成都市开展住房租赁试点工作的实施方案

2017年8月3日，成都市人民*办公厅签发关于印发成都市开展住房租赁试点工作实施方案的通知，《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》正式生效。

1、发布

2017年8月3日，成都市人民*办公厅签发关于印发成都市开展住房租赁试点工作实施方案的通知，《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》正式生效。

2、全文

为落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）文件精神，根据住房城乡建设部《开展住房租赁试点工作的初步方案》，结合成都实际，制定本试点实施方案。

一、总体目标

住房租赁试点

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，围绕成都建设全面体现新发展理念的国家中心城市目标，以满足新市民住房需求、吸引优秀人才安居为主要出发点，以建立完善购租并举的住房制度为主要方向，促进房地产市场平稳健康发展。通过开展住房租赁试点工作，培育我市住房租赁市场主体，扩大住房租赁市场规模，构建住房租赁交易服务平台，创新我市住房租赁综合管理和服务体系，努力构建房地产市场发展的长效机制；深化供给侧结构性改革，增加租赁房源供应渠道，建立市属国有租赁住房为引导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系。到2017年年底，组建或改建3—4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元，管理服务规范，租赁关系稳定的住房租赁市场。

二、主要任务

（一）培育机构化、规模化住房租赁企业。

1.组建国有住房租赁公司。新组建或依托现有国有企业组建市属国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营，发挥国有企业的引领和带动作用，加快保障新市民和人才的住房需求。（牵头单位：市国资委；配合单位：市房管局、市人社局、市国土局、市建委、市规划局、市工商局）

2.扶持住房租赁企业。成立住房租赁专业委员会，发挥行业协会自我管理作用，加强行业自律；建立住房租赁企业备案制度，规范行业管理。对住房租赁企业，按照国家和省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的有关规定给予政策扶持，享受相关税收、金融支持。逐步将现有*投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，不断提高管理和服务水平，支持企业向机构化、规模化方向发展；力争到2020年，培育和发展机构化、规模化住房租赁企业不低于50家。（牵头单位：市房管局；配合单位：市民政局、市商务委、市国资委、市金融工作局、市国税局、市地税局）

3.培育其他住房租赁主体。鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。（牵头单位：市房管局；配合单位：市建委、市国土局、市规划局、市国资委）

（二）建立健全*住房租赁交易服务平台。

4.构建全市统一的住房租赁交易服务平台。积极推进“互联网＋城市”行动，基于全市数据共享交换平台和政务服务信息系统，构建全市统一的住房租赁交易服务平台，融合房管、*等市级相关部门服务功能，实现住房租赁交易服务平台与*人口管理系统平台信息共享，提升智慧治理水平，更好地服务广大市民。（牵头单位：市房管局；配合单位：市大数据和电子政务办、市教育局、市*局、市国税局、市地税局、市公积金中心，各区（市）县*）

5.建立住房租赁信息发布和审核标准。加强住房租赁信息发布管理，制定住房租赁信息发布规则和审核标准，确保发布的房源信息真实、全面、准确，保障租赁当事*益。（牵头单位：市房管局）

6.建立住房租赁信用管理体系。在全市统一的住房租赁交易服务平台中，建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，建立“红名单”和“黑名单”制度，通过多部门信息共享，在成都信用网公示，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。（牵头单位：市房管局；配合单位：市工商局、市大数据和电子政务办、市发改委、市*局、市国土局、市规划局）

7.提供住房租赁押金监管服务。在现有存量房交易资金监管账户下开设住房租赁押金监管子账户，分账核算专款专用，避免随意克扣押金的行为，维护租赁双方合法权益。租赁当事人可自愿选择住房租赁押金监管服务。（牵头单位：市房管局；配合单位：市财政局）

（三）多渠道增加租赁房源。

8.新建、配建租赁住房，加大租赁住房建设力度。由国有公司建设一批各类人才公寓、产业园区配套租赁住房；根据市场需求和区位产业特点，在一定区域安排新增建设用地建设自持性租赁住房，选择招拍挂出让的商品住房项目按照一定比例配建租赁住房；加快政策性保障型公租房配套和建设，确保年内公租房配租9333套，通过促建确保2018年配租公租房10000套。（牵头单位：市房管局；配合单位：市国土局、市规划局、市建委、市国资委，各区（市）县*）

9.积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务。对市级国有公司及各区（市）县闲置的拆迁安置房，可适当装修，用于租赁。农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房，可用于租赁。（牵头单位：市房管局；配合单位：市建委、市*局、市规划局，各区（市）县*）

10.允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。如果改建住房涉及利害关系人，应处理好涉及利害关系人的矛盾纠纷，保障其合法权益。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米，厨房、卫生间、阳台和储藏室不得出租供人员居住。（牵头单位：市房管局、市建委）

（四）鼓励住房租赁消费。

11.落实住房租赁支持政策。引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。（牵头单位：市*局；配合单位：市教育局、市房管局、市卫计委、市公积金中心）

