苏广庆诉东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会房屋租赁合同租赁费纠纷一案

山东省东营市中级人民法院

民事判决书

（2005）东民再终字第9号

原审上诉人（一审被告）东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会（原名：东营区东城街道办事处沙营居民委员会）。

负责人苏振东，该居委会党支部书记。

委托代理人李峰，山东高格律师事务所律师。

原审被上诉人（一审原告）苏广庆，男，1960年1月28日出生，汉族，东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会居民，个体户，住东营区胜利街道办事处胜利农村信用社院内。

委托代理人郭树进，山东法瀚律师事务所律师。

委托代理人杨连海，山东金商海律师事务所律师。

苏广庆诉东营市东营区东城街道沙营社区居民委员会（以下简称“沙营居委会”）房屋租赁合同租赁费纠纷一案，原经垦利县人民法院于2003年11月20日作出（2003）垦民初字第710号民事判决，沙营居委会不服，向本院提出上诉。本院于2004年3月17日作出（2004）东民四终字第2号民事判决，该判决已经发生法律效力。苏广庆不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院审查后，于2005年3月30日作出（2005）鲁民监字第93号民事裁定，指令本院另行组成合议庭对本案进行再审。本院依法另行组成由审判员江帆任审判长并主审，审判员李福玉、代理审判员李瑞生参加评议的合议庭，于2005年5月25日公开开庭进行了审理。原审上诉人沙营居委会的负责人苏振东、委托代理人李峰，原审被上诉人苏广庆及其委托代理人郭树进、杨连海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原一审认定，原告自1992年起租赁被告位于八分场东营区胜利街道办事处综合商店，双方分别于1995年5月1日、2001年7月13日签订租赁合同。1995年5月 1日的合同约定：租赁期限1年，租金为每年56400元，承租期满后在不改造的情况下，按原合同由原告延续租赁。2001年7月13日的合同约定：租赁期限28年，租金每年20万元。2002年4月8日，因*扩建将原告所租赁房屋拆除，双方终止合同。

1998年10月，被告因拖欠银行借款被法院执行，原告代替被告向法院交纳50万元，1999年5月23日被告为原告出具收款证明。2001年7月23日，原告向被告交纳租赁费14万元。

在原一审中双方争议的问题有三个：

第一，自1995年5月 1日至2001年7月13日期间，双方在履行合同过程中对租赁费是否进行了变更。原告主张没有变更，租赁费一直按1995年5月1日双方所签合同履行。被告主张在1998年10月，村两委多次召开会议，决定从1998年按每年20万元交纳租赁费。被告为此提交1992年双方签订合同书及补充协议复印件一份、苏志刚证言一份、苏增华等17人签名的证言一份以及自带证人苏志刚出庭作证。苏志刚证实：在1998年我是被告村支部书记，当时村里欠银行借款，法院保全了本案涉及的房屋。为保住这块地，村两委研究决定谁先交50万元，谁就取得该房屋的承租权，租金为每年20万元，但20万元租金具体从哪年执行没有定。当时苏广庆没有参加会议，是我会后通知的苏广庆。原告质证认为被告提交的1992年合同书及补充协议复印件不能作为定案依据，苏志刚证言、苏增华等 17人签名的证言在形式上不符合法律规定。苏志刚没有告诉我租赁期限、年租赁费20万元等情况。

第二，原告于1998年10月、2001年7 月23日向被告所交共计64万元的性质问题。原告主张1998年10月所交50万元是定金，被告出具的证明也承认是定金；2001年7月23日所交的14 万元是2001年7月13日所签合同的租赁费。被告认为2002年6月30日的证明系原告盗开的，并且是先盖章后签字，但未提供证据。同时，被告主张原告所交64万元是为还清所欠被告1992年至2001年7月13日以前的租金。为此，被告提交原告承包费上交明细表一张，原告质证认为该证据系单方制作，不予认可。另，原告还提供其向被告交纳租赁费单据五张（共计124237.40元），以证明2001年7月13日前双方租赁合同的履行情况。

第三，原告主张被告返还485478.10元及利息请求是否合法。原告称欠款金额是按64万元－（20万元÷365天）×282天计算的，并且原告称只向被告主张485478.10元，利息是按欠款本金485478.1元，利率按日万分之2.1从2002年4月9日计算到付清之日，截至2003年6月30日的利息是45673.78元。被告认为本案不存在返还租金问题，原告计算利息的标准也不正确。

