上海市建筑材料供应总公司与上海普陀区经贸协作有限公司、上海金港保龄球俱乐部有限公司租赁合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2005）沪二中民二（民）再终字第10号

原审上诉人（一审原告、反诉被告）上海市建筑材料供应总公司，住所地上海市北京东路255号。

法定代表人李永洲，总经理。

委托代理人王剑国，该公司工作人员。

委托代理人汪石如，上海市久欣律师事务所律师。

原审被上诉人（一审被告、反诉原告）上海普陀区经贸协作有限公司，住所地上海市铜川路2号。

法定代表人胡瞻明，经理。

原审被上诉人（一审被告、反诉原告）上海金港保龄球俱乐部有限公司，住所地上海市曹杨路860号。

法定代表人蔡平，董事长。

委托代理人谢有圻，上海市名旗律师事务所律师。

上海市建筑材料供应总公司（以下简称建筑总公司）与上海普陀区经贸协作有限公司（以下简称经贸公司）、上海金港保龄球俱乐部有限公司（以下简称金港公司）租赁合同纠纷一案，上海市普陀区人民法院于2002年9月30日作出（2000）普民初字第4280号民事判决，建筑总公司不服，向本院提出上诉。本院于2003年6月25日作出（2002）沪二中民二（民）终字第1503号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交本院审判委员会讨论，本院于 2004年10月25日作出（2004）沪二中民二（民）监字第71号民事裁定，决定本案由本院另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决执行。本院依法组成由审判员潘明华担任审判长，审判员石燕雯、代理审判员陈樱参加评议的合议庭，经再审审理，现已审理终结。

原一审法院经审理查明：

1、1995年8月9日，建筑总公司与经贸公司签订《关于曹杨路仓库租赁合同》一份，约定经贸公司向建筑总公司租用本市曹杨路860号库房3，240平方米及周边场地约1，700平方米。租期为10年，从1995年9月1日起至2005年8月31日。租赁费用第一、第二年每年为人民币130万元，第三年起每年在上年基础上递增6.5%.考虑经贸公司经营中的客观情况，1995年9月1日至1995年12月止的租金减半收取。租金按季支付，如逾期支付，则须按银行滞纳金偿付双倍滞纳金。建筑总公司提供直线电话一台、分机一台及库房内现存用设施。经贸公司需增加容量时，建筑总公司积极配合提供必要证件，并应积极协助共同申办相关手续。建筑总公司同意在不破坏房屋主体结构情况下，经贸公司可根据经营需要对仓库进行装修。合同期满，不能拆除的固定装置留给建筑总公司。建筑总公司同意经贸公司经营包括舞厅、保龄球馆、餐饮等项目的中外合资娱乐中心。

2、1995年9月19日，建筑总公司下属分公司（甲方）与经贸公司（乙方）签订补充协议一份，约定根据《曹杨路仓库租赁合同》第九条规定，补充协议如下：甲方同意乙方根据经营需要对仓库二层楼面内加盖一层等条款。

3、1996年1月11日，建筑总公司下属分公司（甲方）与经贸公司（乙方）签订补充协议一份，内容关于给付租金、仓库施工改建、滞纳金等条款。

4、1996年2月6日，建筑总公司下属分公司（甲方）与经贸公司（乙方）签订补充协议Ⅲ一份，内容：1、原租赁协议中的土地租赁范围作稍许变更；2、甲方同意乙方拆除原水泵房改建一个新水泵房，改建费由乙方自理等其他条款。

5、1997年11月25日，建筑总公司下属分公司（甲方）与金港公司（乙方）签订补充协议一份，内容：根据上海市土地管理中心关于外商企业有偿使用土地的规定，经双方协商，有关租赁费以外的费用支付问题约定如下：乙方向甲方租赁库房改建娱乐广场，土地面积为1，620平方米，利用通道搭建土地面积为 500平方米，由此产生的土地费由乙方支付。

