上诉人佛山市钻石苑房地产有限公司与黄伟雄商品房预售合同上诉纠纷案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第1964号

上诉人（原审被告）佛山市钻石苑房地产有限公司，住所：佛山市禅城区建新路103号。

法定代表人刘继生，经理。

委托代理人陈嘉伟，该公司职员。

委托代理人黄毅杰，广东金信方正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）黄伟雄，男，1966年10月16日出生，汉族，住所：佛山市禅城区汾水西路1号2座204房。

委托代理人尹庆球，广东正承律师事务所律师。

上诉人佛山市钻石苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审判决认定：原、被告于2000年4月15日签订商品房购销合同，约定原告向被告购买佛山市钻石苑A座403房（含夹层64号单车房），建筑面积 115.24平方米（其中实得建筑面积91.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.42平方米），该房屋按实得建筑面积计算，每平方米 4116.61元，总房款377987元。合同第十一条交付期限约定：被告应于2000年9月15日前，将竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须综合验收）合格，并符合合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付原告使用。逾期交付，原告有权按已付房款向被告追究违约利息，逾期超过2个月，则视被告不履行合同，原告有权终止合同，被告按原告已付款5％向其支付违约金。而该合同第十九条还约定原告在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向该机关办理权属登记手续，被告给予协助。如因被告过失造成原告不能在双方实际交接之日起400天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，并按已付款的5％赔偿原告损失。合同签订后，原告于2000年8月13日支付房款377987元给被告，被告依合同约定（即于2000年9月30日前）交付房屋给原告，但讼争房屋于2001年12月7日才通过建设工程规划验收，2002年11月28日被告才协助原告办理了商品房过户证明书。原告认为被告不依合同约定将经综合验收合格的房屋交付其使用，其行为已构成违约，起诉至原审法院请求解决。另查明：讼争房屋于2001年12月7日通过规划验收，被告于 2002年4月30日向佛山市房地产部门申请对上述房屋进行测绘，测绘报告于同年8月28日出具，同年8月30日被告向佛山市登记机关申请商品房产权权属登记，并于同年9月2日向登记机关递交了有关办证的相关资料。

原审判决认为：本案争议的焦点是：一、被告是否已完成了其协助办证的义务；二、被告的免责理由是否成立。原、被告于2000年4月15日签订的商品房购销合同，主体合格，双方意思表示真实，内容形式并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方应严格遵守。原告依约支付了全部购房款，被告理应将全部验收合格的房屋交付原告，并协助办理契证。但被告在2000年9月30日交付房屋时，尚未通过规划验收，导致原告未能在合同约定的期限内（即应于 2001年10月5日前）领取房地产权属证书，被告违反了合同约定，存在过错，构成违约。原告要求被告以房屋总价款按商业银行同期贷款利率的4.875‰ 计算违约金，无违反法律规定，予以许可。但双方对计算起始日期有争议，原告要求以其提供的交接通知书确定的时间计算，被告认为该交接通知书并未加盖公司公章，不予确认。原审法院认为，该证据无法证明原告之主张，真实性难于确认，不予采信。双方对在合同约定的时间即2000年9月30日交付商品房使用无异议，故违约金应从此之后计算至被告为原告办妥商品房过户证明书为止。关于被告免责是否成立问题。讼争楼盘于2001年12月27日通过工程规划验收，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，施工许可证，房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件”的规定，被告直到2002年4月30日才向房地产有关部门申请测绘商品房面积，很显然是被告不及时递交相关证件材料，导致原告不能依时办理权属登记，因此，被告的抗辩理由不成立。原告要求被告协助其办理商品房权属证书，由于被告实际已于2002年11月28日协助原告办理了商品房过户证明书，被告的协助义务已履行完毕，同时亦符合双方合同之约定。因此，原告该项请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《*合同法》第一百零七条、《*民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告于本判决发生法律效力之日始10日内一次性支付原告违约金47909.85元（2000年10月1日至2002年11月28日，即26个月 377987×4.875‰/月×26个月=47909.85元）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由原告承担84元，被告承担 1916元。

