原告热电公司诉被告康泰公司、残联会、旅游公司土地使用权转让合同纠纷一案

广东省惠州市中级人民法院

民事判决书

（2001）惠中法民二初字第11号

原告（反诉被告）：深圳南山热电股份有限公司（以下简称热电公司），住所地深圳市南山区月亮湾大道18号。

法定代表人：劳德容 ，该司董事长。

委托代理人：崔玉祥、李小平，均系广东海埠律师事务所律师。

被告（反诉原告）：惠阳市（原惠阳县）康泰实业公司（以下简称康泰公司），住所地惠州市惠城区河南岸班庄湖路“开年楼”6301号。

法定代表人：欧锦棠，该司总经理。

委托代理人：罗如洪、伍红梅，均系广东商盾律师事务所律师。

被告：惠阳市残疾人联合会（以下简称残联会），住所地惠阳市人民*二楼西翼。

法定代表人：杨锦平，该会理事长。

委托代理人：张少丽、李宙英，均系惠阳市法制局科长。

被告：惠州市旅游建设开发总公司（以下简称旅游公司），住所地惠州市惠城区南坛南路23号。

法定代表人：薛亦伟，该司总经理。

委托代理人：徐焕如，广东惠宏信律师事务所律师。

原告热电公司诉被告康泰公司、残联会、旅游公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院2001年4月19日受理后，依法组成合议庭，于同年5月15日召集各方当事人进行庭前交换证据，并于同月16日公开开庭进行了审理。原告热电公司的委托代理人李小平、被告康泰公司的委托代理人罗如洪、伍红梅、残联会的委托代理人张少丽、旅游公司的委托代理人徐焕如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告热电公司诉称：1993年，惠州市华侨住宅总公司领取本案所涉土地“惠州市国土征（1993）24号文”及《建设用地规划许可证》后，将该地转让给惠州市乡镇企业联合总公司（下称乡镇公司），乡镇公司又将其中的10000平方米土地使用权转让于华田（集团）实业总公司（下称华田公司），而华田公司又转让给旅游公司；1993年4月10日，旅游公司再次转手加价转让给了康泰公司，同月13日，康泰公司又将上述土地以同样方式转让给了热电公司，双方签订了《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》。协议签订后，热电公司依约向康泰公司支付了土地转让金共计1430万元，其中1000万元直接付给了旅游公司。付上述土地价款后，热电公司发现上述被告均不享有该转让土地之合法使用权，遂停止继续付款，并要求康泰公司、旅游公司返还已支付的土地价款。热电公司自1994年开始，先后多次和前述各被告进行协商，但均无结果。热电公司与康泰公司之间所签订《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》因被告方不享有土地使用权而归于无效。同样，前述各被告之间的转让合同亦因不具备土地使用权合法转让之必要条件而归于无效。因其各方之恶意非法转让行为给热电公司造成的损失，各被告理应承担民事赔偿责任。故此，请求：1、依法确认热电公司与康泰实业公司签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》无效，并判令康泰公司返还土地转让款1430万元；2、判令参与非法转让土地的各被告对原告已支付的土地转让款返还承担连带责任，并赔偿因其与非法转让他人土地而给原告造成的损失；本案诉讼费、财产保全费由 被告共同承担。

热电公司对其陈述事实及辩解在举证期限内提供的证据有：

1、005号《建设用地规划许可证》、惠州市国土征（1993）24号文，证明乡镇公司仅取得规划许可证及国土批文，无权转让土地；

2、华田公司与旅游公司、旅游公司与康泰公司、康泰公司与热电公司各签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》共三份，证明本案所涉土地重重加价转让多次；

