上诉人吴家森与被上诉人联通新时空移动通信有限公司佛山分公司因租赁合同纠纷一案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第486号

上诉人（原审原告）：吴家森，男，1952年2月1日出生，汉族，住佛山市禅城区白燕四街12号709房。

委托代理人：王祖芳，广东群立弘律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：联通新时空移动通信有限公司佛山分公司，住所：佛山市禅城区同济西路12号永丰大厦A座8楼。

负责人：黄思强，总经理。

委托代理人：文宇，广东天泉律师事务所律师。

委托代理人：王玲，广东天泉律师事务所律师助理。

上诉人吴家森因与被上诉人联通新时空移动通信有限公司佛山分公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛城法民一初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：2001年11月20日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订房屋租赁合同一份，约定：甲方愿意将其所有的位于佛山市城区新风路新威花苑2号楼19D其中部分的房地产（面积约为70平方米）的指定房屋和天面指定位置出租给乙方使用（见附件）；乙方用该房屋设置无线电通信及配套设备，并在天面上架设9根天线、传输微波天线三面和配套走线架、防雷设备、地线以及引上光缆等。如果在天面安装上述设备有困难，则甲方同意乙方在承租的房屋内安装上述设备；租期自2001年12月1日起至2011年11月31日止共十年，场地交付使用日即租期起始日；房屋和天面的租金每年合共为17880.00元；租金每1年预交一次，电费每月交付一次；若甲方未按合同要求如期将指定房屋和天面交付乙方使用，房屋支付期应以双方协商确定的实际使用时间起计，甲方应按首批已付租金日息1‰付给乙方作为赔偿；若乙方不按时如数向甲方交纳费用，乙方应向甲方付滞纳金日息3‰作为补偿；在租赁期内，甲方未经乙方同意单方面提出中止租约，则甲方应将剩余租期租金总和的50％作为罚金连同已预付款项同时在中止之日一次性付还乙方；若乙方未经甲方同意单方面提出中止租约，则乙方应将剩余租期租金总和的50％作为罚金，在中止之日一次性付给甲方；在租约期内，如发生不可抗力造成损失，甲乙双方各负其责等。合同签订后，原告于同年12月1 日将其所有的佛山市新风路新威花苑2号楼19D房依约交付给了被告。2002年3月15日，原告两次致函被告，称被告未依约预付一年的租金，应当及时付清及交纳滞纳金等。2002年11月15日，被告致函原告，称：双方所签的《房屋租赁合同》已于2002年3月8 日终止，被告并未欠原告租金，合同终止的原因是该房屋所处大楼住户反对建立通信基站，并采用暴力手段阻止施工，导致合同约定的目的无法实现，该公司并无过错，亦承受了巨大损失，同时，被告已腾空了房屋，已由原告自行上锁，故从2002年3月8日后，原告即有权自行收回该房屋等。2002年12月2日，原告再次致函被告方负责人黄思强，追收租金及滞纳金。此后，被告未向原告支付过任何款项。原告追收无果，遂于2003年2月25日诉至法院，请求判令被告支付租金8940元，滞纳金17030.70元，违约金80460元，并把原告的房屋恢复原状。另查明，涉案房屋佛山市新风路新威花苑2楼19D房的建筑面积为124.54平方米，系由原告吴家森于1996年11月29日向佛山市新威实业发展公司购买所得，成交价格为216450.52元。原告购买后未办理房屋产权证明。庭审中，被告对原告称其享有涉案房产的合法产权并无异议。又查明，2002年12月间，被告按原计划派出施工队到向原告承租的佛山市新风路新威花苑2号楼19D房屋及该楼天面架设无线电通信基站时，该楼其他业主多人因担心基站辐射，多次阻止施工。被告虽经多方解释和做工作，仍未能消除众业主的顾虑。被告无法继续施工，遂指示施工队离场，停止施工至今。

