群的居住需求得到满足，如果确实因为经济能力选择自住房大可不必担心上述问题，反正买了总比没房强。如果是抱着占便宜的心态，那还是算了吧。

改善需求：面积增加（小面积换大面积）、人口增加（二套/三套购入）

对于改善需求，往往因为孩子出生或者长大、父母居住地点变更等原因而产生。面对改善型住房，房屋的投资性价值变得尤为凸显，因为有第二次买房就有第三次、第四次。所以我们需要让房屋增值能力不低于城市平均水平，如果超出平均的增值部分还能高于同等资产理财水平，那就再完美了。同样500W的房子，2年时间别人增值100W，你能增值200W，这就是优秀投资能力。

A.学区：学区本身就是刚性需求。这是北京房地产增值核心因素之一，随便看看万柳、太阳宫、中信城，东西海三大区就是靠学区房领涨的。现在北京城六区8-10W均价小区很常见，就是因为学区非常优秀。

B.地段：如果房屋临近地铁站附近，自住出行便利，出租收入丰厚，但是这只是通常情况，不是绝对正确，下图是某绿中介2015年四季度地铁沿线1000米范围二手房均价。

C.产业：中关村、望京、西二旗、亦庄等区域均价高于周边，就是因为有产业。尤其是IT热门行业，收入高、潜力大，所以IT公司集中的区域房价普遍较高。北四环价格明显高于南四环，就是因为有产业。北部区域发展比南部区域发展高出一个水平，产业发展和城市规划存在直接关系。

特定需求：学区房

近年来北京市教委改革政策不断调整变化，现在西城、东城和海淀已经是6年一个学位，所以学区房资源只会越来越紧缺。但是学区房在选购的时候，一定需要确认原业主是否占用入学指标，而且学校政策每年也会有变化。最好提前2-3年选择，不宜过早或过晚。

学区房选择根据经济承受能力确定位置，一般而言400-600W总价区间是大部分家庭可以通过换房或者杠杆达到的目标，超过1000W大户型虽然这几年在北京也容易出手，但是毕竟超出工薪家庭可以承受范围，所以远不如小户型学区房转手率高。因此建议选择学区房的时候除了考虑经济条件，还要考虑未来6-12年转手时房屋的保值能力，超过30年房龄的老破小再转手贬值率高，需要大家谨慎起见。

另外根据东西海朝四区划片和教改，小学和初中在片区内整体水平如何需要仔细考察，这部分楼主未婚暂未涉猎，不做深入探讨，下图是几大片区划分仅供参考。

投资需求：资产保值或升值

为了资产保值进行房产投资一定需要眼光精准，我暂时没有为了投资而购房的需求，所以重点关注选择主力户型便于租售。但是有几点注意事项是我遵循的原则，可以和大家共同探讨：

第一、确定区域：考虑地铁站周围1000米范围内，太远距离步行费时、公交费事，周围不存在火车站、医院、公交枢纽等明显吵杂影响居住质量的大型设施或建筑，优先选择市区房源，哪怕面积小；

第二、确定小区：要正规70年产权住宅，不要50年商住公寓，更不要小产权房，好地段或者好学区必占其一，两者兼有最佳，房龄10年以内，尽量不超过20年（特殊学区老破小除外），物业水平非常重要，直接决定小区环境和居住安全；

第三、确定楼层：多层砖混板楼选择4楼以内，如果是顶层则需带露台等赠送面积便于转手，1楼要全面考察防潮、防吵、防暗，高层钢混塔楼建议选择15层以上，但是不要低楼层和顶层；

第四、确定户型：动线明确，南北通透，主力两居和三居室，小户型优于大户型（北京近两年大户型转手率高于小户型）；

第五、确定装修：打算自己装修的，同样条件下选装修最脏乱破的，可向房东压价，如果出租选择简装或者精装，坚决不要豪装房；

第六、确定楼座：放弃大路边、市场旁、活动场所旁、有底商等噪音大的楼座；

北京房产投资价值分析

燕香厂固四个环北京地区作为这两年京津冀一体化和北京副中心政策下的受益者，城市规划未见启动但是房价水涨船高，很多不具有北京购房资格的人群纷纷涌入这几个地区解决居住和投资需求。虽然新房价格不断提高，但是评价地区房地产市场是否健康和值得投资应该着眼于二手房市场，毕竟新房住宅用地供应与*息息相关，但是二手房交易与消费者息息相关。这四个地区新房溢价高，二手房交易量非常低迷，甚至均价远低于新房开盘价，所以非特殊情况不建议购入。

