卖房前 卖方如何确认房屋年限和是否唯一？

房子满两年可以免交增值税，满五唯一可以免交省去个税，这时候想要出售房屋都变得比较容易。但经适房、商品房、已购公房、继承或者赠与的房子，在房屋年限上的判定标准略有不同。而确认房子是否“唯一”，不会有专门的机构出具证明，需要卖家做到心里有数。

一、如何判断自己的房子已满多少年?

1、商品房与经济适用房

以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

2、已购公房

房产证填发日期或原始购房合同签署日期或第一笔购房房款的银钱收据日期。

3、继承的房产、直系亲属赠与的房产

按照原房本登记日期为准，但查证原房本登记日期要去房管局档案管理中心提交房产证、身份证申请调档，取得调档函。

PS：以下情况一般需开具调档函：

①继承后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。(继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年)

②直系亲属赠与后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。(赠与的房产为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满5年)

③夫妻更名后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。(夫妻更名的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年)

④房屋地址变更后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。

⑤遗失补证，产权证在遗失情况下，后补发的产权证附记页若是没有标明原产权证的填发日期，需要开具调档函。(遗失补证，破损换证的可以按照原产权证得时间界定是否满5年)。

⑥其他特殊情况。

二、关于满几年，时间节点是什么时候?

满五唯一可以免个税及增值税，满五年的时间节点在不同地区有不同规定。有的地区以网签日期为时间节点，有的地区以网签日期为时间节点，所以，具体的还要以当地规定为准。

三、如何确认房子是否唯一?

不到缴税环节，卖家旺旺不知道所出售的房子是不是真正的“唯一”，而且也不会有专门的机构核实房屋是否属于家庭“唯一”，所以卖方要做到心里有数。

1、怎样算“唯一”?

“满五唯一”中的“唯一”，指家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)名下的唯一住房。

2、是否“唯一”有什么影响?

(1)满五唯一的房子相对同等条件下的不唯一房屋，免征个税及增值税，这笔费用少则几万，多则十几万。

(2)确认“唯一”，涉及到合同约定以及违约定责。在签署买卖合同过程中，都需要卖方确认房子是否唯一：

①《唯一住房声明书》——在签署定金协议以及买卖合同时签署;

②买卖合同的《补充协议》——将满五唯一写入合同约定!

PS：温馨提示：

1、房屋核验不涉及唯一、是否满五年的核验。

2、对于想换房的卖方，买房子在旧房过户一两个工作日后再打网签，以免影响对首套二套的认定。