6、1997年11月28日，建筑总公司下属分公司（甲方）与金港公司（乙方）签订补充协议一份，内容系土地使用费等。

7、l999年6月30日，建筑总公司（甲方）与经贸公司（乙方）、金港公司（担保方）签订《关于曹杨路仓库租赁合同》的补充协议一份，对1995年8 月9日签订的《曹杨路仓库租赁合同》作如下修改和补充：（一）、原房租约定进行修改，从1999年7月1日起年租金调整为人民币94万元，从2001年7 月1日起每年租金在上一年的基础上递增3%.先付后用，按月支付，乙方如逾期支付，则应支付滞纳金，滞纳金按银行标准双倍计算（即每日万分之八计）； （二）、除不可抗力因素外，本补充协议签订后，乙方累计六个月以上未向甲方支付租金，甲方有权解除房屋租赁关系并追溯乙方逾期付款和欠款部分的双倍滞纳金；（三）、经双方对帐确认，乙方截止1999年6月3日累计共欠甲方租金和滞纳金人民币3，128，112.67元，其中：租金 2，344，664.18元、滞纳金783，448.49元。建筑总公司考虑乙方的困难，同意将该欠款降至人民币135万元，分批给付；（四）、乙方租赁甲方场地期间所发生的土地使用费由乙方全额承担；（五）、本补充协议上述条款中乙方所承担的义务，由金港公司承担担保责任；（六）、甲、乙双方及甲方所属分公司与乙方、担保方签订的协议和补充协议均有效。

原一审法院另查明：1999年11月建筑总公司对经贸公司1999年11月前欠付的租金向法院提起诉讼。该案于2000年5月25日由本院作出判决，确认合同有效，经贸公司给付租金，金港公司承担连带责任等。2000年8月上海市高级人民法院作出维持原判的终审判决。

从1999年12月起至2000年9月30日止，共计租金人民币788，000.80元，经贸公司未向建筑总公司支付。

2000年9月建筑总公司至法院提起本案诉讼，要求判令与经贸公司解除租赁协议，经贸公司支付欠租人民币788，000.80元、支付逾期付款违约金人民币52，500元，并判令金港公司承担连带给付责任。

经贸公司、金港公司辨称：同意解除租赁关系，对欠付的租金数额没有异议，但建筑总公司要求的滞纳金计算有误，应按日万分之二点一计算。同时，经贸公司、金港公司提起反诉，诉称：金港公司与建筑总公司是事实上的租赁关系，建筑总公司在解除与经贸公司的租赁关系的同时，应赔偿金港公司在该租赁场地为扩建房屋，增加营业面积所投入的人民币11，498，863.25元。

原一审审理中，经法院委托上海宏大会计事务所有限公司对租赁房装修、增设物进行评估，评估值如下：装饰1，614，962.25元，安装4，276，922.25元，其中电气1，405，091.25元、给排水 676，210.50元、空调l，741，204.50元、消防报警系统454，4l6元、房修37，632.75元、土建2，228，330.25元，合计人民币8，157，847.50元。评估费人民币30万元。