原一审认为，原、被告就租赁八分场胜利综合商店共签订三份合同，这些合同所确定的权利义务关系是相互独立的，在内容上没有必然的联系。本案原告所主张的是因履行2001年7月13日双方所签合同产生的权利义务。因此，只就该合同涉及的双方的权利义务关系进行审理，被告虽主张该合同履行问题与1992年、1995年所签两份合同有关，但由于被告就 1992年、1995年所签两份合同所涉及的债权、债务关系没有提起反诉，因此，就双方所签该两份合同涉及的权利、义务纠纷，不予审理，双方可另行解决。原告提交的2001年7月13日的租赁合同是双方当事人真实意思表示，经质证双方无异议，该合同合法有效，予以确认，其对双方当事人都具有约束力。任何一方未经协商一致都不得擅自变更、解除合同，否则构成违法。被告主张租赁费于1998年10月变更为每年20万元，但未提供与原告协商的任何证明，原告也不予认可。同时，被告此项主张也不是本案所审理涉及的内容，故本案不予审理。原告主张1999年5月23日被告出具的收款50万元证明是2001年所签合同的预付金并提供被告收据证明以及被告2002年6月30日开具的证明。经质证，被告虽对2002年6月30日开具的证明提出异议，认为该证据系原告盗开，但未提供证据，不予支持。通过苏志刚作证笔录以及被告为原告出具的证明综合分析，能够证明原告的主张，对原告此主张予以确认。原告主张14万元是履行 2001年7月13日合同的承包费，予以确认，被告主张该款是原告履行2001年7月13日前租赁费，未提供充分证据，不予支持。原告要求返还租金的计算方法正确，其请求数额485478.10元符合有关法律规定，予以认定。原告要求被告支付利息的请求，因双方就2001年7月13日签订合同终止后的租金返还问题未作约定，故对原告要求被告支付从2002年4月8日至2003年6月30日利息的请求不予支持。根据《*合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告于判决生效后10日内返还原告租金485478.10元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10322元、实际支出费 5121元，共计15443元，由原告负担1313元，被告负担14130元。宣判后，沙营居委会不服，提出上诉，要求撤销原判，驳回苏广庆的诉讼请求，并承担一切诉讼费用。

原二审查明的事实与一审认定的事实一致。

原二审中，上诉人沙营居委会申请证人苏振杰、苏文堂出庭作证，并提交如下证据：1、现金过付清单，证明被上诉人1998年交纳的50万元已经入帐，入帐凭证上写的是承包费；2、记帐凭证，证明被上诉人交的50万元是1998年以后的承包费；3、《协议书》一份；4、苏振杰、苏文堂出具的《关于2002年6月30日苏广庆证明信的说明》，内容是“2002 年春，沙营居委会接到东营市建委拆迁办通知，因东二路八分场转盘扩建，八分场转盘一侧沙营商店妨碍建设，必须拆除。按折迁办通知的有关补偿规定，属集体所有的建筑物一律不给予赔偿。此时的沙营商店已由苏广庆承包多年，为了给集体多争取点利益，经两委会商量决定，以沙营商店已转卖给苏广庆为理由，并与苏广庆达成一致意见，因此居委会给苏广庆出具了一份假合同和转卖假证明，说明1999年5月23日以50万元将沙营商店卖给了苏广庆，并证明50万元是2001 年7月13日与居委会签订假购房合同的定金。”以证据3、4证明被上诉人提供的2002年6月30日的证明是假证明，无效。

原二审认为，被上诉人从1992年至2002 年4月一直租赁上诉人的房屋，双方曾经为此订立多份租赁合同，这些合同约定的起止时间、租金数额、租赁期限、租金的交付方式、违约责任等内容均不一致，租赁合同各自独立。原判针对苏广庆的诉讼请求，围绕双方2001年7月13日签订的合同产生的纠纷进行审理正确。苏广庆称1998年交纳的50万元是 2001年7月13日签订合同的定金，为此其提交了2002年6月30日的证明予以证实。二审过程中，沙营居委会提交了《协议书》和《关于2002年6月 30日苏广庆证明信的说明》，并申请证人苏振杰、苏文堂出庭作证，上述证据及证人证言可以证实2002年6月30日的证明是综合商店在折迁过程中因补偿事宜出具的，因此，苏广庆主张50万元是“2001年7月13日签订合同的定金”，不予支持。苏广庆交纳50万元的事实发生在1998年，该50万元是否抵顶了苏广庆在2001年6月30日前的租赁费以及抵顶多少数额，不属本案审理的范围，双方应另案解决。另外，苏广庆承认“在签订2001年7月13日合同之后，自2001年7月1日至2002年4月8日终止，履行282天，应付租金154520.54元”，而其实际支付14万元，故苏广庆关于超额支付租金的主张不能成立。原判基于苏广庆提交的2002年6月30日的证明，认定苏广庆超额支付租金并判令沙营居委会返还正确。二审过程中，因沙营居委会提供了多份新证据，本院依法予以改判。判决：一、撤销垦利县人民法院（2003）垦民初字第710号民事判决；二、驳回苏广庆的诉讼请求。一审案件受理费 10322元、实际支出费5121元、二审案件受理费10322元，均由被上诉人苏广庆负担。

