上诉人上海天艺春实业有限公司因租赁合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第112号

上诉人（原审原告、反诉被告）上海天艺春实业有限公司，住所地上海市青浦区太浦河经济城内。

法定代表人林月星，经理。

委托代理人张春祥，上海申安律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）上海味通食品有限公司，住所地上海市青浦区太浦河经济城内。

法定代表人高克章，经理。

委托代理人李明，上海市国泰律师事务所律师。

原审第三人朱钢，男，1958年8月21日出生，汉族，住江苏省扬州市大虹桥路30号2幢204室。

上诉人上海天艺春实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2004）青民一（民）初字第2951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2003年7月17日，上海天艺春实业有限公司（以下简称天艺春公司）与上海味通食品有限公司（以下简称味通公司）签订了一份租赁协议，协议约定：天艺春公司将原红木雕刻工艺厂的部分厂房、场地、道路及附属设施租赁给味通公司，租赁范围为：根据天艺春公司沪房青字（1999）第 001689号上海市房地产权证，上海市坐标图III101-104/181-184地域内附图划出的厂房建筑面积800.48平方米，道路、空地、绿化面积1，095.52平方米，合计占地面积 1，896平方米，还包括其他附属设施，全部租赁给味通公司（附产权证平面图、租赁面积用红线勾划）；租赁期限为长期，味通公司原则上一次性支付天艺春公司租金人民币 280000元（以下币种均为人民币）；租赁协议签订后，原房地产权证，由天艺春公司代为保存，任何一方未经同意，不得以任何形式将房产证作抵押、担保、投资等一切活动；合同还对违约责任作了约定。合同签订后，天艺春公司将租赁房屋的图纸交给了味通公司。同日，天艺春公司、味通公司又签订了一份补充协议，协议约定：味通公司首付天艺春公司租金100000元，余下的在2003年12月 5日前付清，但扣除天艺春公司租赁第三人上海双士粉末冶金公司 （以下简称双士公司，因该公司至今未经工商部门登记注册，故合同中约定的租赁方应为朱钢）未到期的5个月租金11，900元（2003年12月5日- 2004年5月4日），实际支付168，100元；租赁协议签订后，天艺春公司与朱钢签订的租房协议由味通公司执行继续有效（截止日为2007年5月4 日），但天艺春公司必须将租房协议移交给味通公司；天艺春公司应提供原建筑平面图一份，供味通公司今后施工装修作参考。味通公司施工另搭建建筑应严格按照南北厂房间距保留1比1原则搭建，不得影响天艺春公司厂房的采光。天艺春公司邻近厂房一边的一、二楼窗户，一律安装防盗栅栏，确保双方安全，费用由天艺春公司负责。味通公司不能在绿化带内搭建建筑物，同时在绿化带内味通公司保证天艺春公司今后墙面装修或搭脚手架施工提供方便。