教育地产贷款购房全攻略

当前，为了孩子受教育买房依然是置业的主力之一。近日，北京市朝阳区和西城区在内的六个区域推进教改，对区域内的教育资源布局进行了调整，引发家长们的广泛关注。在此背景下，为了孩子教育该怎么买房怎么贷款？本刊特邀担保公司伟嘉安捷来支招，给您提供教育地产贷款购房的全攻略。

案例1代表人物：欣欣妈

北京本地小夫妻

欣欣妈和老公住在通州一套三居室里，两个人都是北京本地人，并且正常缴纳公积金和社保，他们的女儿欣欣幼儿园快毕业了，她和老公想让女儿上中关村一小，打算卖掉现在这套房子。两个人最近一直在通过中介找附近的教育地产，他们选中了海淀一套58平米，总价285万元的房子，但是对具体的贷款方法和入学政策都不太了解。

贷款建议：专家指出，因为教育地产的建成年代都比较早，所以房龄较老，在贷款的银行上欣欣妈需要仔细甄选不同的银行，有些银行不接受20年以上房龄的老房子，此外，海淀这套教育地产的总价为285万，欣欣妈和老公正常缴纳公积金，在现行政策下，贷款方式可以选择组合贷款，因为两个人是换房，所以将房屋贷款还清且卖掉后，使用组合贷款的首付为30%，需要85.5万（不考虑折旧的情况），公积金部分的贷款额度最高可以达到80万。其余119.5万可以用商业贷款补齐。

入学建议

专家认为，在跨区入学逐渐流行的当下，类似于欣欣妈与丈夫这样的北京本地购房家庭，在贷款购买教育地产时还需要格外注意各区的落户年限和要求，以海淀区为例，贷款购房的父母必须至少一方具有北京户口，在贷款购房后将全家户口迁入该片区1-3年后，子女才能获得入学的资格，也就是说欣欣妈在购房后，需要将全家户口迁入海淀区，等待1-3年后才能获得入学的资格。此外，大多数教育地产的入学名额要求都是“一房一名”，即一个家庭用一个名额后，第二次入学需要等到6年以后，才能再次入学。

案例2代表人物：韩先生

“非京籍”常住北京族

韩先生和爱人都是外地人，1995年两个人结婚后就来到北京打拼，2004年两个人贷款在北京丰台区购买了一套小面积住房，目前仍正常还贷中，并且在北京办理了工作居住证，在单位按月缴纳公积金和社保，儿子出生后，为了方便孩子上学，他们想在丰台再买一套教育地产，经过寻找两个人选择了科技园一套总价230万元两居室，因为一直缴纳公积金，所以他想用公积金贷款。

贷款建议：虽然案例中韩先生和爱人一直按月缴纳公积金，但是公积金二套房的最高贷款额度仅为80万，而他所购买的房屋价格为230万，因此“伟嘉安捷”建议选择商业贷款比较合适。在首付款方面，因为两个人第一套房是没有卖掉住房而且正在还贷，所以两个人第二套房的首付按照现在银行执行的标准是50%，两个人需要凑足115万（不考虑评估值）的首付，才能购买这套住房。

入学建议

“伟嘉安捷”指出，外地在京人员子女入学通常需要“五证”，但是案例中韩先生和爱人已经在北京居住工作多年，并且办理了北京市工作居住证，也就相当于拿到了北京的“绿卡”，在子女入学时待遇与北京人相同，享受子女随迁入学的优惠政策；其次，两个人在买房前最好打听一下丰台科技园地区对口分配的小学，因为不同学校学区划片范围每年都会做出调整，需要格外注意。

案例3代表人物：陆小姐

“非京籍”租房人群

陆小姐三年前从外地来到北京，一直和老公租住在通州一套50多平米的两居室里。最近因办她儿子要上学，所以和老公商量在朝阳区买套教育地产。她通过中介门店发现不少二手房的挂牌价都一路上涨，她想趁机赶快入手一套，因为她单位缴纳的社保和公积金在海淀，她老公缴纳的社保在东城，所以不知道能不能在北京买房。

贷款建议：专家指出，因为陆小姐和老公住在通州，而两个人缴纳的社保都不在朝阳区，根据朝阳区的入学政策，社保必须在本地区缴纳半年以上，子女才能获得入学资格，所以陆小姐可以和老公在海淀或东城区寻找房子，也可以在朝阳区买房后提前补缴社保，才能让孩子在朝阳区上学。

入学建议

除去买房以外，在没有北京市工作居住证的情况下，外地来京人员子女入学也同样需要家长缴纳社保和办理“五证”。“伟嘉安捷”指出，目前各城区包括朝阳、西城、东城、海淀等学区都需要子女父母双方缴纳社保，陆小姐所选择的朝阳区规定缴纳社保时间必须在半年以上。所以案例中陆小姐在补缴社保后，还需要办理“五证”，即在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、在京暂住证、当地没有监护条件的证明等相关材料，陆小姐在办理“五证”后需要到居住地所在街道办事处审核后，才能参加入学信息的采集，获得入学登记的资格，否则无法在北京建立学籍，只能返回老家完成学业。