原一审法院认为，建筑总公司与经贸公司签订的《关于曹杨路仓库租赁合同》及补充协议，与法不悖，应为有效。经贸公司未按照协议的约定履行义务，拖欠租金，已符合双方约定解除租赁协议的条件，且经贸公司同意解除租赁关系，故建筑总公司要求解除租赁协议和给付拖欠租金788，000.80元之诉，应予支持。建筑总公司诉请要求支付逾期付款违约金，符合双方约定和法律规定，但以日万分之八的标准计算，超过了有关法律规定，不予认可，双方可按日万分之四作为滞纳金的计算标准。经贸公司承担支付拖欠租金及违约金的义务，金港公司对此承担连带给付责任。根据合同约定，房屋租赁期限届满，承租房屋内的固定装置归建筑总公司所有，现由于经贸公司违约致使合同无法继续履行，但合同中，对违约终止租赁关系后的装修物和附随添附物的归属没有约定，按照法律有约定从约定，无约定从法定的原则，承租人经出租人同意对房屋进行的装修或者增添其他设施的，承租人可以请求出租人在现存的增加价值额的限度内偿还所支出的费用。从这一原则出发，双方租赁关系解除后，依附于系争房屋的装修物和附随添附物，相对于建筑总公司是直接的受益人，建筑总公司应对房屋的装修物和附随添附物予以合理补偿，补偿的标准以审价部门评估的价值人民币8，157，847.50元为准。由于系争房屋的装修物和附随添附物的直接投资者是金港公司，经贸公司明确表示，建筑总公司可以直接补偿给金港公司。对金港公司要求建筑总公司补偿装修物和附随添附物的诉讼请求，予以支持。遂判决：一、终止建筑总公司与经贸公司于1995年8月9日签订的《关于曹杨路仓库租赁合同》及与之相关的补充协议；二、经贸公司应于本判决生效之日起十日内给付建筑总公司租金人民币788，000.80元；三、经贸公司应于本判决生效之日起十日内给付建筑总公司拖欠租金人民币788，000.80元（从2000年1月1日起至2000年9月30日止按日万分之四标准计算）的滞纳金；四、金港公司对经贸公司给付建筑总公司前述款项承担连带给付责任；五、建筑总公司应于本判决生效之日起十日内补偿金港公司装修物和添附物计人民币8，157，847.50元。

原一审法院判决后，建筑总公司提出上诉，理由如下：1，原一审法院判决经贸公司支付欠租及滞纳金至2000年9月30日，同时又判决终止租赁协议，对 2000年10月1日至判决生效止的租金没有处理，应该予以判明；2，关于装修物及添附物的补偿问题，从金港保龄球公司1998年装修竣工投入使用至今，成新率以75%为准，显然是不公正的。装修物、添附物补偿必须是既要征得出租人的同意，又要是附属于房屋而无法拆除的，而金港公司专用于经营的*空调安装，并没有得到建筑总公司的同意，沙发、酒吧柜、吧台、鞋凳、鞋架、灯具等对建筑总公司并无使用价值，亦是可以拆除的，均不能作为补偿范围。3，原一审法院认定由于经贸公司的违约致使协议无法继续履行，而根据双方协议约定租赁期从1995年9月1日至2005年8月30日，且期限届满出租房屋内的固定装置归建筑总公司所有，现距租赁期限届满仅差两年，守约的出租人却要向对方支付其投入成本的75%即8，157，847.50元的补偿费用，从而使违约者因违约而获利。故要求撤销原判，依法改判。

经贸公司辨称：租赁协议的解除已经对经贸公司违约的行为作了惩罚。从租赁的仓库改建成娱乐场所，不可能不征得建筑总公司的同意。因双方没有在协议中对提前解除协议后添附物的处理进行约定，所以原一审法院判决建筑总公司作出补偿是合法合理的，要求维持原判。