但绿化带土地产权 （使用权）属味通公司；如今后涉及租金标的内的费用支出，天艺春公司承担20%，味通公司承担80%；房产证由天艺春公司保存，如味通公司因翻建需要时，天艺春公司必须提供。合同签订当日，味通公司即支付天艺春公司租金100000元，天艺春公司则于2003年7月底将租赁房屋及附属设施交付给味通公司使用，但第三人朱钢原租赁的518平方米的厂房仍由朱钢使用，而天艺春公司也未将2002年4月5日由朱钢出面与天艺春公司签订的一份厂房租赁协议原件交付给味通公司。2003年8月至9月，因天艺春公司未及时腾退房屋，味通公司将该租赁房屋中的货物搬至天艺春公司其他房屋内。2004年7月1日，天艺春公司发函给味通公司，要求味通公司于2004年7月10日支付拖欠的租金168，100元。味通公司收到后于2004年7月7日向天艺春公司发送律师函一份，表明：天艺春公司未按合同规定安装防盗栅栏；天艺春公司未按合同约定提供味通公司房产证；租赁厂房房屋横梁已拉开并漏水且有倒塌危险，要求天艺春公司必须在2004年7月25日前履行上述义务。2004年7月28日，味通公司再次发函给天艺春公司，表示：要求天艺春公司提供给味通公司房产证；由于天艺春公司未经味通公司同意让朱钢搬迁，造成味通公司经济损失，故天艺春公司应赔偿味通公司经济损失。由于味通公司在租赁过程中，在租赁的厂房南侧墙壁上开设门洞，在空地搭建了围墙（高1.5米、长84米）以及130平方米的二层厂房，因此双方发生纠纷，天艺春公司于2003年12月诉至原审法院，诉请要求： 1、解除天艺春公司、味通公司间的房屋租赁合同；2、味通公司恢复租赁房屋的原状；3、味通公司拆除在租赁厂房边擅自搭建的违章建筑；4、味通公司支付天艺春公司垫付的水电费1，023元；5、味通公司赔偿天艺春公司仓库货物等损失35，700元（被拆除的房屋损失3，000元、挪用钢筋圈梁损失2700 元、仓库货物损失30000元）。审理过程中，天艺春公司放弃了1－4项诉讼请求，经原审法院主持调解，双方于2004年6月7日达成调解协议如下：一、上海味通食品有限公司赔偿上海天艺春实业有限公司经济损失20000元，此款上海味通食品有限公司应于2004年6月15日前支付；二、原租赁合同双方继续履行；三、本案受理费 1，588.92元，由上海味通食品有限公司负担。该调解书已履行完毕。2004年9月，天艺春公司认为味通公司拖欠租金、违法生产及搭建违章建筑，又诉至法院要求法院判令味通公司赔偿天艺春公司损失10000元；判令解除天艺春公司、味通公司之间签订的厂房租赁合同；判令味通公司恢复厂房原貌；案件受理费由味通公司承担。味通公司同时又提出反诉，要求判令天艺春公司立即在邻近味通公司厂房的一、二楼窗户上安装防盗栅栏，确保味通公司财产和工作人员人身安全；判令天艺春公司立即维修房屋横梁，确保房屋不漏水，不倒塌；判令天艺春公司将租赁房屋编号为沪房青字（1999）第001689号的房产证提供给味通公司；判令天艺春公司赔偿味通公司经济损失85，680元；反诉受理费由天艺春公司负担。在原审审理过程中，味通公司变更了第二项诉讼请求：要求天艺春公司立即支付味通公司维修费用22，500元。

