上诉人东营市大华装饰工程有限公司、曹新江因与被上诉人东营区黄河路街道办事处东赵居民委员会、胜利油田胜电集体经济投资中心租赁合同纠纷一案

山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2005）东民四终字第65号

上诉人（原审被告、原审反诉原告）东营市大华装饰工程有限公司。

法定代表人迟学法，公司经理。

委托代理人胡加强，北京市化澳律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）曹新江，男，1968年2月22日生，汉族，初中文化，东营市议和陶瓷有限公司经理。

委托代理人钟友勇，山东达洋律师事务所律师。

委托代理人孙瑞玺，山东达洋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、原审反诉被告）东营区黄河路街道办事处东赵居民委员会。

法定代表人赵瑞友，居委会主任。

委托代理人崔瑜，山东正义之光律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）胜利油田胜电集体经济投资中心，住所地：东营市南二路105号。

法定代表人姬广勤，董事长。

委托代理人张继孝，山东黄河口律师事务所律师。

委托代理人张志强，男，1968年8月8日生，汉族，大专文化，胜利油田胜电集体经济投资中心主任。

上诉人东营市大华装饰工程有限公司（以下简称大华装饰公司）、曹新江因与被上诉人东营区黄河路街道办事处东赵居民委员会（以下简称东赵居委会）、胜利油田胜电集体经济投资中心（以下简称胜电投资中心）租赁合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2004）利民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大华装饰公司委托代理人胡加强、上诉人曹新江及其委托代理人钟友勇，被上诉人东赵居委会委托代理人崔瑜、被上诉人胜电投资中心委托代理人张继孝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，1998年5月3日，原告东赵居委会（原东营区辛店镇东赵村委会）与被告大华装饰公司签订《续租合同》，将位于东营市西城济南路29号综合配套楼（原由东营市食品进出口公司承租）于 1998年2月31日一次性转交给被告由其续租，同时，该合同还约定，原告方将位于济南路31号亚细亚商场东邻楼房三层（原由陈有承租）于1998年5月 1日一次性转交给被告由其续租。合同内容约定了两租赁物的范围，租赁期限均到2013年12月31日止。合同还约定了租金缴纳时间方式以及双方的权利和义务等。其中第三条最后一项为：以上租金不能及时缴纳，每超期一天罚款一千元。第四条第（一）款第7项规定：允许乙方（大华装饰公司）在经营期间与外单位联营和租赁使用；第四条第（二）款第2项规定：租赁终了，乙方（大华装饰公司）对自身添置的资产及设备有处理权为：动资归乙方不动产归甲方（东赵居委会）。第四条（第三）款约定：除不可抗力的自然灾害（如地震和战争）一方不得擅自变更解除合同。合同签订后，被告在29号综合配套楼后建附属楼、大华美食城宾馆楼各一座，并在综合配套楼内增设电梯，进行了内外装饰。同年5月10日被告将31号楼转租给第三人胜电投资中心的前身胜电资源综合利用实业公司（后更名为胜利华胜电业建设有限责任公司），该中心又在租赁物南边建三层楼房作为招待所，安装了配电设施、水电暖及内外进行了装饰。2001年11月29日，被告将 29号综合配套楼及增建的宾馆楼转租给另一第三人曹新江。2002年7月11日，原被告对拖欠的2001年租金10万元即2002年租金70万元的缴纳时间及违约问题由赵瑞友、迟学法分别代表原被告签订了一个“还租金协议”，其内容为：大华装饰公司欠东赵居委会2001年租金10万元，2002年应缴租金 70万元共计80元。经双方协商在2002年7月29日还40万元，剩余部分（40万元）在2002年12月30日还清，如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃。2002年7月30日，被告归还了第一个40万元，因被告未按约定归还租金，原告于2003年6月向东营市中级人民法院提起诉讼，同年6月24日，东营市中级人民法院按照有关法律规定指定利津县人民法院对该案进行审理。庭审中，经山东正大信会计师事务所对涉案资产进行评估，被告大华装饰公司增设的固定资产现价值为4151740.00元（不包括电梯），第三人胜电投资中心增设的固定资产现价值为 469527.18元（不包括对承租楼房的装饰）。另据查证，被告大华装饰公司因未参加2001年度年检而被工商管理部门吊销营业执照。初审庭审中，第三人胜电投资中心要求作为有独立请求权的第三人主张权利，并以原告东赵居委会和被告大华装饰公司作为共同被告，要求其赔偿在转租初期增建的固定资产的投资，原审法院依法与本案合并审理。

