屋买卖合同纠纷民事判决书

科普小知识2022-12-18 21:48:21

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一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。

最高人民法院

民事判决书

(2013)民提字第90号

申请再审人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：成都某捷通讯连锁有限公司。

法定代表人：王某东，该公司总经理。

申请再审人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：四川某都实业有限责任公司。

法定代表人：程某潮，该公司董事长。

一审第三人：四川某利投资控股股份有限公司。

申请再审人成都某捷通讯连锁有限公司(以下简称某捷公司)与四川某都实业有限责任公司(以下简称某都实业公司)、一审第三人四川某利投资控股股份有限公司 (以下简称某利公司)房屋买卖合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2011年 1月20日作出(2010)成民初字第433号民事判决。某都实业公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。该院于2011年7月25日作出(2011)川民终字第247号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回四川省成都市中级人民法院重审。四川省成都市中级人民法院于2011年12月29日作出(2011)成民初字第936号民事判决。某都实业公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉，该院于2012年12月2日作出(2012)川民终字第331号民事判决。某捷公司不服该判决，向本院申请再审。本院于 2013年4月3日作出(2013)民申字第188号民事裁定，提审本案，再审期间，中止原判决的执行。本院提审本案后，依法组成合议庭，于2013年6 月21日对本案进行了开庭审理。某捷公司的委托代理人郑玮、陈耀权，某都实业公司的委托代理人江学平、石焓，某利公司的委托代理人赵固到庭参加了诉讼。庭前某都实业公司向本院提交了再审反请求，本院依法将其列为申请再审人。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：(一)2006年9月20日，某都实业公司(甲方)与某捷公司 (乙方)签订《购房协议书》约定：“甲乙双方按照互惠、互利的原则，经多次协商，就某都大厦北一楼及中庭售房事宜形成如下一致意见：1.乙方购买甲方所拥有的某都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元 (最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)。2.本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。 4.甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方向守约方支付违约金 1000万元。5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”

上述事实，有加盖某捷公司和某都实业公司公章的《购房协议书》予以证实，当事人对该证据的真实性不持异议，一审法院予以确认。

(二)2006 年9月14日和2006年9月18日，某捷公司经上海浦东发展银行股份有限公司成都分行向四川舒卡特种纤维股份有限公司(以下简称舒卡纤维公司，现名某利公司)在中国光大银行成都分行的账号内分别转入200万元和300万元，款项用途为预付购房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006 年9月20日，某捷公司经中国光大银行成都分行向舒卡纤维公司的账号内分别转入200万元、200万元和100万元。舒卡纤维公司于2006年 9月20 日向某捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。某都实业公司于 2007年1月4日将讼争的房屋交付给某捷公司使用至今。

上述事实，有《中国光大银行往来账贷方凭证》、《上海浦东发展银行电子转账凭证》、舒卡纤维公司开具的《四川省非经营性结算统一票据》和某都实业公司与某捷公司对交房时间的一致陈述予以证实。

(三) 四川省工商行政管理局于2004年核准“成都某都大厦股份有限公司”的企业名称变更为“四川舒卡特种纤维股份有限公司”。四川某都大厦有限责任公司(以下简称某都大厦公司)由舒卡纤维公司、成都某都投资管理有限责任公司、江苏双良科技有限公司分别出资4600万元(占 46%)、500万元(占5%)、 4900万元(占 49%)而设立，某都大厦公司于2005年7月分立成某都大厦公司和某都实业公司。某都实业公司注册资本为1000万元，股东名称和出资比例不变。舒卡纤维公司于 2009年4月10日经四川省工商行政管理局核准企业名称变更为某利公司。

上述事实，有《企业名称变更核准通知书》、《公司变更登记申请书》、《营业执照》、《公司章程》、《某都大厦分立协议》(均为复印件，加盖有成都市工商行政管理局企业登记专用章)等工商登记材料予以证实。

(四)2005年8月5日，某都大厦公司出具的《场地证明》载明：“因企业分离，现某都大厦公司名下锦江区暑袜北三街20号某都大厦南楼(权0111476)、北楼 (权 0963909)、中庭(权0111478)第一至四层楼及精品屋(权0613360)无偿提供给某都实业公司使用。”2006年2月25日，某都大厦公司与某都实业公司根据双方签订的分立协议，就某都大厦公司将位于成都市锦江区暑袜北三街20号某都大厦裙楼(包括南楼、北楼、中庭)第一层至第四层以及精品屋共计17 537.36平方米房屋产权及相应的土地使用权转移过户至某都实业公司名下的具体问题签订了《关于办理某都大厦裙楼1-4层房屋权属转移过户协议书》一份，双方同意分次办理应转移过户到某都实业公司名下房产的转移过户登记手续，并各委派一人共同办理房屋权属转移过户登记手续，相关费用按规定由双方分别承担，待上述房屋产权全部过户至某都实业公司名下后，随即开始办理相应土地使用权证的转移过户登记手续。成都市房屋产权监理处于2008 年3月4日向某都实业公司颁发了位于成都市锦江区署袜北三街20号一层，面积4060.40平方米房屋的产权证(产权证编号：成房权证监证字第1654684号，丘(地)号：权1223775)。某利公司于2008年3月14日向中国农业银行股份有限公司成都某都支行借款3000万元，某都实业公司以该产权证下2043.91平方米的房屋为某利公司的借款提供抵押担保，并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记。某利公司于2009年12月 15日偿还了中国农业银行股份有限公司成都某都支行全部贷款本息，但抵押登记尚未注销。2010年7月29日，某都实业公司以位于成都市锦江区署袜北三街 20号一楼(产权证编号：成房权证监证字第 1654684号)面积1347.52平方米的房屋为某利公司向招商银行股份有限公司成都顺城大街支行办理综合授信2500万元而设定抵押，并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记，某利公司在授信项下借款 500万元已于2010年11月19日结清本息，但抵押登记未注销。

上述事实，有某都大厦公司2005年8月5日出具的《场地证明》、某都大厦公司与某都实业公司于2006年2月25日签订的《关于办理某都大厦裙楼1-4层房屋权属转移过户协议书》、《房屋所有权证》、成都市房地产档案馆出具的《房屋信息摘要》、中国农业银行股份有限公司成都某都支行和招商银行股份有限公司成都顺城大街支行分别出具的《情况说明》等证据予以证实。

