城市住宅小区旅游功能开发初探

[摘 要] 开发城市住宅小区旅游功能不仅能够提升小区内在吸引力，还能愉悦居住者的身心。城市住宅小区旅游功能系统由 旅游吸引物、服务与设施、交通、信息与引导系统、旅游者和社区居民组成。开发时必须通盘考虑，周密设计，认真施工，有 效管理，合理消费，以此提升小区品质，塑造良好的城市旅游形象。

[关键词] 住宅小区；旅游功能；开发；城市

城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇，一般包括住宅区、工业区和商业区。其中，城市住宅区是市民日常生活、使用时间最长也是城市建设占地面积最多的场所，是城市建设的主要内容之一，是现代城市出形象、出个性的重要体现，也是文明旅游城市建设的重要组成部分，是当前城市建设和城市旅游最值得关注和研究的问题之一。

国内有学者将城市居住区划分为三级：居住区、小区和住宅组团。小区是指居住区道路(也可是城市一般道路)所包围的日常性生活居住单位。小区内设有日常性的生活服务设施，以满足居民日常生活必需；但经常性的设施，如规模较大的邮局，购物超市、医院等由小区外解决。本文说的城市住宅小区即此类。在城市住宅小区建设中开发旅游功能，目的在于按照旅游功能系统的建设要求将城市住宅小区打造成具有旅游景区和度假区功能的居民生活区，小区居住者在这里享受着旅游者的生活方式和旅游度假区的生活环境，在区外居民眼里此小区又具有一定的观赏引力。事实上我国现存的许多著名旅游区(尤如民宅)就是历史上的居民住宅区。目前，城市正在向“旅游化”的方向发展，我国大部分的城市都参与了优秀文明旅游城市的评选，作为优秀旅游城市，更应重视住宅小区的旅游功能开发。wWw.11665.COm

在城市住宅小区开发旅游功能不仅可以提升小区内在持续的吸引力，实现房屋消费总的增值效应；还能愉悦居住者的身心，满足居住者受尊重和自我价值实现的需要；同时，居民安居乐业，和谐相处，本身就是一道亮丽的风景线，对人类的进步和社会的可持续发展也有着特殊的意义。

一、城市住宅小区旅游功能系统构成

旅游功能系统理论最早是由美国学者(gunn，1979)提出来的，作为一个动态系统，gunn认为它由五个部分组成，即旅游吸引物、服务与设施、交通、信息与引导以及旅游者，他认为这五个部分是旅游区规划中的基本要素，旅游活动的实现至少要涉及上述五个要素，并且这五个要素相互作用形成一个有机整体——旅游功能系统。

城市住宅小区的旅游功能系统构成首先应基于旅游功能系统理论，然旅游业是集“食、住、行、游、购、娱”六大基本要素为一体的综合性产业，因此我们在规划住宅小区时还应满足旅游业发展六大要素的基本要求。另外，城市住宅小区是城市构成的基本单元，还是城市旅游形象的组合要素，故本文界定城市住宅小区旅游功能系统由以下六大部分组成，即旅游吸引物、服务与设施、交通、信息与引导、旅游者和社区居民，这六大部分相互作用，并且在住宅小区旅游开发中有其特定的含义。

二、城市住宅小区旅游功能开发的内容

1.旅游吸引物。旅游吸引物(通常也称旅游资源)是旅游业发展的基础，是吸引旅游者前往和驻足游玩的基本要素，将其置于城市住宅小区中也是吸引居民产生购房欲望和长期居住的重要因素。依据中国旅游资源普查规范(国家标准)对旅游资源的分类，本文认为城市住宅小区的旅游资源类型主要可分为三个主类：即人文景观旅游资源中的建筑与设施(f)和人文活动(h)；自然风光旅游资源中的生物景观(c)，此类景观的形成主要依托一定的自然条件和小区周边环境，人工创造为主。如果将这两种属性的旅游资源有机结合再附之文化底蕴深厚的社会风貌，必将形成现代城市亮丽的风景线，对旅游者产生极大的吸引力。分析如下：

