戴凤娣与高友莲房屋租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第1281号

上诉人（原审被告，反诉原告）戴凤娣（曾用名：戴凤鸣），女，1964年3月2日出生，汉族，住所：佛山市三水区西南镇人民路六十二巷1号。系三水区西南镇仙斯专业美容中心（以下简称仙斯美容中心）业主。

委托代理人夏汉芝，广东商融律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）高友莲，女，1946年12月30日出生，汉族，住所：佛山市三水区西南镇文锋东路十九巷二座6号303.

委托代理人麦家明，男，1963年10月15日出生，汉族，住所：佛山市三水区设计院家属宿舍。

上诉人戴凤娣因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2003）三法民壹重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：2001年5月1日，高友莲（甲方）与戴凤娣（乙方）签订《租屋合约》一份，双方约定：甲方将座落在西南镇广海中路28号102铺一套租给乙方作居住用途，月租金3500元，租期5年（从2001年5月1日至2006年4月30日止），乙方预交按金3500元给甲方，期满后如无损坏房屋、门、窗、交清水电费等，按金应归还乙方；乙方在每月1－5号前交租金给甲方，如超过7日未交者，甲方有权将房屋收回，按金不予退回。乙方不能损坏房屋墙体、天花、地面及一切附属设施，如损坏照现价赔偿，屋内固定的装修物期满时不得拆除……。合同签订后，戴凤娣依约交纳了2001年5月至2001年8月的租金，以及按金3500元。从2001年9月1日起至2002年6月12日止的租金，戴凤娣未予交纳。戴凤娣在签订《租屋合同》前，于2001年4月份对出租房屋进行装修。戴凤娣承租房屋后，出租房屋存在排水渠淤塞、地面浸水、房屋漏水现象。在本案原审期间，双方于2002年6月12日达成终止《租屋合约》的协议，双方协商解除了合同。

原审判决认为：高友莲与戴凤娣签订的《租屋合约》系双方在自愿、协商一致的基础上签订，内容合法，属有效合同，双方均有全面履行合同的义务。由于高友莲出租房屋存在下水道淤塞、地面浸水、漏水现象，且在戴凤娣租赁期间未能从根本上解决问题，影响了戴凤娣对房屋的使用，戴凤娣要求相应减少租金的请求，符合合同法第二百二十一条的规定的精神，酌情予以支持。双方在原审期间已协商解除合同，予以确认。因出租房屋上述瑕疵的存在，戴凤娣未按合同期限交纳租金具有相应理由，对未按期交纳租金不负违约责任，高友莲应当在终止合同后返还戴凤娣3500元按金；对戴凤娣要求高友莲返还3500元按金的请求，予以支持。由于高友莲出租房屋存在下水道淤塞、地面浸水、漏水现象，高友莲要求戴凤娣按合同规定的3500元／月标准支付租金的请求，不予支持。根据出租房屋瑕疵的实际情况，决定从2001年5月1日起至2002年6月12日止，每月减少租金800元，即将房屋租金调至2700／月，戴凤娣在2001年9月份前已按 3500元／月多交纳的3200元，折抵2001年9月以后应付租金。戴凤娣未在举证期限内提出装修物价值鉴定的申请，致使法院对装修物损失无法认定，对此，应由戴凤娣负有举证不能的法律后果，对戴凤娣要求高友莲赔偿装修损失61510元的请求，证据不足，不予支持。依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二十五条、《*合同法》第二百二十一条之规定，原审法院于2003年4月29日作出判决：一、戴凤娣按2700元／月交纳从2001年9月1日起至2002年6月12日止的租金22180元（已扣除戴凤娣在2001年5月1日至 2001年8月30日按3500元／月多交的租金3200元）。二、高友莲退还戴凤娣按金3500元。上述二项相抵后，戴凤娣应偿付高友莲租金18680 元，并在本判决生效后十日内交清。三、驳回戴凤娣要求高友莲赔偿装修损失61510元的反诉请求。一审受理费710元，反诉受理费2460元，合计 3170元，由高友莲负担270元，戴凤娣负担2900元。