(五)2009年9月28日，某捷公司向某都实业公司发出《商函》，内容主要是：“金融危机对行业的侵蚀，市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑;另一方面房地产销售价格整体向下走的态势，能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步!我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日，某都实业公司向某捷公司发函，要求某捷公司在30日内安排人员到某都实业公司就房屋买卖正式合同进行协商，并支付三年场地使用费。次日，某捷公司回函同意于 2009年10月9日就购房事宜进行商谈。 2009年10月10日，某都实业公司向某捷公司发函，要求对某都实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。某捷公司于 2009年10月12日回函确认收到某都实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。2009年10月20日、2009年10月28日、 2009年12月9日，某都实业公司与某捷公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商，双方就某捷公司是否应当支付场地使用费，买卖过户税费的负担，产权证的办理及购房尾款的支付时间，出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。2009年11月4日，某都实业公司向某捷公司发函，要求某捷公司支付场地使用费，具体标准由双方协商，房屋买卖税费由某捷公司全部承担。次日，某捷公司回函，不同意支付场地使用费，要求税费的负担按照国家法律法规及政策，由某都实业公司与某捷公司双方各自承担自行部分，某捷公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。 2009年 11月12日，某都实业公司向某捷公司发函，主要内容是：1.双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间，但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在着严重分歧，导致双方一直未签订《房屋买卖合同》，因此双方的房屋买卖关系未成立。2.某捷公司无偿占用某都实业公司房屋三年，应当支付场地占有使用费。3.某都实业公司不同意某捷公司提出的付款方式。4.由某捷公司承担房屋买卖全部税费是某都实业公司出卖二手房的交易条件，从未发生改变。 2009年11月17日，某捷公司向某都实业公司回函，主要内容是：1.某捷公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。2.某捷公司占有并使用房屋系合法的，不应向某都实业公司支付场地占用费。3.某捷公司坚持在房屋过户登记后才向某都实业公司支付全部购房尾款。 4.某都实业公司提出房屋买卖税费全部由某捷公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。2010年3月3日，某都实业公司通过成都市某都公证处向某捷公司发《函》，内容为：“2009年12月9日贵我双方就相关善后事宜进行了协商，由于双方存在重大分歧，未能达成一致意见。此后，双方又就善后事宜进行了数次协商，但仍未取得任何结果。为此，我公司经慎重研究后，通知贵公司：1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》;2.请贵公司收在本函后三十日内腾退该房屋;3.请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算(定金、使用费等费用的退还和支付)。”

上述事实，有某捷公司与某都实业公司之间的往来函件及《会议纪要》、公证书等证据予以证实。

某捷公司一审起诉称，2006年9月20日，某捷公司与某都实业公司就位于某都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋买卖事宜达成协议，签订了《购房协议书》，对该房屋的座落位置、面积、价款及违约责任等作了明确约定。某捷公司按照协议约定向某都实业公司交付定金1000万元后，某都实业公司将讼争房屋交付给某捷公司使用至今。双方口头约定，等某都实业公司将房屋过户至某捷公司名下后，某捷公司及时向某都实业公司付清剩余房款。后某捷公司与某都实业公司就房屋过户登记及价款支付等相关事宜经过多次磋商未果，2010年3月3日某都实业公司向某捷公司送达了解除2006年9月20日双方签订的《购房协议书》的通知函。某捷公司认为，双方之间签订的《购房协议书》已符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且某都实业公司在签订《购房协议书》及某捷公司支付定金后，已将房屋交付给某捷公司占有使用，双方的《购房协议书》已经实际履行，应当得到法律保护。故诉请：1.确认某捷公司与某都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并合法有效，确认某都实业公司于2010年3月3日作出的解除 2006年9月20日签订的《购房协议书》解除函无效; 2.请求判令某都实业公司在判决生效后 15日内向某捷公司履行办理房屋产权过户登记的义务，在某都实业公司履行过户登记后5日内，某捷公司向某都实业公司支付剩余购房款5750万元;3.产权过户的税费按照法律规定由某捷公司与某都实业公司各自承担。

某都实业公司答辩称，1.某捷公司向法院提交的《诉讼请求明确书》无效，法院不应审理其关于“确认解除函无效”的诉讼请求。2.2006年9月20日签订《购房协议书》时，某都实业公司尚不是房屋的所有权人，因此协议书并非房屋买卖合同，实际上《购房协议书》是一份排他性的定金合同，某捷公司也未向某都实业公司支付1000万元定金，故《购房协议书》成立而未生效，不产法律效力。在协议书签订后的磋商过程中，双方未谈及支付房款，办理房屋及土地产权过户手续等问题，因不可归责于双方的原因导致房屋买卖合同至今未能签订，双方互不承担未签订购房合同的责任。 3.用某捷公司正在使用房屋的现状来推断某都实业公司已经履行了房屋交付义务属于逻辑错误。2007年1月4日，某都实业公司同意某捷公司使用房屋是基于当时房屋于2006年12月31日对外租期届满，交由某捷公司使用不影响买卖或租赁的谈判，因此某都实业公司不是基于买卖关系履行房屋交付义务。4.双方在签订《购房协议书》后的三年时间里未就房屋买卖达成一致意思表示，在重大交易条件上达不成一致，房屋交易标的6750万元，而税收就高达4421万元，占交易额的65.51%，故用《*合同法》(以下简称《合同法》)第六十二条及其司法解释规定的“补缺”方式来解决交易双方重大分歧的交易条款是不公平的。5.即使《购房协议书》是购房合同，某捷公司已支付定金并基于某都实业公司履行买卖义务而交付占有房屋，但某都实业公司已于2010年3月3日依法解除了《购房协议书》，该协议书自解除函到达某捷公司之日即2010年3月8日起生效。某都实业公司依据《合同法》第三条、第四条、第九十四条及最高人民法院《关于适用〈*担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第一百一十五条的规定主张解除《购房协议书》有充分的法律依据。而某捷公司的诉讼请求欠缺合同依据，违背当事人的意思表示，应全部予以驳回。

