非诉法律文书之法律意见书
法律意见书
受李X、卢X的委托，就其与成都市XX房地产开发有限公司商品房买卖纠纷事宜，以及与邯郸市XX建筑工程有限公司第二项目部房屋改造纠纷事宜进行法律分析，出具如下法律意见。本法律分析仅基于委托人提供之下列书面材料：
1、《商品房买卖合同》及附件一~六，合同签约备案号：XXXXX;
2、《补充协议》;
3、《商品房买卖合同摘要》;
4、《房屋改造委托协议》;
5、业主装修示意图。
一、本案当事人
出卖人： 成都市XX房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)
买受人： 李X，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXX
共同买受人： 卢X，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXX
房屋改造受托人：邯郸市XX建筑工程有限公司第二项目部(以下简称“邯X公司”)
二、主要事实
2012年6月28日，委托人李玲、共同买受人卢刚与XX公司签订《商品房买卖合同》【合同签约备案号：XXXXX】，购买位于四川省成都市XX区XX大道XX段XXX号“XX·春天公馆”X栋X单元X楼X号在建工程房，交房时间为2014年6月30日前，用途为住宅，住宅类型为普通，测绘建筑面积共85.37平方米，其中，套内建筑面积70.31平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.06平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价每平房米4014.232元，总价款345000元(大写：叁拾肆万伍仟元整)。共同买受人卢X占有份额50%，房屋付款方式为：委托人于签订《商品房买卖合同》当日付首付房款20000.00元(大写：贰万元整)，于2012年7月7日前付房款85000.00元(大写：捌万五千元整)，余款240000.00元(大写：贰拾肆万元整)做公积金支付。按揭期限20年。
2012年6月28日，XX公司就房屋按揭、赠送面积、地下车位等原合同未尽事宜与委托人签订了《补充协议》。其中协议第三条明确约定：出卖人(XX公司)承诺与保证，买受人所购房屋的结构板、花池、飘窗等不计价面积空间和阳台计半价面积空间，已通过*主管部门审核批准并备案，系合法专属空间……否则出卖人承担全部责任。本补充协议所附业主装修示意图为业主装修改造时的参考附图。
委托人在对所购房屋的户型图进行认真研究后认为，该房屋需进行局部改造施工，2012年6月28日，委托人与邯X公司第二项目部签订《房屋改造委托协议》，约定在该房屋所在楼幢交付后三个月内，为了交房后在交房标准外对所购房屋进行结构板建设，由邯一公司第二项目部免费为委托人实施房屋局部改造工程。
现委托人因结构板等赠送面积是否经房管局备案认可，对赠送面积是否一旦进行装修即属于违章建筑，如何装修才不会是违章建筑以及怎样可以让XX公司减少房屋购买资金问题希望律师能提供法律意见，对此进行法律分析。
三、本案法律分析
1、开发商“赠送面积”手法揭秘
(1)“偷面积”
所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。偷面积实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。
(2)“违建面积”
部分开发商所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”)，使得房屋实际使用面积增大。
(3)“侵权面积”
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。
根据上述分析，结合委托人的陈述，本律师认定，XX公司给予委托人的“赠送面积”属于第(2)中情形，属于违建面积，一旦装修，即属于违章建筑。
2、层高不足不算面积
在商品房销售过程中，房屋面积的预测由开发商委托有资质的测绘机构进行测量。但竣工验收时，则只能由房管部门下属的有资质的测绘部门按统一的测量法规口径进行面积认定，认定的面积为法定的产权登记面积。所以，实测的房屋面积一般不会出现问题。“面积陷阱”大多出现在商品房预售过程中。根据《*国家标准房产测量规范》的有关规定，斜面结构屋顶高度在2.2米以上(含2.2米)的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积，斜面结构屋顶高度在2.2米以下的部位不计算建筑面积，所以在本案例中XX公司实际上是误导了委托人，影响了委托人的购房选择。
3、搞懂“赠送”面积，请看清这些规定
现下，不少开发商在促销时会推出“赠送面积”的优惠措施，吸引购房者签订购房合同，尤其是目前比较流行的“买一层送一层”的说法。实际上在大多数情况下，送的这一层都不能办理产权，可是由于很多购房者并不了解产权面积的计算方式而误认为确实能够得到优惠，从而影响了购房决策。因此购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”礼物的性质分析清楚，不要到时领了开发商的人情自己不讨好。另一方面，鉴于房屋建筑面积的测量非常专业，普通购房者往往不知道建筑面积测量的一些规定。本律师提醒购房者还要注意关于“不计算建筑面积”的相关规定，以做到购房时心中有数。