原审法院另查明：天艺春公司于1999年6月1日取得系争房屋的上海市房地产权证，证号为沪房地青字（1999）第001689号，由于天艺春公司未付清土地使用费等费用，故该房产证现保存于上海太浦河经济城内。2002年4月5日，天艺春公司与第三人朱钢签订厂房租赁协议一份，协议约定：天艺春公司将自己所有的1号幢两层楼房178平方米、1号幢标准厂房340平方米，共计518平方米租赁给朱钢，每平方米月租4.6元，年租金28，590元；租赁期限为2002年5月5日至2007年5月 4日止；签订协议后，朱钢预付10000元，交于太浦河经济城招商部陆经理处作租房信用金，朱钢同意租金两年一付，于2002年5月5日支付20000 元，于2005年 8月5日支付余款27，180元，共计两年租金57，180元。双方又对以后的付款方式等作了约定。合同签订后，朱钢将两年的租金57，180元支付给了天艺春公司。2004年4月25日，朱钢搬离了租赁房屋，并将其租赁厂房的钥匙交给了味通公司，同时应味通公司的要求，朱钢出具声明一份，载明：1、林老板（指天艺春公司）房屋买卖没有告诉我；2、房租我都已同林志发老板结清。

原审法院又查明：2004年6月11日，上海市工商行政管理局青浦*出具行政处罚决定书一份，认定味通公司的行为构成《上海市反不正当竞争条例》第十条第六项所述的伪造生产日期的行为，并根据《上海市反不正当竞争条例》第二十七条第一款第（三）项及第二款的规定，处罚如下：一、责令公开更正（将已标注伪造生产日期的“云来” 特鲜味精250箱，100克“天天乐”加鲜味精300箱的生产日期全部更正为2004年5月18日）；二、处罚款20000元。

在原审审理过程中，经味通公司的申请，原审法院依法委托了上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站及上海达衡工程造价咨询有限公司对本案所涉厂房的房屋横梁（屋面檩条）的质量问题进行鉴定及对返修费用作出评估。上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站的质量鉴定结论为：房屋部分预制钢筋混凝土檩条存在混凝土损坏脱落、下挠和安装不规范等质量问题；另外，检测中也发现轴12－13/A处墙体被擅自开门洞致使门上方过梁存在一定弯曲变形。上海达衡工程造价咨询有限公司的返修费用评估结论为：屋面檩条的维修费用为22，329元，门过梁的维修费用为171元。经质证，天艺春公司、味通公司及朱钢对鉴定报告、评估报告的真实性不持异议，亦不要求鉴定评估人员到庭作证；天艺春公司表示除了味通公司擅自开门洞造成的维修费用外，其他部分维修费用与本案无关；味通公司则认为只要求天艺春公司承担维修房屋横梁的费用，对开门洞造成的维修费用不要求天艺春公司承担。

原审法院经审理后作出如下判决：一、上海天艺春实业有限公司要求上海味通食品有限公司赔偿上海天艺春实业有限公司损失人民币1万元的诉讼请求不予支持；二、上海天艺春实业有限公司要求解除上海天艺春实业有限公司、上海味通食品有限公司于2003年7月17日签订的厂房租赁合同的诉讼请求不予支持；三、上海天艺春实业有限公司要求上海味通食品有限公司恢复厂房原貌的诉讼请求不予支持；四、上海味通食品有限公司要求判令上海天艺春实业有限公司立即在邻近上海味通食品有限公司厂房的一、二楼窗户上安装防盗栅栏，确保上海味通食品有限公司财产和工作人员人身安全的反诉请求不予支持；五、上海天艺春实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内为上海味通食品有限公司修复房屋横梁，如上海天艺春实业有限公司逾期不予修复，上海味通食品有限公司可自行修复，上海天艺春实业有限公司则应于本判决生效后六十日内赔偿上海味通食品有限公司返修费用人民币22，329元；六、上海味通食品有限公司要求上海天艺春实业有限公司将租赁房屋编号为沪房青字（1999）第001689号的房产证提供给上海味通食品有限公司的反诉请求不予支持；七、上海味通食品有限公司要求上海天艺春实业有限公司赔偿上海味通食品有限公司经济损失人民币 85，680元的反诉请求不予支持。

原审法院判决后，天艺春公司不服，向本院提起上诉。

天艺春公司上诉称：一、天艺春公司有法定解除合同的事实和理由。味通公司拖欠租金经多次催要，味通公司以种种理由搪塞至今未付。此外，味通公司在租赁期间违法生产、擅自拆除厂房、挪用钢筋圈梁、损坏仓库的货物、擅自开门洞以及擅自建造房屋的行为，天艺春公司解除合同符合《*合同法》规定。二、天艺春公司出租的房屋并不存在着影响味通公司使用的质量问题。房屋出租时，天艺春公司是以厂房的当时房屋状况为条件出租的，现评估鉴定的房屋存在的质量问题在租赁合同签订时已经存在，味通公司接受房屋后从事生产经营至今，这证明房屋的质量状况并不影响味通公司的使用，即使房屋有修理的必要，产生的费用应由味通公司承担80%.三、双方的租赁期限至2007年 5月4日，租金总额280000元。租赁协议签订后，因为对租赁期限没有约定清楚，所以在补充协议中对租赁期限重新进行了约定。补充协议中“截止日为 2007年5月 4日”，指的是全部租赁的厂房期限至2007年5月4日。因为双方约定的租赁范围包括天艺春公司原出租给双士公司后交付给味通公司的厂房范围，所以对租赁期限的约定实际上是对全部出租厂房租赁期限的约定。四、天艺春公司对合同解除权没有进行过处分。2003年12月天艺春公司曾起诉味通公司，后在法院的主持下进行了调解，天艺春公司撤回了其他的诉讼请求，但天艺春公司从未对合同解除权进行过处分。五、天艺春公司要求味通公司恢复厂房原状是法定权利。味通公司的行为违反了行政法规，同时也侵害了天艺春公司的财产权利。根据法律规定天艺春公司有权要求其拆除，恢复至租赁前的厂房原貌。请求法院撤销原审判决第二、三、五项，判令解除双方之间的厂房租赁合同，由味通公司恢复厂房原貌。