某利公司未提交答辩意见。

某都实业公司一审反诉称，某捷公司与某都实业公司签订案涉《购房协议书》约定某捷公司支付定金后，双方应就房屋买卖合同主要内容进行磋商，待房屋买卖合同签订后定金转为购房款，《购房协议书》自动生效。2006年12月31日，该房屋对外出租到期，此时，双方虽未就房屋买卖事宜达成一致，但基于对双方合作及可能买卖的信赖，某都实业公司同意某捷公司使用该房屋。在《购房协议书》签订后，某捷公司自2007年1月4日实际占有使用该房屋的三年多的时间内，双方就房屋买卖的事项进行了多次磋商，但一直未能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同。在此期间，某捷公司占有使用某都实业公司的房屋从事商业活动，获取商业利益，而双方长期无法达成交易，致使某都实业公司既不能出售房屋收取房款，也未收取场地占用费，客观上蒙受了巨大经济损失。为此，某都实业公司不得不于 2010年3月3日向某捷公司发函，请求解除《购房协议书》并要求某捷公司支付场地占有使用费。综上，故请求：1.判令某捷公司立即腾退某都大道北三街 20号北一楼及中庭建筑面积约2100平方米房屋给某都实业公司;2.判令某捷公司向某都实业公司支付上述房屋从 2007年1月4日至实际腾退房屋之日的占有使用费(计算截至2010年6月30日为2650.90万元)。

某捷公司答辩称，某捷公司的诉讼请求是基于双方的买卖关系，而某都实业公司的反诉请求则是基于房屋占有关系，本诉和反诉不是基于同一法律关系，不具有对抗性，本诉成立则反诉不成立，反诉成立则本诉不成立。因此，某都实业公司的反诉条件不成立，反诉应不予受理或者受理后中止审理，不应与本诉合并审理。某都实业公司交付房屋的行为是基于《购房协议书》，本案法律关系是买卖合同关系，故某捷公司要求确认《购房协议书》成立，双方应履行相关的义务。此外，某都实业公司要求某捷公司支付房屋占有使用费没有任何法律依据。

某利公司未提交答辩意见。

一审法院认为，(一)某捷公司提起本案诉讼，诉状上诉讼请求的范围包括确认某都实业公司于2010年3月3日作出解除双方于2006年9月20日所签订的《购房协议书》的解除函无效。后某捷公司提出的增加诉讼请求申请对原有的诉讼请求进行了细化和增加，并未明确放弃请求确认解除函无效的诉讼请求。某都实业公司主张某捷公司系重新提出诉讼请求且以实际行为表明放弃争议请求的理由不成立，某捷公司的诉讼请求具体明确，一审法院予以确认。

(二) 因某都实业公司基于合同解除而提起反诉，请求某捷公司腾退房屋并支付场地占有使用费，而某捷公司请求继续履行合同，故双方请求是否成立需要确认双方于 2006年9月20日所签的《购房协议书》是否已经解除，某都实业公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效。某都实业公司于2010年3月3日作出解除双方2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函，该函于2010年3月8日到达某捷公司，双方对上述事实均无异议，一审法院予以确认。合同可因法定或约定解除，《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定了法定解除的条件，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。某都实业公司的解除函虽然于2010年3月8日到达某捷公司，但某捷公司已于2010年5月18日向一审法院提起诉讼，对解除函的效力提出异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故某捷公司就解除函效力提出异议的期限不违反最高人民法院《关于适用〈*合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十四条对异议期间的规定。现某都实业公司主张根据《合同法》第九十四条第(五)项“法律规定的其他情形”以及《担保法解释》第一百一十五条的规定，以双方磋商未达成一致意见为由行使法定解除权，经审查，该事由不符合法定解除合同的情形，某都实业公司发出的合同解除函无效，对某捷公司不产生法律效力，故一审法院对某捷公司诉请确认某都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效的诉讼请求予以支持。

(三) 某捷公司诉讼请求建立在《购房协议书》系房屋买卖的本约合同且合法有效的前提下，某都实业公司的反诉请求建立在《购房协议书》系买卖的定金合同的前提下。合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得径行依照预约合同的内容请求履行。《购房协议书》第三条约定某捷公司与某都实业公司应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商，第五条约定双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。该内容的约定表明双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订《房屋买卖合同》，但并不能据此认定《购房协议书》一定属于预约合同或定金合同，理由如下：1.《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释(二)》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。2.购房定金 1000万元已在双方签订《购房协议书》前由某捷公司支给某都实业公司的股东某利公司，某都实业公司已在《购房协议书》第二条确认其收到某捷公司预付的上述购房定金 1000万元，故某捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，某都实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋的所有权，但根据某都实业公司与某都大厦公司签订的房屋过户协议和某都大厦公司出具的场地使用证明，能证明某都实业公司有权对涉案房屋进行处分，况且现在某都实业公司已实际取得涉案房屋的所有权证，房屋权属明确，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。3.《购房协议书》第三条和第五条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释 (二)》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质;4.在签订《购房协议书》后，某都实业公司将讼争的位于某都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋交付给某捷公司占有使用，某都实业公司辩称与某捷公司既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向某捷公司交付房屋。某都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。某捷公司主张某都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。故一审法院认为《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。某捷公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。

(四) 关于某捷公司请求某都实业公司在判决生效后十五日内履行办理房屋产权过户登记义务的问题。因双方当事人在《购房协议书》中未就房屋过户的时间进行约定，一审法院通知双方当事人进行补充协议时未就此达成一致意见。虽然登记是取得不动产物权的根据，但作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记系登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记的义务，与交付房屋和支付价款相较而言，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于某都实业公司已于2007年1月4日向某捷公司交付了房屋，而某捷公司除向某都实业公司支付1000万元定金外，其余购房款未支付，在双方当事人对过户登记没有约定，且某捷公司未支付大部分购房款的情况下，某捷公司请求某都实业公司先行履行协助过户的条件尚不成就。待某捷公司向某都实业公司全部履行付款义务后合理期限内，某都实业公司有义务协助某捷公司办理产权过户手续。由于相关行政法规和规章均未对城市房地产的过户登记时间作出规定，一审法院参照国务院颁布的《城市房产地开发经营管理条例》第三十三条之规定，确定某都实业公司应在收到全部购房款后90日内协助某捷公司办理产权过户手续。