原二审经审理查明：原一审法院认定事实无误，予以确认。

原二审认为，建筑总公司与经贸公司签订的租赁合同及相关补充协议，确定了双方之间的各项权利和义务。根据约定，经贸公司累计六个月不付租金，建筑总公司有权解除合同。现双方均同意解除租赁关系，原一审法院依法予以准许，是正确的。经贸公司应依约付清1999年12月起至2000年9月30日的欠租及逾期付款的滞纳金，金港公司亦应承担连带给付责任。至于2000年10月至双方租赁关系终止期间的租金及逾期付款的滞纳金，因建筑总公司起诉时未主张权利，原一审法院不作处理，符合法律规定，对此，建筑总公司可以另行主张权利。根据查明事实，可以认定经贸公司租赁建筑总公司仓库和场地开设娱乐中心（包括保龄球馆）符合合同约定，但经贸公司一方并无证据证明建筑总公司与金港公司之间有合法的租赁关系。现由于经贸公司的违约行为，致使建筑总公司与经贸公司之间的租赁合同及相关补充协议终止履行，导致了金港公司的经济损失，作为出租方的建筑总公司在履约过程中，没有任何过错，就此而言，建筑总公司一方无需承担赔偿责任，金港公司的损失应由租赁合同及补充协议不能履行的过错方经贸公司承担赔偿责任。但建筑总公司与经贸公司的租赁关系解除后，依附于出租房屋的且不能拆除或拆除后降低使用价值的装修物和添附物，建筑总公司则是客观上的受益人，鉴于此，建筑总公司对装修物和添附物的直接投资人金港公司予以适当的补偿亦是符合公平原则。至于对金港公司经济损失的补偿之具体数额，本院将依据查明事实和相关的法律规定，予以判明。原一审法院判决由建筑总公司补偿金港公司的装修物和添附物损失8，157，847.50元不当，依法予以改判。另原一审法院虽然判决终止建筑总公司与经贸公司签定的租赁合同及与之相关的补充协议，但未判明经贸公司向建筑总公司返还房屋及场地的日期，本院予以判明。据此判决：一、维持上海市普陀区人民法院（2000）普民初字第4280号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销上海市普陀区人民法院（2000）普民初字第4280号民事判决第五项；三、建筑总公司应于本判决生效之日起十日内补偿金港公司装修物和添附物计人民币1，631，569.50元；四、自本判决生效之日起三十日内经贸公司及金港公司迁出上海市曹杨路860号租赁场地，该租赁场地由经贸公司交还建筑总公司。案件评估费人民币30万元，由建筑总公司负担人民币6万元，经贸公司负担人民币24万元。一、二审案件受理费人民币计149，840 元，由建筑总公司负担38，017元，105，115.50元由经贸公司负担，金港公司负担人民币6，707.50元。

再审诉讼中建筑总公司诉称：引起租赁关系的解除系因对方恶意拖欠租金，违约方是经贸公司和金港公司；系争房屋的二层楼加层施工未得到有关部门的竣工验收，也无相关部门颁发确认的产权证，应属违章建筑；且系争房屋的整个添加装饰，既包括对保龄球馆、舞厅等的“软装饰”，也包括对房屋的电器设备、房修工程等施工，评估报告对此应当根据损耗的难易程度，确定合理的使用年限，分别进行折旧；原一审判决依据此评估报告确认的补偿金额既未区别情况合理折旧，又未体现惩罚过错方原则，依法应予改判。

经贸公司、金港公司则辩称：金港公司对系争房屋进行的扩建、装修或者增添其他设施均是经建筑总公司同意的；金港公司实际投入的资金达千余万元，即便按评估报告中以75％的成新率计，其中土建、电气、给排水、消防报警系统评估值就占到476万余元之多；事实上解除租赁合同后实际受益人是建筑总公司，建筑总公司理应对此作出补偿。而原二审对补偿款金额的改判，显然未体现法律的公平、公正，对此依法应予撤销，原一审判决正确，应予维持。

再审经审理查明：双方当事人对原一、二审判决认定的事实均无异议，再审对此亦予以确认。系争租赁房屋及场地的装修与扩建，曾经上海市普陀区规划土地管理局审核取得上海市建设工程规划许可证。

双方当事人在本案原判决生效后，还就2002年12月至2003年6月底租赁费用进行诉讼，由上海市普陀区人民法院以（2003）普民三（民）初字第 3626号民事调解书调解结案，调解书确认：经贸公司于2003年11月底前给付建筑总公司租金（2002年12月至2003年6月底） 1，488，333元并给付逾期付款违约金17万元；由金港公司对此承担连带给付责任。