12.落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。税务部门要落实住房租赁有关的增值税政策，对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税；其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务取得的收入，小规模纳税人按照3%的征收率计算缴纳增值税，一般纳税人按照6%的税率计算缴纳增值税。所涉及的各项地方税收采取便于征收的方式进行综合管理。房地产开发企业中的一般纳税人出租2016年4月30日前自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人出租自行开发的房地产项目，按照5%征收率计算缴纳增值税。地税部门按四川省地方税务局确定的个人房屋租赁征收率征收房屋租赁所涉及的各项地方税费。（牵头单位：市国税局、市地税局）

13.提供金融支持。支持金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融服务。对符合条件的住房租赁企业发行债券、票据等产品进行融资给予一定数额的资金奖励。支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道。（牵头单位：市金融工作局）

14.推进政策性保障型公租房货币化。坚持租补并举、以补为主，在租赁补贴试点基础上开展提标扩面，逐步扩大补贴范围和提高补贴标准，有效支持保障对象通过市场租赁解决住房困难，确保应保尽保。（牵头单位：市房管局；配合单位：市财政局）

（五）创新住房租赁综合管理和服务体系。

15.创新住房租赁综合管理体系。构建市、区（市）县*、街道办事处（乡、镇*）和社区（居、村民委员会）四级住房租赁综合管理体系，确定市级部门牵头、区（市）县*负责保障、街道办事处（乡、镇*）具体组织实施住房租赁网格化管理机制，加强房屋租赁备案工作，逐步提高住房备案率，形成权责分明、保障充分的全市住房租赁长效综合管理体系。（牵头单位：市*局；配合单位：市房管局、市大数据和电子政务办、市国税局、市地税局，各区（市）县*）

16.完善住房租赁服务体系。充分发挥街道办事处（乡、镇*）等基层作用，主动承接相关职能部门委托，开设便民服务窗口，提供来蓉人员登记、房屋租赁登记备案等公共服务，方便群众就近办理。（牵头单位：市房管局；配合单位：市*局，各区（市）县*）

（六）加强住房租赁市场监管。

17.健全法规制度和管理体系。结合住房城乡建设部正在制订的《住房租赁和销售管理条例》，及时修订《成都市房屋租赁管理办法》，明确市级各部门职责和当事人的责任义务，规范租赁当事人的行为；制定《关于进一步加强成都市出租房屋综合管理工作的意见》，充分发挥基层组织作用，实行住房租赁的网格化管理。（牵头单位：市房管局；配合单位：市法制办、市*局、市规划局，各区（市）县*）

18.引导建立稳定的租赁关系。推行《成都市房屋租赁合同》指导文本，引导租赁当事人在合同中对租期、租金及调整频次、续租租金调整幅度等相应条款进行约定使用；定期发布住房租金水平信息，进一步增强住房租金的透明度，减少随意提高租金价格及涨幅等矛盾纠纷，抑制租金上涨异常等问题，保障承租人长期、稳定的居住权益。（牵头单位：市房管局；配合单位：各区（市）县*）

19.保障承租人安全居住。督促房屋出租人、承租人严格执行《成都市消防条例》、《成都市房屋租赁管理办法》等有关法律法规，出租人、承租人应按规定履行消防安全管理职责，发现安全隐患的，及时报告相关部门消除隐患，严禁将出租房与生产、储存、经营易燃易爆危险品场所设置在同一建筑，严禁使用木板、泡沫彩钢板等易可燃材料进行出租房建造或分间隔离，严禁擅自改装电气线路、燃气管道，严禁在出租房单间内使用明火、电瓶车充电，疏散通道内不得堆放杂物、不得存放电瓶车及充电。（牵头单位：市*局；配合单位：市安监局、市房管局、市*消防局）

20.加强住房租赁市场的规范与管理。开展住房租赁市场规范管理的专项检查，加强住房租赁市场的巡查和监测，强化租赁住房的物业管理，禁止群租行为，对中介企业的不规范行为和租房个人的不良行为纳入信用管理体系予以公示。（牵头单位：市房管局；配合单位：市*局、市规划局、市工商局，各区（市）县*）

三、试点安排

（一）启动阶段（2017年7月）。制定《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，成立成都市住房租赁试点工作领导小组，组建或改建3—4家国有住房租赁公司，完善住房租赁交易服务平台。

（二）实施阶段（2017年8—11月）。研究出台住房租赁支持政策，制定租赁市场规范管理办法，建立住房租赁信用管理体系和服务体系，细化租赁用地和建设计划，启动一批租赁住房建设，整合盘活存量住房租赁房源，加强住房租赁市场规范管理。

（三）总结阶段（2017年12月）。各区（市）县*、市级各部门将试点工作开展情况上报成都市住房租赁试点工作领导小组；领导小组将成都市开展住房租赁试点工作的情况形成经验材料，在2017年12月底前上报住房城乡建设部。

四、工作要求

（一）强化组织保障。成立市长任组长的成都市住房租赁试点工作领导小组，切实发挥试点工作领导作用，全面负责试点方案的拟定、推进、指导、总结和上报工作。领导小组办公室设在市房管局，按照试点工作任务分工，尽快确定实施路径，创新开展工作。