被上诉人味通公司辩称：在前案中，天艺春公司向法院主张过所谓味通公司挪用钢筋圈梁、开门洞，擅自挪用仓库内的物品，且在前案中已经解决，不能作为在本案要求解除合同的理由。天艺春公司的房屋存在质量问题，天艺春公司至今没有履行维修义务，所以味通公司没有支付租金。租赁合同中约定的长期是指永久性租赁，2007年5月4日是指天艺春公司和双士公司的租赁截止期限，不是天艺春公司和味通公司之间的期限。租赁合同约定了长期，因为天艺春公司取得房子时没有付清土地出让费用，故双方约定将 100000元先付给天艺春公司。双方在租赁合同中对租金标的内的费用是什么费用没有约定，应与房屋维修费无关，房屋维修是天艺春公司的法定义务。请求法院维持原审判决，驳回天艺春公司的上诉请求。

第三人朱钢未作陈述。

本院认为，本案的焦点问题是租赁合同应否予以解除、租赁期限的确定以及房屋维修义务的承担。一、双方之间的租赁合同是否应与解除。鉴于双方在租赁协议及补充协议中均未约定合同可予解除的情形，故根据《*合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”但本案中味通公司迟延支付租金，与系争厂房房屋的檩条的确存在质量问题具有一定关系，故天艺春公司应负有一定责任，味通公司迟延履行支付租金义务是行使抗辩权。至于味通公司在租赁过程中违反《上海市反不正当竞争条例》的行为，应由有关部门处理，并不构成法定解除及约定解除的条件，天艺春公司以此主张解除租赁合同亦无依据。至于味通公司擅自搭建以及开设门洞的问题，鉴于该问题已在前一起案件中通过调解得到解决，故天艺春公司以此理由要求解除合同以及要求味通公司恢复原状，亦无事实和法律依据。二、合同租赁期限的确定。双方在租赁合同中未对期限予以明确，仅约定租赁期限为长期，但考虑到双方约定味通公司一次性支付天艺春公司租金 280000元，根据双方约定的租金数额，可以认定双方当事人签订合同的本意是味通公司一直可以长期使用下去。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此原审法院认定天艺春公司、味通公司之间约定的租赁期限可按照二十年计算，其租金也可以按二十年计算并无不当。三、关于房屋维修义务的承担问题。在原审法院审理中，上海达衡工程造价咨询有限公司的评估结论为：屋面檩条的维修费用为22，329元。根据《*合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案所涉租赁房屋经鉴定确实存在质量问题，由于天艺春公司收到味通公司通知后未予修理，因此，天艺春公司应在规定的期限内为味通公司修复，如未修复的，可由味通公司进行修复，修复费用由天艺春公司承担。综上，天艺春公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院对本案的处理并无不当，应予维持。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费460元，由上诉人上海天艺春实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李 蕾

代理审判员  金 辉

代理审判员  肖光亮

二○○六年二月二十四日

书 记 员  肖 函