上诉人戴凤娣不服上述判决，向本院提出上诉认为：一、原审判决认定戴凤娣所承租的房屋出现渗水、漏水、下水道淤塞的原因是下水道设计不合理，且上述现象的出现是以雨天为主，不影响戴凤娣的经常使用，从而判决高友莲只需承担每月减租800元的违约责任，戴凤娣认定原审判决的这一认定回避了高友莲是否已尽到出租方对租赁物的维修义务的关键事实问题，淡化了戴凤娣的实际损害程度。戴凤娣从2001年5月1日开始承租高友莲的铺位，而从2001年5月开始就已经发现铺位渗水、漏水，由于涌出来的是生活污水、粪水，因此恶臭难闻。由于产生污水的沙井盖在室内，正是戴凤娣摆放美容床及设施的地方，对戴凤娣的正常经营造成极坏的影响。随着漏水、渗水问题的频繁出现，致使装修的墙体、木柜、间墙发霉、发黑，污水渍渗透到墙上。即使晴天地面不再涌出污水的时候，墙体及下水道的沙井盖附近仍然散发恶臭气味。完全可以想象，戴凤娣花费6万多元装修美容院从正式营业开始就麻烦不断，已经影响了戴凤娣经常性使用。事实上，戴凤娣从 2001年5月至8月正常交租，从2001年9月开始因高友莲不履行维修义务而停止交租，于2001年9月通过市长专线电话投诉及写投诉信，三水区房管局业务科也组织过双方协商解决，但始终得不到最终解决。原审判决认为只有大雨天才出现渗水、漏水，晴天仍可正常使用，其依据是余亚棋、胡敏仪和梁杏桃的证词，但从上述三人的证言中根本无法得出这一结论，三人只是陈述从5月开始因下大雨开始渗水，并没有说只有下雨天才渗水。且原审法院忽视了一个关键事实，就是渗出来的是水是粪水、污水，渗透到墙上无清除，每一位进门的顾客或员工都看到，除非重新装修，否则无法根除。高友莲对这一租赁物的严重缺陷十分清楚，也知道彻底解决的办法，但都没有去解决。每次说解决只是想收租，租金收到手就联系不到。在戴凤娣搬出该铺位后，高友莲先后将铺位租给“江河源面馆”和“满棠红美食馆”，已经将原排水渠通向沙井盖的位置改为厕所，将厕所的排污管引渠到室外，直接将污水排出室外，解决了问题。戴凤娣在一审期间申请法院现场勘查，但没有被采纳。这是原审审理期间没有发现的新的证据，且对查明事实十分重要，法院依职权应当调查。戴凤娣认为高友莲完全没有尽到出租方应当履行的维修义务，对戴凤娣停止交租的后果应负全部责任，无权要高友莲支付租金。二、原审法院以戴凤娣未举证期限内提出装修物价值鉴定的申请，致使法院无法认定装修物的损失为由，判决驳回戴凤娣的反诉。戴凤娣认为原审判决违反公平、公正原则，适用有关法律错误。戴凤娣在原审开庭时已提供“工程预（结）算”一份、证明请余亚棋施工并支付了61510元装修款。戴凤娣对自己的装修损失已经提供了证据，对证据的证明力及合法有效性应由法院审查，法院对于需要鉴定的证据应当负责调查收集，这是最高人民法院《关于适用＜民事诉讼法＞若干问题的意见》第73条第（二）款规定的；最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第3条也明确规定：应当由人民法院勘验或者委托鉴定的证据由人民法院调查收集。该案在2001年1月18日起诉，至2002年7月29日作出一审判决，原审法院没有依职权进行调查。在原审审理期间，双方于2002年6月12日解除合同，戴凤娣在移交清单中明确列明了装修项目包括厚玻璃大门一对、间墙推门2扇、间墙玻璃饰柜2个、带门套木门3扇、大门口两边大透明玻璃2块、贴墙大玻璃镜4块等十六项，高友莲也予以接收。高友莲利用上述装修高价出租给他人。经过两年时间，装修物已难以恢复到戴凤娣搬出时的状况。更重要的是发回重审程序，戴凤娣根本没有收到重审法院的“举证通知书”，重审法院在2003年 3月18日通知合议庭组成人员，2003年4月10日开庭，不到一个月时间。原审判决依据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二十五条的规定，当事人应当在举证期限内提出申请鉴定，否则承担举证不能的后果。但是，当事人根本不知举证期限是多久，法院没有告知。根据上述规定第三十条规定人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书时向当事人送达举证通知书，举证期限由人民法院指定的，指定的期限不得少于三十日。原审法院在程序上显然违反上述规定，不应当适用第二十五条的规定。另外，最高人民法院《关于民事证据若干规定》第八十三条规定了本规则的时间效力，即本规定自2002年4月1日起施行。 2002年4月1日尚未审结的一审、二审和再审民事案件不适用本规定。显然，本案在2002年1月18日受理，2002年4月1日尚未审结，根本不适用该规定。一审法院显然适用法律错误。戴凤娣主张的装修损失除工程（预）结算书、收据外还有移交清单作为印证，完全可以认定装修物品的范围和具体项目，价值可以认定。综上，原审判决认定事实不清，造成责任认定不公，高友莲不仅无权要求戴凤娣支付租金，而且应当赔偿戴凤娣的装修损失。据此，请求二审法院依法改判。

