如何测算物业管理费

恰逢《物业服务收费管理办法》（下称“办法”）的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”，物业管理费的构成分三个部份：

一）开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；

二）业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；

三）业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，“办法”已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

第三部份住宅区共性服务费，“办法”也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行*主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理*，因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《*公司法》设立的公司，“公司是以营利为目的的社团法人”，这一定义包含着特征之一：“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要*主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

一）根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

二）估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

三）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费（a）

2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费（b）

3、绿化管理费（c）

4、清洁卫生费（d）

5、保安费（e）

6、办公费（f）

7、法定税费（g）。

目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别x1x2x3…xk0因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：x=x1x2x3…xk

由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为x/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为x1/12、x2/12、x3/12…xk/12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为s，各单体面积分别为s1、s2、s3、sk，s=s1s2s3……sk0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数y=x/12s（单位：元/米2·月）变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准（单位：元/米2·月）则为：

y1=x1/12s1，y2=x2/12s2，y3=x3/12s3，…，yk=xk/12sk，k指住宅区内物业管理k个独立单体建筑。

从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。y1y2y3……yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。