再提“去库存”：鼓励开发商适当降低房价

*经济工作会议12月18日至21日在北京举行，关于房地产的最新政策再次成为关注重点。据新华社21日报道，*经济工作会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

其中，“化解房地产库存”被再次提及。会议认为，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

与此同时，会议认还为，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，取消过时的限制性措施，可能是指解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施，这个政策实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法，某种程度上说明*将为房企的各类投资持低成本、低门槛、低限制的扶持态度，是供给侧结构性改革在行政*改善层面的具体体现。对于通过房屋租赁来去库存，他认为是一种很好的商业模式。

去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，这样一个做法目前在积极进行试点，但还没有一个成熟的案例，到了2016年一些租房类似的开发商会不断出现，而这对于市场供应结构的改善有积极作用。

目前，全国房地产市场有回温趋势，但区域分化依然明显，三四线城市依然面临供给过剩的现实。国家统计局12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，11月份房价涨幅略有扩大，同比价格变动分化尤为明显，其中涨幅最高的城市为深圳，高达44.6%，另外北京、上海、广州等一线大城市同比涨幅也均在10%左右;而同比降幅最大的则为广东湛江，降幅5.6%，而锦州、丹东、襄阳等三四线城市同比降幅也多在5%左右。

因此，去库存导向成为明年楼市政策的特点。关于鼓励房地产开发商降低房价的提法，严跃进称，这其实是鼓励明年坚持低价跑量的做法，2015年房价上涨过快，其实引起了一些市场恐慌，房企通过降价，能够稳定市场预期，这样一个新政策，将对明年房企的定价策略产生积极影响。

除了库存问题，当下房地产行业还存在其他挑战，如房地产项目开发建设方式相对传统粗放、品质性能有待提升、营销方式有待革新等。此次的*经济工作会议，提到了“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。

对此，严跃进称，这对一些中小房企来说可能是利好，未来，主动和大房企进行项目合作，或者加入到整合的大军中，可能会成为部分中小企业谋求发展的重点内容。

关于未来房地产政策变化，北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟日前在出席论坛时预计，未来五年不会有任何不利于房产的政策出台，各种政策一定会促使房地产平稳着陆，不给经济带来系统性风险。