沈阳市沈海实业公司诉辽宁冠达房产开发有限公司土地使用权及房产转让合同纠纷一案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

[2003]沈中民二房初字第140号

原告：沈阳市沈海实业公司，住所地沈阳市大东区合作街32号。

法定代表人：钟树梅，该公司经理。

委托代理人：王鹏飞，辽宁成功金盟律师事务所律师。

被告：辽宁冠达房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区望花南街23号甲6号。

法定代表人：王刚，该公司董事长。

委托代理人：杨功涵，辽宁鼎泰律师事务所律师。

原告沈阳市沈海实业公司诉被告辽宁冠达房产开发有限公司土地使用权及房产转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员王银华主审，代理审判员陈兴田参加评议。于2003年12月4日公开开庭审理了本案，原告沈阳市沈海实业公司的法定代表人钟树梅、委托代理人王鹏飞，被告辽宁冠达房地产开发有限公司的法定代表人王刚、委托代理人杨功涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告沈阳市沈海实业公司诉称：2001年8月7日，原、被告签订了土地使用权转让协议一份，约定：原告将“沈海大旅社”的土地使用权及地上房产转让给被告，土地面积为31860平方米，转让费为2490万元。协议签订后，双方于2002年3月办理了土地变更登记手续。但是，2001年 10月10日，双方又签订了一份土地房产转让协议，在转让费不变的情况下，将原协议的标的进行了变更，除原协议约定的“沈海大旅社”外，又增加了三处土地，即协议第一条第2、3、4项约定的大东区联合路81号、大东区合作街32号及仙浴湾渡假村三处土地及房产。擅自变更了已经经土地管理部门批准登记的协议内容。综上所述，原、被告于2001年10月10日签订的协议部分条款违反了我国土地管理法的有关规定，属无效条款，特提起诉讼，请求：一、确认原、被告于2001年10月10 日签订的土地房产转让协议第一条第2、3、4项条款无效，价值600万元人民币；二、判令被告返还上述条款约定的土地及房产 ；三、由被告承担诉讼费。

被告辽宁冠达房产开发有限公司答辩称：1、原、被告之间2001年10月10 日签订的土地房产转让协议合法有效，是双方自愿签订的，被告主张无效无法律依据，应予驳回。2、原告的起诉不符合法律程序的规定，应裁定驳回。钟树梅的法定代表人资格曾于2003年8月11日被沈阳市工商局撤销，钟树梅又获得法定代表人资格的时间是2003年11月，而原告起诉的时间是2003年10月。

经审理查明：2001年8月7日，原、被告签订“沈海大旅社”土地使用权转让协议一份，约定：原告将位于沈阳市大东区北海街20号“沈海大旅社”的土地使用权及地上房产转让给被告，土地面积为35971.6平方米，转让费为2490万元，原告将该块土地的土地证及房屋产权证一并交给被告，并协助被告办理更名。被告自协议生效之日起，五日内向原告支付2000万元人民币，自协议签订30日内，被告给付原告490万元人民币。2001年10月 10日，双方又签订了一份土地房产转让协议，在转让费不变的情况下，将原协议的标的进行了变更，除原协议约定的“沈海大旅社”外，又增加了三处土地及其地上的房产，即协议第一条第2项约定的大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂），第3项大东区合作街32号（沈海实业公司办公楼、沈海医院及住院处、克达药厂沈海分厂），第4项仙浴湾渡假村三处土地及房产。2002年3月12日，被告以2001年8月7日双方签订的“沈海大旅社”土地使用权转让协议作为备案，与沈阳市规划和国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并交纳了土地出让金。2001年10月12日，原、被告双方就“沈海大旅社”的土地及房产进行了移交。现被告已经在该地上进行了商品房开发。2001年10月12日，双方又就大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂）、仙浴湾渡假村（即2001年 10月10日协议第一条第2、4项）的土地及房产进行了移交。2002年3月28日，双方就大东区合作街32号（沈海实业公司办公楼、沈海医院及住院处、克达药厂沈海分厂）的土地及房产进行了移交。原告已将以上土地及房产的相关证件都交给了被告。原告明确表示已经收到了被告给付的2490万元转让费。

另查明，大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂）系沈阳市沈海实业总公司复合板厂的集体土地建设用地，其上房产没有权属证书。大东区合作街32号（沈海实业公司办公楼、沈海医院及住院处、克达药厂沈海分厂）系沈阳市沈海医院的国有划拨土地，其上的房产除沈海实业公司办公楼有房产证外，其余均无房证。仙浴湾渡假村系沈海实业公司的国有出让土地，其上房产有产权证。