《*国家标准房产测量规范》不计算建筑面积的范围：
A层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室;
B突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;
C房屋之间无上盖的架空通廊;
D房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;
E建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;
F骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;
G利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;
H活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;
I与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
建设部住宅与房地产业司(2002)74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
根据上述规定，XX公司给予委托人的“结构板、花池、飘窗”等赠送面积属于不计算建筑面积，得不到房管部门的备案和认可。
4、XX公司“赠送面积”属于违法虚假宣传
“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于XX公司所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效，即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，因其所赠面积本身不是合法面积，且不被*认可，同时XX公司在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传。
5、委托人所获得的“赠送面积”只是一种非法使用权
因XX公司对所赠送面积不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积，故不会也不可能写入《房地产证》，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即XX公司所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被*追究违建的法律责任。
6、对委托人来说买“赠送面积”还存在一定的的风险。
根据法规，立面是所有住户共有即使要更改也须得到管理部门的审批。所以交房以后能否把“赠送面积”变成房间有很多的不确定因素，缺乏法律的保障，说不好到时就变成违章建筑了。同时专家还指出“赠送面积”没有计入产权，严格来说属于公共空间。按相关规定，如果把公共空间封起来就是搭建违章建筑，到时城管部门要求拆除违章建筑就会损害到委托人的利益。
四、解决方案
对于“违建面积”，由于是在楼盘项目通过规划验收后，通过委托人委托的建筑公司对房屋进行二次装修改造增大面积，而就因为是委托人委托搭建，一旦引发安全问题或涉及诉讼，XX公司便可摆脱责任。而这些赠送面积都是难以被法律认可甚至就是违反法律规定的。XX公司无权对这一非法面积进行承诺。同样，委托人也不能为非法的面积提起申诉，要求开发商兑现“承诺”。我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，所以赠送面积都不受法律保护。因此，委托人不能拿售楼广告和装修户型图维护自己的权益。
在申诉无据的情况下，本律师建议，以XX公司虚假宣传、非法承诺为由，与XX公司私下协商，达成赔偿协议。具体赔偿数额，可以参考赠送面积日后出现拆迁、抵押等情形下，委托人将丧失的财产权益的5%～10%。
在此，本律师提醒委托人注意，在购房时要理性对待开发商的“赠送面积”，明确赠送面积的所有权和使用权问题，必须以书面的形式约定;清楚了解赠送面积的实用性，以及赠送面积与左右上下邻居或楼宇结构的位置，不要随意改建赠送面积，委托人应充分衡量房屋赠送面积带来的好处和使用中的不便之处，再决定是否接受开发商的所送面积。
五、小结
综上，本律师认为，XX公司赠送面积属于违法虚假宣传，在与委托人签订的《补充协议》中属于非法承诺，该赠送面积为违建非法面积，不受法律保护，也不会记入房屋产权证，不会经房管部门备案和认可，如果进行装修即属于违章建筑，一旦被城管、规划等部门发现，将会被强制拆除。因该赠送面积不受法律保护，委托人不享有申诉维权的权利。所以本律师建议委托人以XX公司虚假宣传、非法承诺为由，与XX公司私下协商，达成赔偿协议。具体赔偿数额，可以参考赠送面积日后出现拆迁、抵押等情形下，委托人将丧失的财产权益的5%～10%。
六、声明
本法律意见书仅供委托人参考。未经本律师允许，不得向第三人出示，亦不得作为任何证据使用。
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