原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，且应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告之间签订的《续租合同》及被告与两第三人之间签订的《转租合同》均为合法有效合同。房屋租赁合同中，出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是交纳租金，因此，被告未及时交纳租金构成根本违约，且营业执照已被吊销，双方再履行合同已不现实，现原告坚决要求解除与被告签订的楼房续租合同，予以支持，同时被告与两第三人之间的转租合同应一并解除。被告应将拖欠原告的租赁费足额缴纳，同时承担违约责任。原告起诉时违约金的计算是按《续租合同》的约定为249600元并无不当，应予确认。合同解除后，承租人在租赁物上的添附物随租赁物移转，对被告及第三人增建的固定资产原告应当进行适当补偿。对第三人胜电投资中心的合理要求应予支持，因被告与其签订的转租合同中无约定违约金，故可由被告赔偿其一定的经济损失。尽管原、被告在《还租金协议》中约定“如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃”，因被告缴纳第一个40万元时只延期一天且被告投入的固定资产经评估数额巨大，按照此约定处理显失公平，故对该协议中对被告固定资产的处理不予认定。原告提供了有关部门出具的被告及第三人增建的楼房系违章建筑的证明，但该证据形式、内容存在瑕疵，且无违章建筑认定和处理决定，尚不足以证实被告及第三人增建的固定资产系拆除之列，被告及第三人增建楼房投资之大，时间之长，且原告对被告及第三人增建楼房等是应该明知的，故对原告以被告及第三人增建的固定资产系违章建筑应自行拆除的主张不予支持。但被告及第三人胜电投资中心增建楼房缺乏必要的审批手续，对其投资造成的损失应各自承担相应的责任，原告方应按该固定资产的现有价值给予一定的经济补偿，被告和第三人增建的固定资产（增建的楼房）的价值，应该以评估单位作出的鉴定报告的数字为准，即被告的为4151740.00元，第三人的为469527.18元，由原告分别补偿50％，同时，被告及第三人胜电投资中心所增建的固定资产归原告，未作价值认定的动产归被告及第三人所有。被告增设的电梯归原告所有。对被告要求以法定代表人个人名义承继被告的权利义务继续履行原续租合同不予支持。被告主张两第三人不应参加诉讼，因本案的处理结果与其有利害关系，故对被告的这一主张不予支持。原告要求被告支付2004年11月30日前的租金 1885416元及违约金249600元予以确认，对第三人所举的证据主张超过举证期限的主张不予认定。第三人要求原、被告赔偿违约金500000元无法律依据且原告无违约，不予认定，第三人胜电投资中心因解除合同会有预期可得利益的损失，应酌情认定经济损失为250000元，因解除合同是由被告违约造成的，故由被告予以赔偿，第三人胜电投资中心对租赁的楼房安装、装修等530823.87元的价值认定，予以确认，由被告对第三人补偿。依据《*合同法》第五条、第六条、第五十四条第（二）款、第九十四条第（四）款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条之规定，判决：一、自判决生效之日起，原告东赵居委会与被告大华装饰公司签订的《续租合同》以及被告大华装饰公司与第三人曹新江、第三人胜电投资中心分别签订的《转租合同》予以解除；二、自判决生效之日起10日内，被告大华装饰公司支付原告东赵居委会租金1885416元，违约金249600元；三、自判决生效之日起10日内，原告东赵居委会对被告大华装饰公司增建的固定资产（楼房）按评估价4151740.00元的50%进行补偿即2075870 元，对第三人胜电投资中心增建的固定资产（楼房）按评估价469527.18元的50%进行补偿即234763.59元；四、被告大华装饰公司增建的楼房和在租赁物上安装的电梯以及第三人增建的楼房和在租赁物上装修、安装的财产归原告所有，被告大华装饰公司赔偿第三人胜电投资中心因合同解除预期可得利益经济损失250000元，补偿对租赁物的装修、安装费530823.87元；五、驳回原告东赵居委会的其他诉讼请求；六、驳回被告大华装饰公司的其他反诉请求；七、驳回第三人胜电投资中心的其他诉讼请求。案件受理费43401元，反诉费37510元，评估费55000元，由原告东赵居委会负担56573元，由被告大华装饰公司负担64374元，第三人胜电投资中心负担14964元。

上诉人大华装饰公司不服原审判决上诉称，原重审判决认定事实不清，判决不公。请求二审法院依法撤销该判决，予以改判，支持上诉人的上诉请求。理由如下：（一）本案如果解除《续租合同》，被上诉人东赵居委会应将上诉人的租赁物上添置的4151740元楼房财产及60万元的电梯全额赔偿给上诉人；（二）重审判决上诉人赔偿胜电投资中心可得利益损失 250000元，补偿装修费损失530823.87元是完全错误的；（三）被上诉人东赵居委会诉请解除与上诉人之间签订的《续租合同》，由于其同意上诉人享有房屋转租权，根据有关法律规定，被上诉人东赵居委会应承接并继续履行上诉人与两个第三人签订的《转租合同》；（四）被上诉人东赵居委会计算违约金数额的依据错误。