高友莲答辩称：一、2001年5月1日，双方签订《租屋合约》后，高友莲已将符合约定的房屋交付戴凤娣使用。从2001年9月开始戴凤娣以房屋渗水为由未按合同规定缴付租金到双方解除合同为止，在此期间，戴凤娣一直都在正常经营使用租赁房屋，显见，戴凤娣拒付租金是无理的，违反了合同第三条的约定，应承担违约责任。关于房屋在每逢下暴雨时出理渗水现象，每次高友莲都到现场观察并采取措施，请市政高压车疏通下水道和将房屋的雨水排水管道改道排出室外等办法解决，高友莲已尽到了履行维修的义务。至于渗水的原因经原审法院现勘查知道是该屋的排水系统本身设计不合理等原因所致，并非是高友莲自身能力所解决的，是由不可归责于高友莲的事由所造成。即使如此，原审判决让高友莲承担每月减租800元的责任，为息事宁人，高友莲没有上诉。原审判决认定事实清楚，适用法律，法规正确，二审应予维持。二、高友莲认为戴凤娣提出的61510元装修损失证据不足。戴凤娣向法庭提供的装修结算书和收款收据是个体私人包工头提供的，装修结算书未经中国建设银行佛山市分行三水支行建筑工程预结算核算事务所复核，并加盖该所复核专用章，收款收据不是当地税务部门统一的正规发票。因此，戴凤娣向法庭提供的装修结算书及收款收据是不符合证据的法定构成要件，这些证据不足以证明戴凤娣的损失。另外，根据双方协议的约定，合同期满解除时，室内固定装修物不得拆除，高友莲对固定装修物有权进行处理。双方在一审期间已协商解除了合同，且明确对固定装修物依合同的第五条处理。三、戴凤娣在上诉状中说在一审期间，于2002年5月31日主动向法院提出解除合同不是事实。一审期间戴凤娣从未向原审法院提出解除合同，双方解除合同是2002年6月12日在租赁房屋现场双方协商的。综上，戴凤娣的上诉请求是无事实和法律依据的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人戴凤娣与被上诉人高友莲在二审诉讼期间没有向本院提供新的证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，高友莲与戴凤娣协商解除合同后，高友莲将讼争房屋另行租赁给他人使用。

本院认为：因高友莲出租的房屋存在瑕疵，影响了承租人戴凤娣的使用，原审法院据此判决戴凤娣以每月减少租金800元履行双方的租赁合同合理，本院予以维持。戴凤娣上诉认为原审判决对此在责任上处理不公，理由不充分，本院不予支持。

对于戴凤娣上诉提出其与高友莲双方协商解除租赁合同后产生的固定装修物的损失分担问题。租赁合同解除后，对承租人添置的装修物，能够拆除的由承租人拆除归其所有，对于不能拆除的固定装修物，则应当根据双方的过错大小和案件的实际情况进行处理。本案中，因导致租赁合同不能继续履行的原因是出租人高友莲没有告知承租人戴凤娣租赁房屋存在瑕疵，即下水道设计不合理，会出现渗水、漏水现象，致使对戴凤娣正常使用租赁房屋造成影响，并且在房屋需要维修时，也没有履行维修的义务，故高友莲对造成租赁合同不能继续履行存在主要过错。根据《*合同法》第二百十一条的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。戴凤娣在出租人高友莲不履行维修义务的情况下，没有采取自行维修的适当措施，以致损失的进一步扩大，最后导致租赁合同不能继续履行，其也存在一定过错。由于高友莲已将讼争房屋另行租赁给其他人，装修物的状况已发生变化，即使戴凤娣申请装修物价值鉴定也不能得出结论，且本案在 2002年1月18日立案，不适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，因此，原审判决以戴凤娣不在举证期限内申请装修物价值鉴定，证据不足为由驳回戴凤娣要求赔偿装修损失的反诉请求，属适用法律错误，本院予以纠正。因戴凤娣已使用了讼争房屋一年多，且对照其提供的工程预（结）算书和移交物品清单，其也搬走和拆除部分装修物，故其以工程预（结）算书及收款收据为依据证明其装修物损失是61510元不合理，本院不予采纳。本院根据双方过错大小和本案的实际情况，考虑到讼争房屋存在瑕疵影响使用及解除合同后戴凤娣确有损失等因素，酌情确定高友莲赔偿戴凤娣装修损失2600元。

综上，原审判决认定事实基本清楚，处理部分正确，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2003）三法民壹重字第2号民事判决第一、二项；

二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2003）三法民壹重字第2号民事判决第三项。

三、被上诉人高友莲应于本判决生效之日起十日内支付2600元装修损失费予上诉人戴凤娣。

四、驳回上诉人戴凤娣的其他诉讼请求。

一审案件受理费710元，反诉受理费2460元，合计3170元，由上诉人戴凤娣负担2600元，被上诉人高友莲负担570元；二审受理费3170元，由上诉人戴凤娣负担2600元，被上诉人高友莲负担570元。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 吴 健 南

代理审判员 谭 洪 生

二○○三年十月十四日

书 记 员 冼 富 元