教你一招：如何计算住宅小区建筑容积率

怎么计算住宅小区建筑容积率？不会计算住宅小区建筑容积率的没关系，法律里面对住宅小区建筑容积率计算有明确的规定，我们摘引相关法规，来教你如何进行住宅小区建筑容积率计算。

（一）净容积率的计算

1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行。

2、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地，在核定净容积率时，首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地；再根据《技术规定》表二规定的指标，经按《技术规定》表三的折减率折减后，核定净容积率。

3、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。

（二）核定建筑面积的计算

核定建筑面积计算公式为：

核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。

（三）可建建筑面积的计算

1、可建建筑面积计算公式为：

可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。

2、奖励建筑面积按以下规则计算：

（1）实施绿地奖励面积：由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施绿地奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。

（2）实施道路奖励面积：中心城范围内，由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。

（3）同时实施绿地和道路的，奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。

3、建筑基地内的以下建筑面积，不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：

（1）高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计核定建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。

（2）地下室的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式折算建筑面积：A’=KA

式中：A’―折算的建筑面积，K―半地下室地面以上的高度与其层高之比，A―半地下室建筑面积。

（3）屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。

（4）高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的，可不计入建筑面积。

（5）市政设施用地选址确有困难的，可在建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。

4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的核定建筑面积允许不变。