(五) 关于某捷公司请求在讼争房屋过户后五日内，由某捷公司向某都实业公司支付剩余房款5750万元的问题。由于某都实业公司主张的法律关系性质与一审法院认定的法律关系性质不一致，一审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，已向某都实业公司释明，但某都实业公司拒绝变更诉讼请求。请求权是指权利人可以要求他人为一定行为或不为一定行为的权利。对于未支付的房屋价款，某都实业公司作为债权人可以提出相应的诉讼请求，而作为义务人的某捷公司则不享有该请求权，故一审法院对某捷公司的该项诉讼请求不予支持。

(六)关于某捷公司请求按照法律规定各自承担房屋产权过户登记过程中产生的税费问题。由于双方当事人在《购房协议书》中未对过户时产生的税费负担方式进行约定，双方事后又不能达成补充协议，应当按照国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担应负责部分税费。

(七) 关于某都实业公司反诉请求某捷公司腾退房屋和支付场地占用费的问题。因《购房协议书》系房屋买卖合同，且某都实业公司基于房屋买卖合同关系向某捷公司交付房屋，在《购房协议书》合同有效的情况下，某都实业公司无权请求某捷公司返还已经交付的房屋，加之双方不存在房屋租赁关系，某都实业公司无权要求某捷公司支付场地占用费，一审法院对于某都实业公司反诉请求不予支持。

综上，一审法院判决：一、某捷公司与某都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效;二、某都实业公司于2010年3月3日作出的解除其与某捷公司2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效;三、在某捷公司向某都实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，某都实业公司协助将位于成都市暑袜北三街20号某都大厦北一楼及中庭 2100平方米房屋过户给某捷公司，因此所产生的税和费按相关规定由某捷公司和某都实业公司各自承担;四、驳回某捷公司的其他诉讼请求;五、驳回某都实业公司的反诉请求。本诉案件受理费379 300元，财产保全费5000元，由某捷公司负担 189 650元，某都实业公司负担194 650元;反诉案件受理费87 172.50元，由某都实业公司负担。

某都实业公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉称，1.一审判决错误认定双方为订立主合同而签订的定金合同《购房协议书》是买卖合同本约。2.一审判决错误认定某捷公司已向某都实业公司交付了定金。3.因不可归责于双方的事由，导致三年多时间未订立买卖合同，某捷公司应自收到解除函之日起腾退房屋并支付使用费。4.一审程序违法。某捷公司曾书面放弃确认解除行为是否有效的诉请。在重审一审中，一审法院再次让某捷公司确认解除是否有效的诉请并据此下判。某捷公司在2011年9月15日才提起确认解除是否有效的诉请，已超过异议期间。故请求撤销一审判决，支持某都实业公司的反诉请求。

某捷公司未提交书面答辩状，当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故应驳回某都实业公司的上诉请求。

某利公司未提交答辩意见。

二审法院查明：(一)二审审理中，在二审法院指定的举证期限内，某都实业公司提交了以下证据材料：1.宏价评(2011)53号《价格评估报告书》。载明案涉房屋从 2007年1月1日至2011年6月30日期间租金评估值为34 147 200元，拟证明使用费的数额。2.四川求实财税咨询有限公司于 2011年10月14日出具的《税务咨询报告》。载明该房屋交易涉税4000余万元，其中按照法律规定应由出卖人承担的土地增值税为32 319 835 元，拟证明双方在三年内没有签订房屋买卖合同是因为有重大分歧，是不能归责于双方的原因导致。3. 2006年1月至2007年9月期间，某都实业公司与其他买受人签订的《房屋买卖合同》四份，拟证明《购房协议书》是预约性质的定金合同。

某捷公司质证认为，证据1真实性无异议，但无关联性。证据2真实性无异议，反映了本案房屋买卖应各自交税，反证了双方存在房屋买卖关系。证据3真实性无异议，但无关联性。

(二)二审审理中，在二审法院指定的举证期限内，某都实业公司向该院提交了《场地占有使用费鉴定申请书》，申请对讼争房屋自2007年1月4日至实际鉴定之日止的场地占有使用费进行鉴定。

(三)2009 年9月28日，某都实业公司向某捷公司发函，主要内容为：“贵我双方自2006年9月20日签订《购房协议书》以来，时间已经过去了三年，但贵我双方至今仍未能签订正式的《房屋买卖合同》。 2009年6月2日，贵公司致《商函》给我公司。该《商函》要求我公司作出减少750万元房价的让步……我公司现就相关事项函告贵公司：1.我公司再次催促贵公司按照双方协议达成的意向原则，就买卖该房屋的相关重大事项与我公司进行协商，并签订正式的房屋买卖合同。 2.贵公司使用我公司经营场地已接近三年，我公司希望贵我双方能本着实事求是的原则，通过协商，尽快确定、落实贵公司使用我公司经营场地的应付场地使用费事宜。”某捷公司 2009年9月29日回函称：“贵方函告我方已经收悉，我公司非常重视此事，但现在正值国庆将至，我们正紧张筹备国庆节工作，恳请贵公司将某都一楼的购买事宜推迟到十月九日左右商谈，恳请谅解为感!”

(四)2009 年11月4日，某都实业公司向迅捷公司发出的《函》内容为：“为了签订房屋买卖合同，贵我双方又分别于2009年10月20日、2009年10月28日就房屋买卖合同中的内容进行了磋商，虽经双方充分协商，贵我双方仍对合同内容存在较大分歧，未能协商一致。因此，我公司意见是：1.贵公司应支付占有使用房屋期间的场地使用费，具体标准双方可再行协商;2.房屋买卖的全部税费由贵公司承担;3.其他问题可再议。”2009年11月5日，某捷公司回函内容为： “我司于三年前就商定了购买某都大厦北一楼及中庭建筑面积 2100平方米的商铺……然，贵司现在却突然提出增加场地使用费问题，且房屋买卖的全部税费由我公司来承担。我司认为这些要求过于苛刻，属于违背诚信的原则，再次明确回复如下：1.场地使用费属于买卖关系成立后增加的要求，我司不能接受。2.房屋买卖的税费问题，将根据国家法律、法规以及*政策，由贵司和我司各自承担自行部分。3.对于剩余房款，我司已准备有专款资金，再次要求贵公司尽快将相应的产权手续、土地手续过户到我司名下后，我司当即付清全款。以上是我司就贵司所提及问题的书面回复，希望贵司能在实事求是的基础上，正确对待双方间已经成立的买卖关系。”