上诉人曹新江在二审开庭前向本院提交了撤诉申请，经合议庭审查，上诉人曹新江的撤诉符合法律规定，应予准许。

被上诉人东赵居委会辩称，（一）大华公司请求答辩人与第三人继续履行转租合同的观点无法律依据。上诉人大华公司依据“买卖不破租赁”的理论，请求答辩人继续与第三人履行转租合同。但是，本案租赁合同的解除不是因房屋买卖，而是因大华公司违约；（二）导致解除租赁合同的原因是大华公司严重违约，大华公司应承担因解除合同而造成的全部损失；（三）大华公司要求答辩人赔偿其增建楼房4151740元及电梯款60万元的观点不能成立；（四）大华公司要求答辩人承担胜电投资中心损失的观点不能成立；（五）答辩人在重审开庭前依法变更诉讼请求符合法律规定。

被上诉人胜电投资中心辩称，我方的观点原一审的观点一致。另补充两点：1、大华公司在一审审理中对租金没有主张，应另案处理；2、东赵居委会在二审诉讼过程中擅自拆除所涉标的物应承担法律后果。

二审期间，上诉人提交了照片四张和证明一份。是对租赁物现状的现场拍摄。拟证明：被上诉人东赵居委会在诉讼中未经法院许可，擅自拆除全部的租赁物，对此其依法承担下列两个法律后果：1、导致被上诉人东赵居委会事实上不能再承接上诉人的合同地位继续履行转租合同，为此，东赵居委会有全部过错，被上诉人东赵居委会应全额赔偿第三人损失；2、导致事实上不能再对上诉人在租赁物上增设的价值为4151740元的固定资产楼房进行必要的鉴定和认定，对此，东赵居委会有全部过错，应全部赔偿上诉人的全部损失。

被上诉人东赵居委会质证后认为，1、照片所反映的客观事实存在；2、该四张照片不能导致上诉人所称的两个法律后果。拆除本案所涉及的楼房和其他相邻的楼房是东营市人民*批准的规划。上诉人所认为的不能履行转租合同，该观点不符合法律规定，因为，依据法律规定租赁合同解除转租合同随着解除，不存在出租人与第三人直接履行合同的法律规定问题。另外，上诉人增设的所谓价值415万元的楼房早被行政执法局认定为违章建筑，没有必要进行其他的鉴定和认定。因此，上述照片不能达到上诉人所证明的目的。

被上诉人胜电投资中心质证后认为，我方于2005年4月30日收到东赵居委会的书面通知，要拆除相关建筑物，我方认为在争议期间要拆除房屋也得按房屋拆迁条例，不管出现什么法律后果，被上诉人认为这个期间东赵居委会拆除争议标的物是不当的。

曹新江质证后认为，对照片的真实性无异议，我方认为在诉讼期间拆除租赁物是不当的。

两被上诉人及曹新江在二审期间都未提交新的证据。

本院认为，原审认定当事人之间签订的《续租合同》和《转租合同》合法有效是正确的。当事人签订合同后，应当严格按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中，上诉人大华装饰公司因未在规定的期限内交纳租金，构成根本违约，被上诉人东赵居委会请求解除与大华公司签订的楼房《续租合同》应予支持。《续租合同》解除后，转租合同也难以履行，另本案所涉标的物已被拆除，转租合同的履行已经不能，故原审判令解除《续租合同》和《转租合同》是合理的。因大华公司违约，造成《续租合同》和《转租合同》不能履行，所涉标的物已经全部归被上诉人东赵居委会所有，原审判令东赵居委会对大华公司和胜电投资中心增建的固定资产（楼房）按评估价的50%进行补偿也是合理的。上诉人迟延交付租金，构成违约，且上诉人在原审中对电梯款未提供有关的证据，原审对此不予支持是妥当的。故上诉人要求全额赔偿租赁物上的添置财产及电梯款的理由不予支持。但原审对胜电投资中心的预期可得益经济损失无直接证据证明，酌情认定其损失为250000元欠妥，对胜电投资中心在原审的该项请求不予支持。因本案所涉标的物已经全部归被上诉人东赵居委会所有，原审判令大华装饰公司补偿胜电投资中心对租赁物的装修、安装费530823.87元不妥，应由东赵居委会给予补偿是合理的。二审审理期间，因上诉人对租金和违约金的计算方法没有意见，上诉人称被上诉人东赵居委会计算违约金数额的依据错误的理由不予支持。综上，依据《*民事诉讼法》第一百五十二条，第一百五十三条第一款第（三）项，第一百五十八条之规定，判决如下：

一、维持山东省利津县人民法院（2004）利民重字第5号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项及案件受理费等费用的负担；

二、变更第四项为：被告大华装饰公司增建的楼房和在租赁物上的电梯以及第三人增建的楼房和在租赁物上装修、安装的财产归原告所有，原告东赵居委会补偿胜电投资中心对租赁物的装修、安装费530823.87元。

二审案件受理费80911元，由上诉人大华装饰公司负担64333元，由被上诉人东赵居委会负担10318元，由被上诉人胜电投资中心负担6260元。

本判决为终审判决。

审　判　长

胡松河

审　判　员

杨秀梅

审　判　员

李万海

二00五年九月二十一日

书　记　员

周爱辉