汪小青与江焯灵房屋租赁合同纠纷案

科普小知识 2023-11-01 17:47:51

...

2005年6月16日，汪某某与*签订房屋租赁协议一份，该协议约定：由汪某某租用*的房屋，每月租金为2200元，租期从2005年9月1日至2006年7月31日止，交租方式为每月交租一次，在交租当月6号前以现金支付形式一次性支付，若汪某某无故拖欠租金及水、电、管理费，每过一天加罚滞纳金5%，超过五天，*有权无条件收回该房屋，押金4400元全部归甲方所有。

租赁合同签订后，汪某某按约交纳了押金4400元给*并搬入该房屋居住，后汪某某以现金形式支付了2005年9月份的租金，另以银行转帐的形式于2005年10月10日支付租金2200元，于2005年11月13日支付租金1300元，于2005年12月27日支付租金2160元，于2006年1月19日支付租金2200元。

汪某某在租用*房屋期间，将房屋内饭厅和客厅的三面墙的颜色由白色改漆成红色。

2005年底*以汪某某未按时足额交付租金为由，要求汪某某搬离其房屋。汪某某不同意搬出，2006年1月底，*办理了该房屋的停电停水手续，2006年1月26日，该房屋被停电停水，导致汪某某无法在该房屋内居住。

汪某某遂于2006年2月6日向法院起诉，要求继续履行合同，同时提出先予执行的申请，要求恢复对该房屋的供水供电。(原审法院依法作出先予执行裁定，2006年2月15日，依法通知相关部门恢复对该房屋的供水供电。当日，汪某某搬回该出租房内居住。)

*提出反诉称，汪某某未按约定的时间及金额足额交付租金，并擅自装修房屋，构成违约，要求解除合同，要求汪某某支付计至2006年2月的拖欠租金3140元，要求汪某某赔偿装修损失8500元，该诉讼请求在庭审中变更为恢复原状。

汪某某辩称，延迟交租是经*同意的，没有足额支付租金是因为对*的房屋进行修缮而支付了相关的费用，因此，汪某某没有违约，不同意解除合同以及支付拖欠租金的要求。同意房屋恢复原状。

一审法院，根据《*合同法》第九十三条第二款、第二百二十三条第二款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除汪某某与*于2005年6月16日签订的房屋租赁协议。二、汪某某应当在本判决发生法律效力三日内向*支付拖欠的租金1600元(计至2006年2月28日)，并从2006年3月1日起至实际交还房屋时止按合同约定的标准每月2200元向*支付租金。三、汪某某在向*交还房屋时应恢复原状：将漆成红色的墙面恢复为原来的白色墙面。四、驳回汪某某的诉讼请求。五、驳回*的其他诉讼请求。

汪某某不服上述判决提起上诉称，一、一审法院认定汪某某未按约定时间及金额足额交付租金给*，违反了双方协议的约定，已构成违约是错误的。理由如下：1、汪某某在与*太太每月交往信件中表明了请求允许延迟交租的要求，得到对方的同意;2、*的太太给汪某某发的传真回件里写明*完全同意汪某某在租金里扣除汪某某维修房屋的费用。3、*接受汪某某以银行转账形式交付的租金，该行为表明其认同汪某某交付租金时间和金额。综上，汪某某没有违约。二、一审法院适用法律错误，应适用《城市房屋租赁管理办法》第十九条、第二十四条的规定，根据这些规定，只有迟交房租6个月，出租人才可解除合同，因此，*没有不需要征求汪某某同意就行使收回房屋的权利。

*辩称：1、汪某某在上诉状声称*同意汪某某迟交租金不是事实，汪某某没有提供任何证据证明此观点;2、汪某某在上诉状声称每月少交是扣除了所谓的维修费用，但*没有同意扣除，*也不知维修是否真实，说减少租金是经*同意不是事实;3、汪某某在上诉状声称少交租金，迟交租金，*没有表态，汪某某称应视为默认，*认为此默认是法律不予承认的;4、*是根据双方签订合同的约定解除合同的，汪某某所称《城市房屋管理办法》的规定，与双方签订的合同相比不足以否定双方签订合同的效力。

二审期间，汪某某提供了以下证据： 1、汪某某交*信件; 2、汪某某与*来往传真件复印件。 (二审法院认为，以上证据均超过举证期限提交，不属于新证据，因此不予采信。)

【裁判要点】

二审法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪某某上诉理由不成立，依法应予驳回。据此，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二、审受理费576元，由上诉人汪某某负担。

【争议焦点】

汪某某是否违约?

*是否有权解除房屋租赁合同?

【法理评析】

1、关于汪某某没按约定时间和金额支付租金是否构成违约的认定

汪某某提出，没按约定时间和金额支付租金是经*同意的，因而不构成违约。但没有在一审期间提出证据证明此主张，因此，没有获得一审法院的支持。在二审期间，汪某某提供了其与*来往的信件和传真复印件，二审以超过举证期间为由，没有采信上述证据，因此也未支持汪某某的上诉主张。

法律界认为，一审和二审法院对事实的认定是正确的。当事人对自己提出的事实主张，必须有证据证明，在没有证据证明的情况下，法院不予认定该事实。因此，汪某某抗辩不成立，其未按约定时间和金额支付租金的行为构成违约。

2、 *解除租赁合同的依据

汪某某与*签订的房屋租赁协议约定：汪某某无故拖欠租金及水、电、管理费超过五天，*有权无条件收回该房屋。此条款，约定了房屋出租人单方解除租赁合同的权利。对该约定效力的认定是解决本案争议焦点问题的关键所在。

从《合同法》关于合同效力的规定来看，该条款约定的内同是当事人双方真实意思表示，且不具备合同无效的法定情形，因此，是合法有效的。但是，从房屋租赁合同的特点来看，一般的民用房屋租赁合同，即承租人为了满足个人及家人的住房需要而租赁房屋的，房屋租赁合同发挥着保障承租人住房需求的重要作用，因此，有必要对房屋出租人单方解除合同的权利予以限制。法律界认为，本案应从房屋租赁合同的特点来认定出租人*解除合同的权利。

为了规范房屋租赁行为，《城市房屋租赁管理办法》对房屋出租人解除租赁合同的情形作出了明确规定。根据此规定，承租人拖欠租金六个月以上的，出租人才有权解除合同。可见，为了保障承租人的住房需求，对其一般拖欠房租的行为，法律没有规定合同解除的法律后果，而是给承租人六个月的宽限期。而本案合同约定，承租人拖欠租金五天，出租人就有权解除合同，对承租人严重不公，无法保障承租人的住房需求。结合本案案情，承租人汪某某的违约行为的情节较轻，不妨碍租赁合同目的的实现，也没有对出租人造成较大的损失，因此，法律界认为，*不应行使其合同解除权。

一审和二审法院都是从合同*原则出发，认定房屋出租人*的约定解除权合法有效，却忽视了公平正义的法律理念。

【法律风险提示及防范】

我国房屋租赁市场尚不规范，承租人的合法权益很难保障，法律界提示，承租人在签订房屋租赁合同时，一定要注意审查合同条款，尤其是约定出租人单方解除合同的条款，谨防出租人以此为由滥用合同解除权。

【法条链接】

1、《合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2、《城市房屋租赁管理办法》(建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行)

第十九条房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。