(五)2010 年5月12日，某捷公司提起本案诉讼，其诉讼请求为：1.请求依法确认某都实业公司作出的解除双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》的解除函无效。2.请求判令某都实业公司继续履行《购房协议书》，并履行房屋产权过户登记的义务。2010年11月11日，某捷公司向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》载明：“在人民法院对当事人进行释明后，增加诉讼请求一项。现列明所有诉讼请求如下：1.请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效;2.请求判决本案裁判文书生效后15日内，由某都实业公司向某捷公司履行办理房屋过户的义务; 3.请求判令讼争房屋过户后5日内，某捷公司向某都实业公司支付剩余购房款 5750万元;4.请求判决双方在履行房屋产权过户过程中产生的税费按照法律规定，各自承担应承担的部分。以上是某捷公司增加的诉讼请求。”

二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

二审法院经审理认为，(一)关于某捷公司是否已经交付1000万元定金的问题。虽然某捷公司未提供直接向某都实业公司支付1000万元定金的证据，但结合双方当事人无争议的事实，即：2006年9月14日至2006年9月20日，某捷公司数次向某都实业公司股东舒卡纤维公司账号转款共计1000万元，款项用途为预付购房定金。舒卡纤维公司于2006年9月20日向某捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。2006年9月20日，某都实业公司与某捷公司签订了《购房协议书》，该《购房协议书》明确载明：“本协议签订之日起，甲方 (指某都实业公司)收到乙方(指某捷公司) 1000万元定金”，表明某都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到定金。诉讼中某都实业公司并无证据证明除本案房屋买卖关系外，某捷公司与某都实业公司股东舒卡纤维公司尚有其他交易关系，且某都实业公司也未提供证据推翻《购房协议书》载明的某都实业公司收到某捷公司购房定金1000万元的事实。故其辩称未收到1000万元定金的理由不能成立，一审判决认定某捷公司已经交付1000万元定金并无不当。

(二) 关于一审是否存在程序违法的问题。2010年3月8日，某都实业公司向某捷公司发函解除《购房协议书》，2010年5月12日，某捷公司提起诉讼，其诉讼请求包括确认解除函无效。2010年11月11日，某捷公司向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》载明增加诉讼请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效。该《增加诉讼请求申请书》未明确放弃解除函无效的请求。一审法院根据当事人的诉讼请求审理并作出判决并不违反法定程序，故某都实业公司上诉主张一审法院对此进行审理属于程序违法，某捷公司已超出法律规定的期限请求确认解除函无效的理由不能成立，二审法院不予支持。

(三) 关于《购房协议书》的性质和效力问题。本案中，双方签订的《购房协议书》约定“乙方购买甲方所拥有的某都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格 6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)”，该《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据《合同法解释 (二)》第一条规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。二审审理中，某都实业公司提交了同期某都实业公司与其他买受人签订的《房屋买卖合同》四份，双方当事人对该证据的真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认，但以上证据不能证明《购房协议书》的性质为定金合同。且诉讼中某都实业公司并未提供证据证明该《购房协议书》存在无效的情形，一审判决认定该协议有效正确。某都实业公司上诉称该《购房协议书》系定金合同，由于双方未签订正式购房合同，双方间未形成房屋买卖法律关系的理由不能成立，二审法院不予支持。

(四) 关于《购房协议书》是否应当解除的问题。某都实业公司于2007年1月4日将房屋交付给某捷公司占有使用后，某捷公司2009年6月致函要求降价，随后双方就应否支付场地使用费，买卖过户时税费的负担、产权证的办理及尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除问题等事宜进行了一系列磋商。二审审理中，某都实业公司提交了《税务咨询报告》，双方当事人对该证据真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认。该证据亦印证了以上事实。双方磋商未达成协议，直至 2010年3月3日某都实业公司发函要求解除双方所签《购房协议书》。在诉讼中，经人民法院主持调解和庭外和解，双方当事人仍不能达成协议。按照《购房协议书》的约定，“甲乙双方应就购房屋合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”，双方之间有磋商并签订正式房屋买卖合同的义务。某都实业公司作为讼争房屋所有权人，将涉案房屋交付某捷公司使用5年多时间内，与某捷公司既未达成正式房屋买卖合同，又未达成租赁协议，其既未收到房屋转让价款，亦未收到房屋租金，阻碍其物权实现，其在双方达不成正式房屋买卖合同的前提下，有权根据《*物权法》(以下简称《物权法》)第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，选择对其财产的处分方式，解除与某捷公司签订的《购房协议书》。

某都实业公司于2010年3月3日发出解除函，某捷公司于2010年5月18日向法院提起诉讼，故某都实业公司发出的该解除函不产生通知解除合同的法律效力，一审判决支持某捷公司的该项诉讼请求并无不当;但一审判决认为《购房协议书》不符合解除条件，故判令某都实业公司在某捷公司支付全部购房款后90日内交付涉案房屋并由双方各自承担相关税费不当，二审法院予以纠正。上述购房协议解除后，某都实业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求符合《合同法》第九十七条 “合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，虽然某都实业公司起诉时主张立即腾退房屋，但应当给予某捷公司必要的准备时间，二审法院酌定为30日。

至于某捷公司已经支付1000万元定金，可另行主张权利。

(五) 关于某捷公司是否应支付场地使用费的问题。双方当事人签订《购房协议书》后，某都实业公司于2007年1月4日将讼争房屋交付给某捷公司使用至今，但某都实业公司并没有证据证明交付行为系其于租赁关系或系《购房协议书》之外的其他有偿法律关系，故某都实业公司请求某捷公司按照周边同类商场租金支付场地使用费没有事实和法律依据。虽然某捷公司对某都实业公司提交的宏价评(2011)53号《价格评估报告书》的真实性无异议，但因该《价格评估报告书》与本案无关，二审法院不予采信。二审法院对某都实业公司二审申请对讼争房屋自2007年1月4日至实际鉴定之日止的场地占有使用费进行鉴定的申请不予准许。对某都实业公司主张支付场地使用费的上诉请求，不予支持。