（二）建立考核机制。将试点工作纳入*目标考核，各区（市）县*、市级有关部门要按照承担的具体工作，定期上报工作推进情况，保证试点工作按时、保质、有序地推进和完成，为全面发展和培育住房租赁市场积累经验；要加强考核，及时做好督查和指导。

（三）做好宣传引导。加强政策宣传，鼓励企业积极投入住房租赁行业发展；加强舆论引导，积极引导消费者树立理性住房消费观念，为培育和发展住房租赁市场营造良好的实施氛围。

3、解读

关于培育和规范市场主体：新组建或依托现有国企组建市属国有住房租赁公司

解读指出，根据住房租赁投资时间长、见效慢的特点，《实施方案》依据住房城乡建设部住房租赁试点工作专题会议精神，提出新组建或依托现有国有企业组建市属国有住房租赁公司，发挥市场引领和带动作用；培育和发展民营的机构化、规模化住房租赁企业，作为市场主体；鼓励和支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，作为市场补充。培育和发展各类市场主体，形成参与主体多元、作用各有不同的市场格局。

通过建立住房租赁企业备案制度，规范行业管理；成立住房租赁专业委员会，加强行业自律。规范住房租赁企业，达到住房租赁市场长期、稳定发展的目的。

关于构建*住房租赁交易服务平台：形成服务、信息、管理“三位一体”的综合管理和服务平台

据悉，构建全市统一的成都住房租赁交易服务平台，作为*吸引人才、服务新市民、提升政务服务的网上窗口。利用现有平台改造升级，融合房管、*等部门平台服务功能，形成统一的对外服务窗口；扩大住房租赁交易范围，增加平台出租房源信息量，确保各类房源信息全范围覆盖，制定住房租赁信息发布、交易、备案规则，加强对住房租赁交易全过程监管；新建住房租赁企业备案系统，融合住房租赁、人口信息采集系统，建立住房租赁信用管理体系，完善房屋租赁备案系统功能，形成服务、信息、管理“三位一体”的住房租赁综合管理和服务平台。

在现有存量房交易资金监管服务基础上，按照住房城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房〔2015〕45号）文件要求，通过平台推出住房租赁押金监管服务，既保护租赁当事人的合法权益，又能够减少租赁纠纷的产生。

关于增加租赁房源、保障居住需求：新建、配建、改建等多方式多渠道增加房源

《实施方案》指出，通过新建、配建、改建住房等多种方式，多个渠道增加住房租赁房源。

一是通过国有公司新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房，保障高端人才、高技能人才的住房租赁需求。

二是通过国有公司新建、开发企业新建配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等增加房源供给，保障新市民的住房租赁需求。

三是加快政策性保障型公租房建设，保障困难群众的住房租赁需求。

通过多种渠道增加房源供应，形成国有租赁住房为引导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系，满足各类群体不同的住房租赁需求。

关于鼓励住房租赁消费：个人凭住房租赁合同备案凭证可申请办理居住证

根据成都市《加快培育和发展住房租赁市场的若干措施》（成办函〔2017〕49号）文件精神，《实施方案》细化落实了住房租赁支持政策。包括个人凭住房租赁合同备案凭证可申请办理居住证，持有人按规定在居住地享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务；住房租赁企业、房地产开发企业、房地产中介机构和个人享受税收优惠政策；金融机构对住房租赁企业提供金融支持；推进政策性保障型公租房货币化补贴等鼓励住房租赁消费政策。

关于创新住房租赁综合管理和服务体系：构建四级住房租赁综合管理体系实施网格化管理

据悉，目前，成都市现行的市、区两级传统管理体系，已不能满足日益庞大的住房租赁管理需求，《实施方案》提出构建市、区（市）县*、街道办事处（乡、镇*）和社区（居、村民委员会）四级住房租赁综合管理体系，实施住宅租赁网格化管理，将管理下沉到街道，对住房租赁实施有效监管。

《实施方案》要求市、区（市）县两级将住房租赁相关配套服务通过委托或直设窗口等方式下沉到街道办事处（乡、镇*），实施扁平化服务，方便群众就近办理住房租赁备案、申办居住证、申领住房公积金等住房租赁相关事项。

关于健全法规体系、加强市场监管：正制定《关于开展全市住房租赁市场专项整治工作的实施方案》

成都市住房租赁法规体系建设之前较为薄弱，急需加强法规、规章、规范性文件体系建设。目前住房城乡建设部正制定《住房租赁和销售管理条例》，成都市已启动修订*规章《成都市房屋租赁管理办法》，正制定《关于进一步加强成都市出租房屋综合管理工作的意见》等规范性文件，加上已出台的《加快培育和发展住房租赁市场的若干措施》（成办函〔2017〕49号）规范性文件，成都市今后将形成较为完备的住房租赁法规、规章、规范性文件体系。

为进一步加强住房租赁市场的规范和管理，摸清底数，掌握情况，打击群租等违规租赁行为，成都市正制定《关于开展全市住房租赁市场专项整治工作的实施方案》，准备近期与*等部门联合开展专项检查，严肃处理十种违规乱象，净化市场环境，为开展住房租赁试点工作创造一个良好的氛围。