金港公司系合资（港澳台）企业，经贸公司系其中方上级投资单位之一，其工商登记载明的住所地即本市曹杨路860号。

经贸公司因未按期年检，已于2004年8月被上海市工商行政管理局吊销营业执照。

原判决生效后，经上海市普陀区人民法院执行，系争房屋及场地已交还建筑总公司，此后该处的经营、管理等事项均由建筑总公司掌控。

本院认为：经贸公司、金港公司与建筑总公司签订的租赁合同及相应的补充协议系各方当事人的真实意思表示，且符合相关法律规定，依法有效，各方当事人理应按协议确立的权利与义务履行。经贸公司未按约支付租金显属不当，建筑总公司根据协议约定，在经贸公司累计六个月不付租金的情况下，请求解除租赁合同并要求经贸公司支付相应的租金欠款、逾期付款的滞纳金及要求金港公司依相关协议约定承担连带付款责任，符合事实及法律，原一、二审对此所作判决正确，且各方当事人对此均无异议，本院再审予以维持。对租赁场地上金港公司投入装修及改建的费用补偿问题，由于经贸公司、金港公司、建筑总公司未就提前解除合同涉及装修物、添附物的归属进行过约定，仅就租赁合同期满后不能拆除的固定装置留给建筑总公司进行过约定，故应当根据各方当事人的履约情况、造成合同解除的责任、合同解除后的实际受益状况及评估报告所作评估等情，依法综合酌定。原一审判决建筑总公司按评估报告金额向金港公司全额补偿，未能体现对违约方的处罚；而原二审对装饰及土建等项目所花费的金额不加区别，笼统以二比八的比例确定由建筑总公司向金港公司承担补偿款1631569.50元，也未能体现实质公平，故对原一、二审此项判决依法予以撤销并改判。根据本案现有证据，考虑到引起合同解除的原因系承租方未按约支付租金，而金港公司在租赁场地上进行改建、装修并在通道上建造建筑物，均经建筑总公司同意，且合同解除后该部分的增值利益实际由建筑总公司承受，评估报告中有关土建工程的评估值达220余万元，涉及消防报警系统、给排水、电气等不宜拆卸或拆卸后影响建筑物使用的项目评估值计达250余万元，故建筑总公司应就其取得的现有装修物和添附物的增值利益，向出资者金港公司（原一、二审诉讼中经贸公司同意建筑总公司直接向金港公司支付补偿款）作出相应的补偿。本院酌定改判建筑总公司向金港公司补偿装修物和添附物增值利益448万元。原二审依法判明经贸公司向建筑总公司返还系争租赁房屋及场地，各方当事人均无异议，且实际已执行完毕，对此本院亦予以维持。至于建筑总公司提出系争房屋的二层楼加层系违章建筑，因改建、装修的当时，已经相关部门审核取得过上海市建设工程规划许可证，故对建筑总公司的该诉称本院也不予支持。综上，根据《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十四条之规定，判决如下：

维持上海市第二中级人民法院（2003）沪二中民二（民）终字第1503号民事判决第一、二、四项；

撤销上海市第二中级人民法院（2003）沪二中民二（民）终字第1503号民事判决第三项；

上海市建筑材料供应总公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海金港保龄球俱乐部有限公司人民币448万元。

本案评估费人民币30万元，由上海市建筑材料供应总公司承担人民币6万元，上海普陀区经贸协作有限公司承担人民币24万元。一审本诉案件受理费人民币 13415元，由上海普陀区经贸协作有限公司承担；一审反诉案件受理费人民币61505元，由上海市建筑材料供应总公司承担人民币33827元，上海普陀区经贸协作有限公司、上海金港保龄球俱乐部有限公司承担人民币27678元。二审案件受理费人民币61505元，由上海市建筑材料供应总公司承担人民币 33827元，上海普陀区经贸协作有限公司、上海金港保龄球俱乐部有限公司承担人民币27678元。

本判决为终审判决。

审 判 长  潘明华

审 判 员  石燕雯

代理审判员  陈 樱

二○○六年一月二十五日

书 记 员  蒋 晴