原审判决认为：原告向佛山市新威实业有限公司通过购买取得涉案房屋后，虽未到有关房地产登记管理机构办理该房产的产权登记手续，但其买卖房屋已由卖方实际交付给原告，并由原告实际取得、管理和控制。依照《*合同法》第一百六十三条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。故原告取得涉案房产后，对该房屋产生的租金享有合法权利，被告对此亦无异议。关于租赁合同效力的问题。首先要认定的因素是，原、被告双方约定的租赁标的物除了佛山市新风路新威花苑2号楼19D的房屋以外，是否还包括指定的天面部分。从租赁合同的约定来看，双方明确约定原告出租给被告的是“指定房屋和天面指定位置”，双方对天面的用途有明确的指向，即“并在天面架设9根天线、传输微波天线三面和配套走线架、防雷设备、地线、以及引上光缆等”，并约定了天面施工出现困难时的处理办法。在租金条款中，双方也明确约定每年的租金17880.00元是“房屋和天面的租金”合计，甲方的责任和义务条款中亦明确指出甲方应当“及时将约定的房屋和天面交付乙方使用”，对此，双方还在违约责任条款中指明了“若甲方未按合同要求如期将指定房屋和天面交付乙方使用”时应承担的责任。综上，双方将“天面部分”既纳入了处分的范围，又约定了“如果在天面安装上述设备有困难，则甲方同意乙方在承租的房屋内安装上述设备”，但这也仅仅是一个授权性质的应变条款，并不能单凭这一点而认为被告承租的只是指定房屋，天面部分仅为原告附送，由被告视施工情况自行决定是否使用指定天面，与原告无关。被告承租的佛山市新风路新威花苑2号楼天面部分，应当属于被告和该楼的其他业主共同共有，被告仅对该楼天面享有部分权益，且因楼房天面难以分割确定哪一部分属于被告，故被告对该楼房天面部分无完全的处分权。原告未得其他共有权人的同意和授权，擅自出租该楼房天面部分给被告，该行为实施时效力待定。由于在被告施工期间，该楼数业主极力反对设立基站，并阻挠施工，可视为该楼天面部分的其他共有权人以实际行为表明反对出租，故原告出租该楼天面部分的行为无效，自始没有法律效力。考虑到原、被告双方在房屋租赁合同中约定将佛山市新风路新威花苑2号楼19D的指定部分和该楼天面的指定位置作为租赁标的物，且租赁房屋和对应得天面位置经双方约定是作为一个整体共同用于被告架设无线电通信基站之用，并作为一个整体共同计算租金。从合同的目的和通常情况来看，无线电通信基站的架设应当是同时包括天面的发射天线部分和其下方房屋中设置的信号处理设备部分，如果被告通过该合同未能得以合理控制和使用该楼房天面部分，其并无与原告签约单独承租天面下对应房屋之必要，故二者应视为一个整体进行租赁，天面部分的租赁无效应及于整个租赁的标的物。对天面部分的所有权情况，原、被告是明知或能够依照通常的生活经验得以判断的，故其双方对该租赁合同的无效均有过错。原告所称在与被告签约时已就其对天面无所有权告知对方，对方亦无异议，故其无过错，不应承担责任的抗辩，依据不足，不予采纳。原告同时提出，被告就算不使用天面部分，也能够在房屋内窗口部分朝向外部架设讯号发射装置，故天面的所有权情况不影响合同的效力。因原告未对此提供相应的证据证实，对该抗辩不予采纳。根据《*合同法》第五十八条的相关规定，因租赁合同无效，原、被告因该合同而取得的财产，原则上应当相互返还。被告应当返还承租的房屋给原告，并计付其实际占用该房产期间相应的房屋使用费给原告，以弥补原告因此而实际承受的损失。就本案而言，原告一直坚持认为该租赁合同有效，并基于此请求被告支付租金，而租金的请求必须基于合法有效的法律关系，故对其租金请求不予支持。至于原告因租赁合同无效而遭受的实际损失，原告可基于合同无效另案起诉。原告在本案中未就此予以主张，不作处理。同样基于上述理由，对原告要求被告支付判令被告立即支付滞纳金17030.70元和违约金80460元的诉讼请求，亦不予支持。至于原告提出要求被告将租凭房屋恢复原状的请求，因原告未具体提出“原状”的内容，请求不明确，亦未提供相应证据证实，故对该请求亦不予支持。据此，依照《*合同法》第五十一条、第五十六条的规定，判决：一、原、被告于2001年11月20日签订的房屋租赁合同无效。二、驳回原告诉讼请求。本案受理费3638元由原告承担。