燕郊和大厂作为距离北京副中心最近的两大区域，配套设施不健全，尤其是燕郊作为通州昔日睡城身份的接班人，需要很长时间才可能形成配套产业；香河原本依托家具产业在北分略有名企，但是距离北京核心区较远，所以投资价值最低；固安由于新机场建设所以投资热潮兴起，但是反观顺义在北京的房价走势，固安就不难了解了。

1、排序

按投资时间排序：大厂，固安，永清，武清，燕郊；

按增值空间排序：大厂，固安，燕郊，永清，武清；

这两种排序，从发展上来讲，这些区域的房产都是有升值空间的。北京的未来发展趋势是郊区多中心化，当京津冀一体化以后，靠近北京的这些城市都会有很大的空间。

从投资角度来说，市场的流通性和投资时间成本的把控性是两个关键点，如果时间过长或者流通性较差，即便未来价格涨上去，投资回报也不会很理想。

2、各自利好因素

a、大厂

地理位置：北京市*东迁，定于通州区，通州目前的限购很严，未来对人流的进入也会一定的限制。大厂与北京市*驻地的直线距离很近，当很多公司入驻通州，会带来大量的人群，一部分就会被大厂所消化；

整体规划完善有序：大厂的规划比较好，有商业，办公，住宅，并且划分很清楚；

b、固安

新机场：2019年建成并投入使用，会有大量的机场工作人员进入，机场周边可供居住的区域不是很多，并且大兴的新发地等较近的区域已有大量的人流没有更多的空间留给新进人群；

时间及规划：目前已有很多项目已交房，并且大部分18/19年交房，整体的规划包括了商业，办公，居住，很完善；

c、永清

地理位置：位于通州南，固安的东南，紧邻京台高速；目前永清刚开始发展规划，它紧邻北京的经济副中心—亦庄，北京的行政副中心—通州，未来的发展依靠京台高速（双向8车道）进京的便利性，会有人群的分流；

业态完整：亦庄高新产业园，很多产业已搬到了永清，未来永清的规划发展也是很全面的——商业、住宅、办公；

d、武清

目前，很多人看不清它的价值在哪。我的分析是：它是京津冀一体化后天津的一个中心点，未来的区域发展是城市群化，以点连线，以线带面。它与河北、北京靠近，未来发展趋势会有很大的改观，北京未来会有产业在武清扎根发展；

e、燕郊

很多人看好燕郊的发展，相对于其他几个区域，我不看好它的原因是——规划已完成，很难做大的改变。规划中，道路窄，并且没有大型商业及办公。虽然它可以满足人们的基本的生活需求，当只是用于居住的时候就很难留住高消费人群。价位低的时候还可以，当价格处于高位的时候，会失去很好增值空间。比如北京的石景山区，它居住环境很好，但它的价格在北京来讲不是很高，增值速度也不是很快。很大的一部分原因是它的商业很少，高端商业几乎没有，所以它留不住真正的消费的人群，也就很难带动房价的高速上涨。

但是因为它地理位置以及居住的便利性。但它的价格到了一定的高位，用价格的高位去搏升值空间我认为就不值得了。投资看的不是现在，而是未来——未来升值空间和走势，当没有产业支撑，不能带动人流净流入的增加的时候，只是居住，它的升值速度会越来越慢。

6.香河、廊坊

它们距离通州也很近，很多人都很看好。但我的排序中之所以没有它们，是因为从时间上来讲他们发展周期较长，当通州的发展起来后，第二圈辐射才会辐射到它们；

另外就是北京的大外环，它们会因为交通的便利而增值，但是由于没有产业支撑，增值速度不会太快，增值的空间也不会很大。未来的增值空间很大，但增值速度不会很快，如果现在入手，投资时间会被拉长。