判决发生法律效力后，苏广庆不服，提出再审申请。主要理由：1、1998年10月份苏广庆代替沙营居委会向法院交纳50万元，一是为了获得对该商店的优先承租权，二是可以抵顶以后的租赁费，在交纳 50万元后，苏广庆按照1995年5月1日的合同继续向沙营居委会交纳租赁费，沙营居委会没有提出任何异议。2、二审法院在居委会无任何证据证明年租金 20万元的租赁合同在1998年10月已经确立，而苏广庆有充分证据证明年租金20万元的租赁合同在2001年7月13日确立的情况下，仅因不认可 2002年6月30日50万元的定金证明，就否定50万元属于2001年7月13日租赁合同的订约定金，与事实不符。请求撤销东营市中级人民法院（2004）东民四终字第2号民事判决。

沙营居委会答辩称，1、对1995年5月1日合同没有异议要看双方怎么理解，居委会的理解与苏广庆的理解是不一致的。因此，苏广庆称没有异议是无根据的。2、苏广庆诉请50万元理由不能成立。 1998年交款时就开始了新一轮的承租，每年租金20万元，到2001年7月签合同时50万元已经用完，苏广庆还欠居委会14万元，在签订2001年合同时苏广庆向居委会交纳了14万元，作为每年20万元的租金。3、苏广庆在一审起诉时就没有提到定金问题，在庭审中突然提交假的定金证明，二审时居委会按照证据规定提交证据，合法有效。

再审中，根据双方的诉辩意见，归纳争议的焦点问题有三：1、苏广庆交纳的50万元的性质问题；2、50万元是否冲抵了2001年6月30日前的租赁费；3、每年20万元的租金应从哪一年起算。

关于第一个争议焦点，双方均未提交新证据。苏广庆主张50万元是2001年7月13日签订合同的定金，原审提交的证据包括苏志刚的证言能够证明。沙营居委会主张50万元不是定金，当时苏广庆租居委会的房屋期限已满，居委会通知他解除合同，谁交50万元就由谁承租。

关于第二个争议焦点，苏广庆主张50万元不是抵顶租赁费。1998年交了50万元后我还一直在交租金，从1995年签订合同至2001年6月27日，向居委会交纳租金251507.40元，加上一审中居委会认可的77770元，东营区法院划走的5000元，共交纳租金334277.40元。为此，苏广庆提交了从1997年5月29日至1998年4月29 日单据5张，东营区法院民事裁定书1份，并提出从1995年到2001年有6间房屋居委会始终未交给苏广庆，房租应该扣除。沙营居委会主张50万元已冲抵了2001年6月30日前的租赁费。2001年7月13日签订合同时，居委会与苏广庆对1995年到2001年苏广庆交款情况进行了核实，不只这些单据，还有好多，这些款都抵顶了苏广庆2001年7月前的租赁费，况且2001年签合同后苏广庆又交了14万元的事实是清楚的。

关于第三个争议焦点，苏广庆主张每年20万元的租金应从2001年7月1日开始计算，居委会在原审中提交的2001年6月22日的会议记录可以证明，直到2001年6月22日每年20万元的租金双方还没有谈妥。沙营居委会称，1998年居委会招标租赁涉案房屋的条件就是替居委会交50万元的被执行款，以后每年20万元承租房屋或优先承租，苏广庆交了 50万元，双方以实际履行合同内容的方式变更了1995年5月1日合同年租金条款，年租金开始执行每年20万元。

结合原一、二审中双方的举证、质证以及在再审中对争议焦点的陈述、辩解、质证，本院确认如下案件事实：

1992年5月1日苏广庆与沙营居委会签订企业承包经营合同书，约定自1992年3月1日起至1995年3月1日止承包居委会位于八分场东营区胜利街道办事处综合商店，1992年交承包费66000元， 1993年交承包费67320元，1994年交承包费68666元。1995年5月1日双方又签订承包八分场胜利综合商店合同书，约定承租期1年，租金为每年56400元，承租期满后在不改造的情况下，按原合同由苏广庆延续租赁。1998年10月，沙营居委会因拖欠银行借款被法院执行，苏广庆代替居委会向法院交纳50万元，1999年5月23日居委会为苏广庆出具收款证明。2001年7月13日双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限28年，自2001年7 月1日至2029年6月30日，年租金20万元。2001年7月23日，苏广庆向沙营居委会交纳租赁费14万元。2002年4月8日，因*扩建将苏广庆所租赁房屋拆除，双方终止合同。