再查明，沈海实业公司原系乡镇集体企业，2001年4月23日变更为股份合作制企业。其法定代表人为韩松溪，2002年8月19日，大东区工商局核准其法定代表人变更为钟树梅，2003年8月11日沈阳市工商局撤销大东区工商局变更登记，要求重新办理法定代表人变更登记，2003年11 月6日，大东区工商局依法重新作出法定代表人变更登记，钟树梅为沈海实业公司的董事长。

上述事实，有2001年8月7日原、被告签订“沈海大旅社”土地使用权转让协议，2001年10月10日双方签订的土地房产转让协议，国有土地使用权出让合同，出让金收据，集体土地建设用地使用权证，国有划拨土地批复，国有出让土地手续，房屋所有权证，企业移交书，收据，企业法人营业执照等证据材料及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为：2001年8月7日原、被告签订“沈海大旅社”土地使用权转让协议，已经登记备案，且实际履行，该协议合法有效。2001年 10月10日，双方又签订的土地房产转让协议，在转让费不变的情况下，将2001年8月7日协议的标的物进行了变更，除原协议约定的“沈海大旅社”外，又增加的三处土地及其地上的房产，即协议第一条第2项约定的大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂），第3项大东区合作街32号（沈海实业公司办公楼、沈海医院及住院处、克达药厂沈海分厂），第4项仙浴湾渡假村三处土地及房产。本院认为2001年10月10日协议有双方的签字盖章，合同形式要件具备，但是原告主张增加的三处土地及其地上的房产的转让效力应依据《*合同法》第五十二条来认定。

1、关于协议第一条第2项约定的大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂）的土地及房产转让的效力。因该土地性质为集体土地建设用地，依据《*土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划前依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原、被告之间的房地产转让，不具有该条法律规定的企业兼并、破产情形，故双方增加的该项房产转让因违反法律的强制性规定无效。

2、关于协议第3项大东区合作街32号（沈海实业公司办公楼、沈海医院及住院处、克达药厂沈海分厂）土地及房产转让的效力。该宗土地的性质是以划拨方式取得的国有土地。依据《*土地管理法》第三十九条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民*批准。有批准权的人民*准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条法律规定了物权变更登记而产生公示效力的必备充分条件，但是，物权变动的登记并不影响基于当事人意思自治而达成的合同的效力。未办理相关登记、审批手续，只是不发生物权变更及对抗第三人的效力。但不能基于此而否认合同的效力。当事人双方都是企业单位，为了促进交易，依据新合同法充分保护当事人意思自治及交易安全的原则，应当认定该宗房地产转让有效。但是转让双方应严格依据相关法律、法规补交土地出让金及相关税费，避免损害国家利益。

3、关于协议第4项仙浴湾渡假村的土地及房产转让的效力。该土地的性质是以出让方式取得的国有土地，故该条款不违反法律、行政法规的强制性规定，其合同效力依法有效。

4、关于上述土地上房产转让的效力。本着房随地走，房、地一致的原则，上述土地上房产转让的效力与土地转让效力一致。

5、关于协议第一条第2项约定的大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂）的转让无效的处理问题。鉴于原、被告在2001年8月7日协议及 2001年10月10日协议中都未明确约定各宗房地产的价格，而2001年10月10日协议在2001年8月7日协议的价款不变的情况下，又多添了三宗房地产，故该多添的三宗房地产具有搭赠性质。大东区联合路81号的转让违反法律禁止性规定，故被告应将该宗房地产返还给原告。

6、关于原告主张2001年10月10日协议未经本公司股东大会决议通过，应认定无效问题。鉴于合同中有该公司的印章，合同的形式要件具备，其公司内部问题不具对外效力，故原告的该项请求，本院不予支持。

7、关于被告主张原告的起诉不符合法律程序的规定，应裁定驳回问题。鉴于钟树梅于2003年11月又获得沈阳市沈海实业公司公司的法定代表人资格，故被告的该项请求，没有事实依据，本院不予采信。

综上，依据《*民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，第一百二十八条，《*合同法》第五十二条，《*土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：

一、原告、被告于2001年10月10日签订的协议第一条第2项约定的大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂）的土地及房产转让无效；

二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告2001年10月10日协议第一条第2项约定的大东区联合路81号（保险公司汽车修理厂）的土地及房产；

三、驳回原告要求确认2001年10月10 日签订的土地房产转让协议第一条第3、4项条款无效及返还该项土地及房产的诉讼请求。

案件受理费40，010.00元，由被告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审 判 长 张 青

代理审判员 王 银 华

代理审判员 陈 兴 田

二○○四年三月十五日

书 记 员 韩 鹏