宣判后，佛山市钻石苑房地产有限公司不服，向本院提起上诉认为：一、原审判决认定上诉人在合同约定的400天办证免责期内仍应承担违约责任，没有事实和法律依据。被上诉人起诉时是要求上诉人承担迟延办证的违约责任，但双方在《商品房购销合同》第19条已明确约定上诉人自交楼之日起有400天的办证期间，该400天属于办证免责期，当上诉人确实存在过失的情况下造成被上诉人不能在400天内办妥房产证的，才自交楼后第 401天承担违约责任。但原审判决却在未分清被上诉人请求内容的情况下，错误认为上诉人自交楼之日起承担迟延办证的违约责任，显然没有事实和法律依据。二、根据上诉人与被上诉人双方签订的合同，只有上诉人存在过失而导致迟延办证才承担违约责任。上诉人取得建设工程规划验收通知后，即将有关办证材料向有关主管部门递交，但有关主管部门多达251天不能办好房产证，并非上诉人的过失造成。因此原审判决对有关主管部门超期办公和新增程序而造成迟延办证期间的过失，由上诉人承担违约责任是错误的。请求二审法院撤销原审判决第一项；改判由上诉人向被上诉人承担违约金8405元；本案诉讼费用全部由被上诉人承担。

上诉人在二审期间没有提供新证据。

被上诉人答辩认为：原审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人在二审期间没有提供新证据。

经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十九条“被上诉人在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向该机关办理权属登记手续，上诉人给予协助。如因上诉人过失造成被上诉人不能在双方实际交接之日起400天内取得房地产权属证书，被上诉人有权提出退房，并由上诉人按已付款的5％赔偿损失”的约定，上诉人需在2000年9月30日前交付商品房给被上诉人，并在交付商品房后400天内（即2001年11月5日前）协助被上诉人取得房地产权属证书，但上诉人于2000年9月30日前交房后，没有在合同约定的400天内协助被上诉人办好房地产权证，直到2002年11月28日才协助被上诉人取得商品房过户证明书，上诉人已构成违约，依法上诉人应从2001年11月6日起至2002年11月28日止依照合同的约定，即按已付房款 377987元的5%支付逾期办理房产证的违约金给被上诉人。但被上诉人请求按商业银行同期贷款月利率4.875‰计付违约金，上诉人没有就此违约金计算问题提出上诉，且上诉人一审时对此利率计付利息没有提出异议，故本院对被上诉人的该违约金请求，予以采纳。亦即上诉人应从2001年11月6日起至 2002年11月28日止按已付房款377987元的商业银行同期贷款月利率4.875‰计付违约金23463.54元给被上诉人。上诉人上诉主张交楼后 400天内属于免责期间，理由成立，本院予以采纳。但上诉人认为逾期办证是有关主管部门的责任所造成，不应由其承担支付违约金的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决计付违约金从上诉人交付商品房之日起至其办妥商品房过户证明书之日止不当，本院予以更正。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

一、维持佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第77号民事判决第二项。

二、变更佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第77号民事判决第一项为：佛山市钻石苑房地产有限公司应从2001年11月6日起至2002年 11月28日止，按本金377987元的商业银行同期贷款月利率4.875‰计付违约金23463.54元给黄伟雄。上述债务，佛山市钻石苑房地产有限公司应于本判决送达之日起10日内给付，逾期给付，则按上述利率加倍支付迟延履行期间的债务利息给黄伟雄。

一、二审案件受理费各2000元，合计4000元，由佛山市钻石苑房地产有限公司负担1900元，黄伟雄负担2100元。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 吴 健 南

代理审判员 谭 洪 生

二○○三年十月十四日

书 记 员 邱 雪 碧