(1)建筑与设施类景观。建筑与设施类景观是城市住宅小区旅游功能开发的最基本要求，其直接体现于住宅房屋本体和小区相关生活设施上。我国曾在上世纪90年代初期就明确提出在城市建筑和重点项目建设中要体现“造一物，添一景”的要求，这在许多城市发展中得以了贯彻，取得了一定成效，如上海的黄浦江东岸及陆家嘴地区，北京市已建成的亚运场馆区和正在建设的奥运场馆区等，但在迅速发展的城市住宅小区建设中却没有贯彻这一精神，结果大部分城市住宅小区建筑造型简单，风格千篇一律，不具备观赏性，只有少数小区在建筑设计之前考虑了景观效应。例如：座落于上海市浦东新区金桥生活区的“爱法新都”，小区在房屋设计上采用了欧洲原版巴洛克式建筑风格，立面严格依据黄金分割原理实施，精雕细琢，整个建筑气势恢弘，高贵典雅，小区大门前和小区中心活动区的两处风格与房屋主题协调一致的雕塑作品又起到了突出主题、提升艺术感染力的效果，该小区已成为上海住宅建筑中罕见的高品位艺术精品之一。国际首席华裔建筑泰斗—贝聿铭先生2002年5月1日参观“爱法新都”后给予了高度评价，称赞说能在中国看到如此逼真、精湛的建筑作品非常高兴，并亲笔为小区题名“爱法新都”，此举又为小区增添了名人效应，大大提升了影响力。现在，无论是建筑界的人士或旅游者来到小区参观无不赞赏、拍照留影，该小区还是一些影视作品的外景地，并且是不多见的能够在上海市地图上找到的以住宅小区作为地标的建筑。

另外，小区文化活动场所、体育健身场所、停车场、休闲坐椅、照明灯具、便利店铺、市场等也都应注意外观的设计，将建筑、艺术、环境和人文活动场景统驭一体，展现小区景观的和谐魅力。

(2)生物景观类资源。现代人类对生命的重视往往比较喜欢选择自然条件好，生态环境优越的地方旅游和居住，城市住宅小区一般不具备自然风景区的生态条件，但现代科技的发展完全可以通过人造来实现。生态化建设是城市住宅小区开发旅游功能的重点。2001年，建设部颁布了《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》，明确了社会、经济、环境效益相统一的总体目标，划定了生态小区建设的主要技术内容为十个方面：总则；能源系统；水环境系统；气环境系统；声环境系统；光环境系统；热环境系统；绿化系统；废弃物管理与处置系统；绿色建材系统等。众所周知，生态(森林)旅游之所以快速发展，主要就是因为城市在日益发展的过程中水、气、声、光等污染的加剧，以及城市热岛效应和生态系统恶化引起的居住环境质量的下降，人们希望寻找一片空气清新、环境优美的地方休憩，达到愉悦身心、恢复体力和精力的目的。从《导则》的总体目标和规定的建设内容来看，正契合了城市居民的心里，与生态旅游开发目标高度吻合，所以在住宅小区开发生物景观类资源是必要的也是可行的。

(3)人文活动类景观资源。人文活动包括人事记录、艺术、民间习俗和现代节庆等，这些都与居民的日常生活直接相关，属可以挖掘的旅游资源。小区设计时应有合理的生活活动功能分区，如游憩区、健身区、文化娱乐区与公共社会交往区等，用以满足居民的业余生活需要。其实这些区域的建设也是吸引居民购买房屋和提升小区品质的重要因素，是展示地方风俗、民间礼仪、民间健身活动和民间商贸活动的场所，是吸引外来游客体验旅游的资源。试想，经典的建筑、绿色环绕的生态环境、合理布局的休闲娱乐设施、居民悠闲自在的生活场景完美结合在一起，是多么美丽的一幅生活画卷。

2.服务与设施系统。旅游服务是旅游产品构成的核心要素。旅游服务是一种行为，它是以有形物质产品、自然物和社会现象为载体，在存在旅游需要的情况下实现其价值和使用价值。旅游设施是直接或间接向游客提供服务所凭借的物质条件，通常包括旅游服务设施和旅游基础设施，它们都是旅游业发展必须的条件。在城市住宅小区旅游设施系统开发中有些可以列入小区建设规划，与小区同步建造；但大部分的设施要依靠社区或城区建造，在具备旅游功能的住宅小区中，居民享受着旅游者的生活方式，居民的需求类似旅游需求，小区物业管理公司、社区相关企业和部门提供着各种相应的服务。当有外来游客时，即为旅游者服务。另外，住宅小区在设施建设上应有超前意识，如“爱法新都”小区，为住户提供了家用小型*空调和集*应热水设施，由住户*选择消费，可谓达到了星级宾馆的服务设施标准。

3.交通系统。交通是解决和提高城市住宅小区可进入性的关键要素，是住宅小区与外界沟通和联系的桥梁，目前我国城市住宅小区的进出交通主要是依靠城市交通布局决定，如上海，基本形成了空中(高架)、地面(公交)和地下(地铁)立体交叉的交通网络，使各小区与城市的联系十分方便。至于小区内部的交通应由小区建设单位完成，可学习一些主题公园的做法，即交通道路的铺设与交通设施的选配突出景观效应。如位于上海市南汇区的“爱法·奥朗新庄园”别墅小区，总占地面积918亩，小区在设计上贯彻“以人为本”、“尊重自然”的开发思想，形成了层次丰富的自然景观，在宅间人行道的开发中将线形，铺装材质、绿化装饰等进行了综合考虑，以赋予道路美的形式，为了方便居民生活和旅游者参观游览，小区内开通了电瓶车，生活其中犹如置身世外桃源。