综上，二审法院经该院审判委员会讨论决定，判决：一、维持一审判决第一项，即“某捷公司与某都实业公司于2006年9月 20日签订的《购房协议书》成立并有效”;二、撤销一审判决二、三、四、五项，即“某都实业公司于2010年3月3日作出的解除其与某捷公司2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效;在某捷公司向某都实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，某都实业公司协助将位于成都市暑袜北三街20号某都大厦北一楼及中庭 2100平方米房屋过户给某捷公司，因此所产生的税和费按相关规定由某捷公司与某都实业公司各自承担;驳回某捷公司的其他诉讼请求;驳回某都实业公司的其他诉讼请求”;三、某捷公司于判决生效之日起 30日内将位于成都市署袜北三街20号某都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋腾退给某都实业公司;四、驳回某捷公司的其他本诉诉讼请求;五、驳回某都实业公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费 379 300元，财产保全费5000元，由某捷公司负担 192 150元，某都实业公司负担192 150元;一审反诉案件受理费 87 172.50元，由某捷公司负担43 586元，某都实业公司负担 43 586.50元。二审案件受理费466 172.50元，由某捷公司负担 233 086元，某都实业公司负担233 086.50元。

某捷公司不服二审判决，向本院申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，根据《*民事诉讼法》第二百条第(二)项、第 (六)项之规定，申请再审，请求：撤销二审判决第二、三、四项判项，维持一审判决。具体理由为：1.某都实业公司与某捷公司签订《购房协议书》，构成房屋买卖合同关系，成立并有效，且已部分履行，应当继续履行。二审判决在认定《购房协议书》有效、某都实业公司于2010年3月3日发出的解除函不产生通知解除合同的法律效力、某都实业公司并未反诉请求解除《购房协议书》，却无端撤销一审判决关于解除函无效的判项，判令某捷公司腾退房屋，判项与法院认定之间逻辑混乱，明显缺乏事实和法律依据。2.某都实业公司不享有解除权。二审判决在合同纠纷案件中错误适用《物权法》第三十七的规定，认为某都实业公司有权解除合同。显属适用法律错误。

某都实业公司答辩称，1.案涉合同是立约定金合同，目的是担保主合同的订立，是一份认购预订协议;双方的主合同始终处于磋商之中，并因不可归责于双方的原因而未能订立。2.由于房屋买卖主合同未能订立，预约合同目的不能实现，某都实业公司发出解除函，案涉合同被解除。3.某捷公司要求继续履行于法无据，且该合同没有履行的具体内容，也无法实际履行。4.在双方买卖关系尚未确定之情况下，某都实业公司将房屋交付给某捷公司是依双方谈妥的租赁关系，某捷公司基于租赁关系占有使用该房屋，在案涉合同解除后理应清退场地并支付相应场地使用费。

某利公司答辩称，1.某利公司与某都实业公司均为独立法人，不能因为某利公司是某都实业公司的股东而混淆各自的独立法律地位。2.某利公司从未代收过任何公司委托或指定的购房定金。3.某利公司与本案没有法律上的利害关系，不应当*加为本案第三人。

某都实业公司不服二审判决，向本院申请再审，请求：1.撤销一审判决;2.撤销二审判决第一、五项，维持第二、三、四项; 3.判令迅捷公司向某都实业公司支付占有使用案涉房屋的场地使用费2650.90万元 (截至起诉时2010年6月30日)。具体理由同其前述答辩意见。

某捷公司答辩称，1.本案双方在案涉合同中已明确表达买卖案涉房屋的真实意思表示，且均已部分履行了合同主要义务，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系;案涉合同是房屋买卖合同的本约合同，而非预约合同。某都实业公司据以主张双方系房屋租赁法律关系的证据存在明显瑕疵，该主张并无事实依据。2.由于某捷公司备有专项资金以供随时全额支付剩余房款，本案房产已交付某捷公司使用多年，房屋四至范围明确，因而案涉合同的继续履行不存在任何障碍，某都实业公司要求某捷公司承担全部交易税费并故意夸大税费金额是制造借口拒绝履行合同。3.某都实业公司不享有法定或约定的解除权，其作为违约方也无权解除协议，某捷公司在收到某都实业公司解除函件后三个月内便提起诉讼，因此其发出的函件不发生解除案涉合同的效果。4.某都实业公司要求某捷公司支付房屋使用费并腾退房屋的请求缺乏法律依据。5.案涉合同的继续履行有助于稳定既存交易秩序，实现社会整体财富最大化。

某利公司答辩称，对某都实业公司的请求没有异议。

本院再审查明：本案一审、二审法院查明的事实“成都市房屋产权监理处于2008年3月4日向某都实业公司颁发了位于成都市锦江区署袜北三街20号一层，面积 4060.40平方米房屋的产权证(产权证编号：成房权证监证字第1654684号，丘地号权1223775号)。”存有笔误，成都市房屋产权监理处向某都实业公司颁发此产权证的日期应为2008年3月14日，对此双方当事人均予认可。

在本案再审中，某捷公司提供以下证据：1.某捷公司在银行的存款单，拟证明某捷公司一直希望继续履行买卖合同，也有能力履行，继续履行合同不存在障碍。2.《税务咨询意见书》一份，拟证明双方购买房屋的税费，某都实业公司为了制造矛盾虚构巨额税费，而真实税款没有某都实业公司所称的那么高。某都实业公司质证称，对证据1的真实性没有异议，但该存款时间是2013年6月13日，与2006年双方签订的购房协议书相差7年，因此与本案没有关联。对证据2，因税务评估报告的评估人员没有到庭接受质证而对其真实性不予认可;而且，评估过程中忽略了合同项下土地是划拨土地的性质，因此对其合法性和关联性均不予认可。某利公司质证称，同意某都实业公司的质证意见。

本院认为，从形成时间来看，某捷公司提供的两份证据均形成于本案二审庭审之后，可认定为再审新证据。对于证据1，某都实业公司和某利公司均认可其真实性，故本院对其真实性应予确认。对于证据2，某都实业公司与某利公司对该鉴定意见的真实性持有异议，并且该鉴定意见为某捷公司单方委托咨询公司制作，评估人也未出庭接受质证，故本院对其真实性不予确认。