上诉人吴家森不服上述判决，上诉称：一审判决认定上诉人与被上诉人所签租赁合同无效是错误的。该租赁合同是一份真正对上诉人所属房屋的租赁的约定，对该房屋的天面使用的不成功已有预见，但并不影响该租赁合同的目的性和可履行性、有效性。据此请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人支付拖欠的2002年6 月至2003年11月的半年租金8940元；三、判令被上诉人支付因延迟支付2001年12月至2002年5月租金的滞纳金4827.60元，支付其未付的2002年6月至2003年11月的半年租金的滞纳金（从2001年11月起按日3‰计至其清偿之日止）；四、判令被告支付单方解除合同的违约金 80460元；五、判令被告将所租用房屋修复成租赁合同时附本上图示原样；六、判令被告承担本案两审的全部诉讼费用。

被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审查，对原审法院查明的事实，本院予以认定。

本院认为：上诉人将其实际取得的房屋部分面积约70平方米及天面指定位置一并出租给被上诉人使用，上诉人的房屋出租行为合法，应受法律保护；但其出租的天面部分属上诉人无产权的公共部位，且事实上其他共用业主反对上诉人出租并阻挠被上诉人施工，上诉人的出租行为违反法律规定，该天面出租的条款无效。被上诉人已接收上诉人交付的房屋进行施工，应交纳房屋部分的租金。双方当事人仅约定房屋和天面的租金每年为17880元，并无单独约定房屋租金，房屋租金应参照市场价及佛山市房屋拆迁临迁补助费标准以每平方米10元计算，即房屋租金每年为8400元（70平方米×10元/平方米/月×12月=8400元）。被上诉人由于遇到其他人的阻挠而停止施工，属被上诉人放弃正当权利的行使，并非房屋租赁合同不能履行的合理原因，被上诉人单方提出中止合同并停交租金，应视为被上诉人违约。双方当事人在合同第五条第三款约定“乙方未经甲方同意单方面提出中止租约，则乙方应将剩余租期租金总和的50%作为罚金，在中止之日一次性付给甲方”，被上诉人在2002年11月15日具函上诉人认为合同已中止，上诉人直至起诉时止并未同意中止合同，应视为被上诉人单方中止租赁合同，被上诉人应按约定向上诉人支付违约金37800元（从2003年12月1日计至2011年11月30日计9年，按每月700元，再计总和的50%，即108× 700×50%=37800）。被上诉人已预交租金8940元，从2001年12月1日计至2002年11月30日的租金应为8400元，被上诉人并无拖欠上诉人租金，被上诉人预交租金超出部分540元，可在其应付违约金中迳行扣减。因此上诉人请求支付拖欠租金及滞纳金的请求没有依据，应予驳回。至于双方在合同中约定“如果在天面安装上述设备有困难，甲方同意乙方在承租的房屋内安装上述设备”仅表明双方当事人均意识到了在天面安装设备可能遇到其他业主的阻挠而应当采取的应变措施，并不表明双方当事人出租的标的物不包括天面（明确约定交付天面），也并不表明70平方米的房屋租金仍按每年17880元计算等问题（没有明确约定），上诉人请求支付违约金80460元的主张，超出37800元的部分本院不予支持。至于上诉人请求判令被上诉人将租用房屋恢复原状，上诉人既未提供房屋原状的情形，也没有提供房屋受损的情形，其请求本院不予支持。原审判决以天面部分租赁无效而认定整个租赁合同无效，处理不当，应予纠正。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛城法民一初字第182号民事判决第二项；

二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛城法民一初字第182号民事判决第一项为：上诉人吴家森与被上诉人联通新时空移动通信有限公司佛山分公司于2001年11月20日签订的《房屋租赁合同》关于房屋出租的部分合同有效，关于天面出租部分的合同条款无效；

三、被上诉人联通新时空移动通信有限公司佛山分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人吴家森支付违约金37800元，扣减被上诉人多付的租金540元，被上诉人联通新时空移动通信有限公司佛山分公司应给付的款项为37260元；

四、驳回上诉人吴家森的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费3638元，二审案件受理费3638元，合共7276元，由上诉人吴家森负担3676元，被上诉人联通新时空移动通信有限公司佛山分公司负担3600元。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 陈 秀 武

审 判 员 林 义 学

二○○四年九月九日

书 记 员 肖 建 国