苏广庆在原一审中提交了1999年5月23日交款50万元的收到条一张和2000年11月至2001年7月23日的交款收据6张，证实向沙营居委会交款764237.40元；沙营居委会在原一审中提交交款明细表，认可苏广庆自1988年至1997年向其交纳承租费199007.70元；苏广庆在再审中提交自1997年5月至1998年4月的交款收据 5张、民事裁定书1份，证实向沙营居委会交款132270元。以上合计苏广庆共向沙营居委会交纳承租费1095515.10元。

关于50万元是否是定金的问题，本院认为，在原二审中沙营居委会提交的证据及证人出庭证言均可以证实，苏广庆50万元为定金的主张不能成立，但作为获得对该承租商店的优先承租权双方意见是一致的。 50万元是否抵顶了2001年6月30日前的租赁费、20万元的年租金应从何时起算，则是双方当事人诉辩请求的关键所在。沙营居委会主张从1998年10 月苏广庆交款50万元开始租赁费变更为每年20万元，但未能提供与苏广庆协商的任何证明，苏广庆亦不予认可，且沙营居委会提交的2001年6月22日居委会会议记录证实，此时对年租金20万元双方并未达成一致意见。沙营居委会原书记苏志刚的证词也不能确定年租金20万元从哪一年执行。之后，苏广庆仍陆续向沙营居委会交纳租赁费至2001年6月。2001年7月13日双方签订房屋租赁合同，约定年租金20万元，交款方式为签合同时交第一年租金，即2001年 7月1日一次性交清。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款（二）项的规定：“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。”本院认为，年租金20万元应以双方2001年7月13日签订的合同为据，起算时间为 2001年7月1日。1995年5月1日之前的承租费按1992年双方合同约定的数额计算，1995年5月至2001年7月年租金按照1995年5月1日合同约定的年租金56400元计算，2001年7月之后年租金按20万元计算。

按照不同阶段合同约定的租金数额计算，自 1992年至1994年苏广庆应向沙营居委会交纳租赁费201986元；1995年5月1日至2001年6月30日（6年零2个月×56400元）应向沙营居委会交纳租赁费347800元；2001年7月1日至2002年4月8日应向沙营居委会交纳租赁费154520.54元（20万元÷365天×282 天），合计应交纳租赁费704306.54元，实际交纳租赁费1095515.10元，多交租金391208.56元。

苏广庆提出的关于1995年到2001年有6 间房屋居委会始终未交、房租应该扣除的请求，本院认为，该请求一是属于在再审中新增加的诉讼请求，根据民事诉讼法的有关规定，对其新增加的诉讼请求不予审理；二是苏广庆租赁房屋近十年的时间一直未对此提出异议，应视为对居委会履行合同的默认。故该请求不予审理。

综上，本院认为，本案纠纷是基于苏广庆所交纳的50万元应否返还引起的，虽然双方当事人签订的三份合同各自独立，但50万元的纷争与三份合同有着密切的关系。原二审判决以不属于本案的受理范围，不予审理不当，原一审以沙营居委会就1992年、1995年所签两份合同所涉及的债权、债务关系没有提起反诉，不予审理，亦属不当。根据民事诉讼法的有关规定，基于同一事实、同一诉讼标的所产生的纠纷，人民法院应一并审理。根据上述查明的事实和对事实的分析认定，本院认为，苏广庆与沙营居委会签订的三份合同是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效，沙营居委会无证据证实1998年10月变更合同租金为每年20万元，应按照1995年合同的约定收取苏广庆的租赁费，多收取的391208.56元应予以返还。

据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、第一百八十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销本院（2004）东民四终字第2号民事判决。

二、撤销垦利县人民法院（2003）垦民初字第710号民事判决第一项，即被告于判决生效后10日内返还原告租金485478.10元。

三、维持垦利县人民法院（2003）垦民初字第710号民事判决第二项及诉讼费用承担部分，即驳回原告的其他诉讼请求；一审案件受理费10322元、实际支出费5121元，共计15443元，由原告负担1313元，被告负担14130元。

四、沙营居委会于本判决生效后十日内返还苏广庆租金391208.56元。

原二审案件受理费10322元，苏广庆负担2065元，沙营居委会负担8257元。

本判决为终审判决。

审　判　长

江　帆

审　判　员

李福玉

代理审判员

李瑞生

二00五年七月十日

书　记　员

翁秀明