某都实业公司提交了一份双方在 2008年5月6日的往来函件中的最后一张，拟证明双方的关系确实为租赁关系。对此，某捷公司质证认为，首先该证据不完整，只是多页文件中的最后一页;其次，该证据不能证明双方此前即约定为租赁关系，而只是表明某捷公司在某都实业公司支付违约金和补偿金的前提下，可以考虑将双方关系从买卖变为租赁;第三，这份函件标注的日期是2008年5月6日，而双方协议在2006年就签订了，该函件只能表明双方对于变更合同有过协商，但是没有达成一致。某利公司质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可。

本院认为，该证据虽然在本案二审庭审结束之前已经客观存在，但考虑到某都实业公司未于二审庭审结束前提供该证据确有客观原因，没有证据证明某都实业公司未提供该证据系存在故意或者重大过失的情形，故可以认定为再审新证据。由于某捷公司和某利公司对该证据的真实性不持异议，故对其真实性应予确认。

本院再审查明的其他事实与一审、二审法院查明的事实相同。

本院认为，本案再审的争议焦点为：一、某都实业公司与某捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力;二、某都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力;三、某捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，某都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持。

(一)关于某都实业公司与某捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题。

基于当事人在本院再审庭审中的相关主张与理由，与本焦点问题密切相关的两个问题需要首先加以明确：第一，某都实业公司是否已收到某捷公司支付的1000万元定金。虽然某捷公司未提供直接向某都实业公司支付1000万元定金的证据，但 2006年9月14日至2006年9月20日，某捷公司数次向某都实业公司的股东某利公司(原舒卡纤维公司)账号转款共计 1000万元。某利公司于2006年9月20日向某捷公司开具了两张金额均为500万元的收据。本院庭审中，某利公司称其与某捷公司并无任何其他业务往来，收取这1000万元资金亦无任何合同或法律依据。但此后某利公司除向某捷公司提供两张收据外，双方关于该笔资金再无其他进一步洽谈。本院认为，这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符合。事实上，结合本案查明的其他事实可知，2006年9月20日，某都实业公司与某捷公司签订的《购房协议书》第2条明确载明：“本协议签订之日起，甲方(某都实业公司)收到乙方(某捷公司)1000万元定金”，表明某都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到某捷公司支付的1000万元定金。2009年11月5日，某捷公司向某都实业公司的回函中提及继续清偿“剩余”房款，某都实业公司在接下来的函件中对“剩余房款”字样并未提出任何异议。2010年3月3日，某都实业公司通过成都市某都公证处向某捷公司发的《函》中最后一句载明，请某捷公司向其办理“定金、使用费等费用的退还和支付”。上述事实足以相互印证，证明某都实业公司已收到某捷公司支付的1000万元定金的事实。综上，某都实业公司辩称未收到 1000万元定金的理由不能成立，一审、二审判决认定某捷公司已经交付1000万元定金的事实是正确的。

【全文】

成都某捷通讯连锁有限公司与四川某都实业有限责任公司、四川某利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

[裁判摘要]

最高人民法院

民事判决书

(2013)民提字第90号

申请再审人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：成都某捷通讯连锁有限公司。

法定代表人：王某东，该公司总经理。

委托代理人：郑玮，北京市天同律师事务所律师。

委托代理人：陈耀权，北京市天同律师事务所律师。

申请再审人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：四川某都实业有限责任公司。

法定代表人：程某潮，该公司董事长。

委托代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。

委托代理人：石焓，四川精济律师事务所律师。

一审第三人：四川某利投资控股股份有限公司。

法定代表人：李某林，该公司董事长。

委托代理人：赵固，四川精济律师事务所律师。

上述事实，有加盖某捷公司和某都实业公司公章的《购房协议书》予以证实，当事人对该证据的真实性不持异议，一审法院予以确认。

(四)2005 年8月5日，某都大厦公司出具的《场地证明》载明：“因企业分离，现某都大厦公司名下锦江区暑袜北三街20号某都大厦南楼(权0111476)、北楼 (权 0963909)、中庭(权0111478)第一至四层楼及精品屋(权0613360)无偿提供给某都实业公司使用。”2006年2月25日，某都大厦公司与某都实业公司根据双方签订的分立协议，就某都大厦公司将位于成都市锦江区暑袜北三街20号某都大厦裙楼(包括南楼、北楼、中庭)第一层至第四层以及精品屋共计17 537.36平方米房屋产权及相应的土地使用权转移过户至某都实业公司名下的具体问题签订了《关于办理某都大厦裙楼1-4层房屋权属转移过户协议书》一份，双方同意分次办理应转移过户到某都实业公司名下房产的转移过户登记手续，并各委派一人共同办理房屋权属转移过户登记手续，相关费用按规定由双方分别承担，待上述房屋产权全部过户至某都实业公司名下后，随即开始办理相应土地使用权证的转移过户登记手续。成都市房屋产权监理处于2008 年3月4日向某都实业公司颁发了位于成都市锦江区署袜北三街20号一层，面积4060.40平方米房屋的产权证(产权证编号：成房权证监证字第 1654684号，丘(地)号：权1223775)。某利公司于2008年3月14日向中国农业银行股份有限公司成都某都支行借款3000万元，某都实业公司以该产权证下2043.91平方米的房屋为某利公司的借款提供抵押担保，并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记。某利公司于2009年12月 15日偿还了中国农业银行股份有限公司成都某都支行全部贷款本息，但抵押登记尚未注销。2010年7月29日，某都实业公司以位于成都市锦江区署袜北三街 20号一楼(产权证编号：成房权证监证字第 1654684号)面积1347.52平方米的房屋为某利公司向招商银行股份有限公司成都顺城大街支行办理综合授信2500万元而设定抵押，并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记，某利公司在授信项下借款 500万元已于2010年11月19日结清本息，但抵押登记未注销。

