住房权益贷款

住房权益贷款是指以住房权益作为抵押的一种贷款，它是房屋所有人以其已经抵押的住房，再度向银行抵押贷款。住房权益就是房屋的总价值减去抵押贷款总额。

1、概述

住房权益贷款

住房权益贷款是指以住房权益作为抵押的一种贷款，它是房屋所有人以其已经抵押的住房，再度向银行抵押贷款。住房权益就是房屋的总价值减去抵押贷款总额。

与次级抵押贷款相比，住房权益贷款需要借款人具有良好的信用记录，且大多属于第二留置权贷款，而前者通常是第一留置权的贷款。

随着住房价格的攀升，房主通过不断增长的住房权益进行再贷款，用来购买新车、翻修房屋，甚至作为购买第二套住房的预付金。住房似乎成了很多人的自动取款机。到2007年底，美国人的住房权益贷款达1.1万亿美元之巨。

2、特点

住房权益贷款

在房价快速上升的市场中，住房权益不断增加，房主以此为抵押可以很快得到再贷款，用于偿付第二次甚至第三次贷款。银行也因此相信能够收回贷款。但房价急剧下跌时，住房权益也会在瞬间蒸发掉。在借款人丧失抵押品赎回权时，拥有第一留置权的贷款人对抵押品拥有第一位的处置权，可以通过拍卖住房收回一些款项。而在赔付第一贷款人之后，留给第二留置权贷款人的资产已所剩无儿甚至一无所有了。

随着房地产市场不断恶化，继次级抵押贷款之后，住房权益贷款正成为目前市场上最令人担心的问题。2008年1月16口，JP摩根宣布，在2007年的最后一个季度为陷入困境的住房权益贷款提了3.95亿美元的拨备，而同期次贷的拨备仅为1.25亿美元。尽管一些在次级贷款方面非常保守的贷款者成功地避免了次级抵押贷款的麻烦，他们却在住房权益贷款上败走麦城，富国银行最近14亿美元的减值准备中大部分就来自住房权益贷款。

3、权益计算

比如原来房屋的市场售价是100000美元，且已经设立了70000美元的抵押贷款，由于通货膨胀和对住房需求增长，目前房屋的市场价值上升到120000美元，那么房屋的所有者就拥有50000美元的权益，房屋所有者可以以此为基础再向银行申请抵押贷款。为了控制风险，银行不会按照住房权益的净值发放贷款，而是要对住房的当前市价进行一定的打折，再来计算贷款限额，如下面所示。

住房权益贷款可以用于任何合法的目的，而不仅仅限于与住房有关的支出，例如用来购买汽车，为子女接受教育提供资金等。另外，住房权益贷款的额度是可循环的，这意味着客户可以在给定的时期内(一般在10年以内)和限额下随意地使用额度。由于住房权益贷款一般周期较长，而且更安全，所以贷款的利率偏低，偿还期限也长，这样就使借款人分期支付的金额低于传统消费者贷款需要支付的水平。