4.信息与引导系统。信息和引导系统在我国景区和一些正式参观场合都有设立，主要指参观指引标识、图示、景点牌以及解说系统等，目的是使来访者方便地进入与游览，同时也是景区管理能力和水平的体现。目前城市住宅小区大都忽略了这一环节或以简单的房屋布局图代之，大部分的小区尤其是那些中、高档的小区，为了安全的需要，几乎不约而同地在小区门口挂出了“私家住宅，谢绝参观”的铜牌。住宅小区旅游功能开发时建议将此改为“私家住宅，参观请与物业联系”的匾牌，这样不仅显得人性化，而且可增强小区的亲和力，提升小区的形象。

5.旅游者和社区居民。旅游者是旅游市场的主体，旅游产品的价值和使用价值能否得以实现关键看旅游者的态度。旅游者来自居民，同时居民还是旅游目的地的形象，属广义旅游资源的范畴，对他们进行旅游意识培养是旅游功能系统开发的重要工作。我国居民客观上已经具备成为旅游者的条件。有资料显示，2006年我国城镇居民年人均可支配收入与农村居民人均纯收入分别达到11759元和3587元，比2005年增长12%和10.2%。我国国内旅游人均花费达446.9元。

三、旅游功能开发实施对策

城市住宅小区的旅游功能开发必须经过规划设计、建设施工和有效使用几个环节的配合。其中规划设计是前提和指南；建设施工是实现的保障；有效使用则是发展的延续。

1.设计环节入手。城市住宅小区进行旅游功能开发牵涉的部门多，设计的地域范围广，为了顺利开展，应该首先成立一个由*牵头，建设部门、旅游部门、房地产开发企业等相关单位组成的开发指导小组，站在提高城市综合素质和整体形象的高度来布置指导这项工作，具体工作则由建筑企业、旅游规划设计、园林绿化设计等相关单位共同参与。规划的内容应该包括小区用地及城市交通规划；小区景观和绿色生态规划；小区服务和设施规划；小区信息与引导系统规划；小区能源与用水规划；小区污染防治规划、小区管理与居民教育规划等。在景观主题设计上可将区内区外的资源结合，如位于上海市浦东新区曹路镇的“爱法花园”，凭借文化(周边的多所高校)和景致(城市开放公园)条件，构建了“校园、公园、家园”的三维生活链，再结合曹路镇独有的淳朴风貌，形成“小镇大学城，社区公园家”的居住景观特色。

2.施工环节配合。建筑规划设计审批后自然进入施工建设阶段。为了保证施工环节中各项指标的落实，避免由于施工对场地造成永久性破坏，影响小区的景观建设，必须组建一支含各类专业人员的施工队伍，同时还要选派各类监理人员，各尽其责以保证工程质量。

3.管理环节体现。住宅小区旅游功能开发建成后，必须通过有效管理来体现其价值和生命力。一个管理混乱的小区是没有吸引力的。建议构建“三位一体”的管理模式，即由社区(街道)*、物业管理公司、小区业主委员会组成管理委员会，协商处理小区的事情；建立相关的管理制度，如公共设施的保护制度、小区绿化管理制度、小区机动车辆进出管理制度、小区治安消防条例、小区有偿服务收费标准、业主公约和居民精神文明建设公约等；提倡“以人为本”，“管理即服务”、“尊重为前提”的管理理念，以和谐为目标，以宣传为手段，以宽容为基石，以制度为标准的管理胸怀。

4.消费环节提升。2006年10月，*文明办和国家旅游局联合向中国公民发布了国内旅游公约和出境旅游行为指南，目的是希望广大旅游者在旅游产品消费中提高礼仪修养和文明素质，塑造良好的国际形象。城市住宅小区提升旅游价值后，居民在消费住宅产品中也应注意行为举止，加强修养。小区的品质建设包括软硬环境，居民的素质是小区软环境建设的根本，是提升小区形象、扩大小区影响力的关键。爱护小区环境，合理使用设施，遵守管理制度，有事沟通协商，邻里和和气气，家庭和和睦睦，小区口碑好，最终受益的还是居民。

我国城市住宅小区的旅游功能开发工作目前处在一种尝试阶段，但随着奥运与世博两大盛会开幕的临近，城市旅游将成为新一轮旅游热点，旅游市场将达到空前的规模，城市住宅小区也会成为重要的城市旅游目的地，吸引大量的参观者。因此，有关部门应该加快研究和实践，新建小区可直接融入旅游开发理念，旧有小区应按照旅游功能系统建设要求加快改造，使城市居民有一个舒适的居住环境，生活中心情愉悦；小区提升品质，房屋实现增值；城市和谐稳定，实现可持续发展。

参考文献：

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