(五)2009 年9月28日，某捷公司向某都实业公司发出《商函》，内容主要是：“金融危机对行业的侵蚀，市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑;另一方面房地产销售价格整体向下走的态势，能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步!我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日，某都实业公司向某捷公司发函，要求某捷公司在30日内安排人员到某都实业公司就房屋买卖正式合同进行协商，并支付三年场地使用费。次日，某捷公司回函同意于 2009年10月9日就购房事宜进行商谈。 2009年10月10日，某都实业公司向某捷公司发函，要求对某都实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。某捷公司于 2009年10月12日回函确认收到某都实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。2009年10月20日、2009年10月28日、 2009年12月9日，某都实业公司与某捷公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商，双方就某捷公司是否应当支付场地使用费，买卖过户税费的负担，产权证的办理及购房尾款的支付时间，出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。2009年11月4日，某都实业公司向某捷公司发函，要求某捷公司支付场地使用费，具体标准由双方协商，房屋买卖税费由某捷公司全部承担。次日，某捷公司回函，不同意支付场地使用费，要求税费的负担按照国家法律法规及政策，由某都实业公司与某捷公司双方各自承担自行部分，某捷公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。 2009年 11月12日，某都实业公司向某捷公司发函，主要内容是：1.双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间，但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在着严重分歧，导致双方一直未签订《房屋买卖合同》，因此双方的房屋买卖关系未成立。2.某捷公司无偿占用某都实业公司房屋三年，应当支付场地占有使用费。3.某都实业公司不同意某捷公司提出的付款方式。4.由某捷公司承担房屋买卖全部税费是某都实业公司出卖二手房的交易条件，从未发生改变。 2009年11月17日，某捷公司向某都实业公司回函，主要内容是：1.某捷公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。2.某捷公司占有并使用房屋系合法的，不应向某都实业公司支付场地占用费。3.某捷公司坚持在房屋过户登记后才向某都实业公司支付全部购房尾款。 4.某都实业公司提出房屋买卖税费全部由某捷公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。2010年3月3日，某都实业公司通过成都市某都公证处向某捷公司发《函》，内容为：“2009年12月9日贵我双方就相关善后事宜进行了协商，由于双方存在重大分歧，未能达成一致意见。此后，双方又就善后事宜进行了数次协商，但仍未取得任何结果。为此，我公司经慎重研究后，通知贵公司：1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》;2.请贵公司收在本函后三十日内腾退该房屋;3.请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算(定金、使用费等费用的退还和支付)。”

上述事实，有某捷公司与某都实业公司之间的往来函件及《会议纪要》、公证书等证据予以证实。

某利公司未提交答辩意见。

某捷公司未提交书面答辩状，当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故应驳回某都实业公司的上诉请求。

某利公司未提交答辩意见。

二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

至于某捷公司已经支付1000万元定金，可另行主张权利。

某利公司答辩称，对某都实业公司的请求没有异议。

本院再审查明的其他事实与一审、二审法院查明的事实相同。

(一)关于某都实业公司与某捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题。

第二，某都实业公司向某捷公司交付案涉房屋行为的性质。案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，某都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付某捷公司使用。在本院庭审中，某都实业公司提交了双方在2008年5月6日的往来函件材料中的一页作为证据，从该证据的内容及序号可看出，完整的该函件至少应有两页纸。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据某都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给某捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明某都实业公司系基于租赁关系而向某捷公司交付案涉房屋。除此之外，某都实业公司在本案的一审、二审及再审中未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《购房协议书》之外的其他有偿法律关系而为的交付。因此，对于该交付，某都实业公司没有充分证据证明其向某捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系，故其该主张不能成立，某都实业公司向某捷公司交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。

在明确了上述两个问题的基础上，本院认为，在某都实业公司与某捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下：

首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，某都实业公司与某捷公司在 2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。

其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，某都实业公司与某捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的某都实业公司也接受了某捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，某都实业公司将合同项下的房屋交付给了某捷公司，某捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，某都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，某都实业公司的该行为应认定为系基于与某捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于某都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

综上所述，某都实业公司与某捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于某都实业公司和某捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。

(二)关于某都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题。

本院认为，首先，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《购房协议书》及其他相关书面文件中均未对单方解除合同的事项作出约定，故某都实业公司不享有约定解除权。而根据《购房协议书》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，某捷公司支付1000万元定金。某捷公司已经支付了1000万元定金，并且就案涉房屋买卖一事一直在与某都实业公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，某都实业公司主张其有权单方解除合同的理由不能成立。

其次，根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释 (二)》第二十四条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而某都实业公司于2010年3月3日向某捷公司发出了解除《购房协议书》的通知函，该函件于2010年3月8日到达某捷公司，某捷公司向一审法院提起诉讼的时间为 2010年5月12日。因此，无论某都实业公司是否有权单方解除《购房协议书》，因某捷公司于收到解除函的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故某都实业公司的解除函也不产生解除双方合同关系的效力。

(三)关于某捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，某都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持的问题。

本院认为，首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，某都实业公司已向某捷公司交付了案涉房屋，某捷公司支付了 1000万元定金，虽然当事人之间在某捷公司是否应向某都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在某都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故某捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。

其次，根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中，某都实业公司确实仍然对该房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，某都实业公司虽系该房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定某都实业公司有权选择处分财产的方式解除合同，并判决迅捷公司将房屋腾退给某都实业公司，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，本院对此予以纠正。

再次，某都实业公司主张迅捷公司支付场地使用费应有相应的法律依据。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，某都实业公司将案涉房屋交付给某捷公司是基于房屋买卖法律关系而为的交付，因此，某都实业公司要求某捷公司支付场地使用费的主张没有任何事实和法律依据，一审、二审判决对该问题的认定和处理是正确的。

综上所述，本院认为，本案中，某都实业公司与某捷公司之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。

综上，二审判决认定某都实业公司有权依据《物权法》第三十九条之规定，选择处分财产的方式解除合同，并据此判决某捷公司将案涉房屋腾退给某都实业公司，系适用法律错误。而一审判决虽然认定《购房协议书》直接构成本约的理由不能成立，但其判项系基于某都实业公司和某捷公司之间成立并生效房屋买卖法律关系这一事实作出，有法律及事实依据，较为妥当合理，可予维持。本院根据《*民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销四川省高级人民法院(2012)川民终字第331号民事判决;

二、维持四川省成都市中级人民法院 (2011)成民初字第936号民事判决。

一审案件受理费和财产保全费的负担按照一审判决执行;二审案件受理费 466 172.50元，由四川某都实业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长辛正郁

代理审判员司伟

代理审判员沈丹丹

二0一三年十一月十四日

书记员王楠楠

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