自贡市XX物业有限公司与XX物业管理合同纠纷案代理意见

审判员：

四川XX律师事务所受XX(反诉人，下称被告)的委托，担任自贡市XX物业有限公司(被反诉人，下称原告或XX物业)诉其物业管理合同纠纷一案的诉讼代理人，根据刚才的庭审，结合本案的证据及法律、法规的规定，现发表代理意见如下：

一、关于原告的本诉问题。

1、从庭审双方举示的证据看，原告的本诉缺乏证据支持其主张，庭审中原告只提供了营业执照、组织机构代码证、法人物业资格证、原告与XX集团公司签订的前期物业管理合同(该证据不具有证据的三性)，原、被告签订的前期物业管理合同以及欠费明细表。这一系列的证据只能证明了双方有物业管理服务的合同关系，原告不能证明自己根据物业管理服务合同约定的二级服务标准履行了合同义务，同时根据被告提供的证据以及证人的证言显示，原告就根本没有按照合同约定提供物业管理服务，这与提供服务是否到位是不同的概念。如果原告提供了物业服务行为，原告还应当同时提供该物业服务行为已被被告使用。

2、甚至在庭审时，原告连自己有多少物业管理师都不知道、XX小区有多少物业管理从业人员也不知道，根据《*物业管理条例》第33条：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”和人事部、建设部关于《物业管理师制度暂行规定》等规定，原告连自己提供物业服务合同的合法性都不能证明。

3、原告在未经法定催交程序之前，不能直接起诉被告要求支付物业服务费用。

根据最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”根据以上法律的规定，催交程序是物业服务企业起诉欠费业主的前置程序，本案中，原告既未向被告发出催交通知，也未向业主委员会提出要求被告交纳服务费用的请求，因此贵院应依法驳回原告的诉讼请求。

二、关于被告的反诉问题。

1、根据《*合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告没有按照中国物业管理协会关于《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》和《自贡市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的六项内容履约，甚至连基本要求中的10个内容都达不到。

2、被告要求原告给付发票是原告履约的附随义务，只要原告在收费时没有提供，就已经构成违约。公示其物业收费的收支账目，属于原告的法定主合同义务，这是物业管理条例明确的法定义务，没有公示即构成违约。被告之所以要求原告公示物业收费账目，是因为根据双方签订的《前期物业服务合同》第六条的约定，原告的物业服务费属于酬金制，不是包干制，根据《物业服务收费管理办法》第9条：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。(第2款)包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。(第3款)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”的规定，属于酬金制的物业服务，被告对结余部分有权利享有。

原告要求被告换取发票，在起诉后公示前两年的物业收支情况，都是一种补救行为，而求在原告没有实施之前都是不确定的。这种补救行为不影响原告违约责任的承担。

综上所述，本案原告在不能证明其提供物业服务主体(含从业人员)合法性的前提下，违反合同约定提供少部分物业服务，且没有按照法定程序催收物业费条件下，缺乏证据和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求;被告的反诉符合法律规定，事实清楚，证据充分，有法可依，依法应当支持。作为被告的代理人发表如上代理意见，供审判员在判决时予以参考。

四川xx律师事务所

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