3、《银行进财单》、《收款收据》，证明热电公司己向康泰公司支付1430万元购地款，其中1000万元直接汇到旅游公司帐号；

4、《违约通知书》，证明旅游公司具函催促康泰公司履行协议；

5、旅游公司与热电公司就本案所涉土地来往函件；证明两公司对土地转让进行协商。

被告康泰公司辩称：康泰公司与热电公司签订的土地转让合同，是在我国《城市房地产管理法》颁布之前签订的，依当时的政策及法律法规应为有效。热电公司违约在前，拒不按约定全部支付土地转让价款，造成康泰公司没有如期办理国土证。只要热电公司依约支付转让款，并提供土地转让的有关报批资料，该土地使用权证在任何时候都是可办至热电公司名下。本案的合同应得到继续履行，请求驳回热电公司的诉求。

康泰公司反诉称：1993年4月13日，康泰公司与热电公司签订《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》约定，康泰公司转让给热电公司的土地总价格为3733万元。但热电公司并无履行合同条款，仅向康泰公司支付土地转让金1430万元，拖欠2303万元。由于热电公司违约，造成康泰公司应付旅游公司的土地转让款无法按约支付。1997年9月，旅游公司只好将土地使用权证办至其名下。为此，反诉请求判令：1、热电公司继续履行与康泰公司于1993年4月13日签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》的约定条款；2、热电公司立即向康泰公司支付土地转让款2303万元；3、热电公司承担违约责任（庭审时热电公司表示放弃）；本案诉讼费用由热电公司支付。

康泰公司对其辩解及陈述事实在举证期限内提供的证据有：

1、005号《建设用地规划许可证》、惠州市国土局惠市国土转字（1997）046号文、规划图纸及旅游公司领取的《国有土地使用证》，证明康泰公司转让本案所涉土地合法；

2、旅游公司与康泰公司、康泰公司与热电公司各签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》共二份，证明旅游公司与康泰公司、康泰公司与热电公司发生土地转让关系。

3、《收款收据》，证明旅游公司收到康泰公司部分购地款。

热电公司对康泰公司反诉未作答辩。

被告残联会辩称：康泰公司起诉所述事实与残联会无任何关系，残联会不应对此承担任何责任。康泰公司是一个独立的法人单位，应独立承担民事责任。请求驳回起诉。

残联会为其辩解在举证期限内未提供证据。

被告旅游公司辩称：热电公司在《民事起诉书》中己清楚表明其1993年4月13日与康泰公司签订《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》，并向康泰公司支付了土地转让款1430万元。对热电公司提到其付给康泰公司的其中1000万元土地转让款给旅游公司问题，该款是康泰公司在向热电公司出具收款收据即收到热电公司1000万元土地转让款后，为履行1993年4月10日与旅游公司签订的合同对汇票款的再处分行为。旅游公司与康泰公司的土地转让合同关系是有效的，而热电公司与康泰公司之间的土地转让合同是完全独立的，旅游公司与康泰公司的土地转让合同关系不存在纠纷，因而也不属本案的审理范围。请求驳回热电公司的诉请。

旅游公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：

1、旅游公司营业执照，证明旅游公司具有民事行为能力；

2、旅游公司与康泰公司签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》，证明旅游公司与康泰公司发生土地转让关系；

3、惠州市国土局惠市国土转字（1997）046号文及旅游公司领取的《国有土地使用证》二份，证明旅游公司具备转让本案所涉土地给康泰公司；

4、《收款收据》，证明旅游公司收到康泰公司部分购地款；

5、旅游公司致康泰公司函及《违约通知书》，证明旅游公司具函催促康泰公司履行协议。

经过开庭质证，当事人对如下证据有异议：

1、旅游公司对热电公司提供证据5的真实性有异议。

2、热电公司对康泰公司及旅游公司提供的《收款收据》的关联性有异议。

当事人除对上述证据有异议外，对其他的证据和事实均无异议。

根据当事人的诉辩及证据，本院查明：

1993年4月10日，康泰公司与旅游公司签订《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》，约定旅游公司转让位于惠州市惠城区河南岸大石湖13号小区 10000平方米的土地给康泰公司，转让价每平方米2900元，总价2900万元。此外，双方对平整土地、办证付款方式、期限及违约责任亦作了约定。同月13日，康泰公司将上述土地转让给热电公司，双方签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》约定：土地转让价每平方米3733元，总价3700万元，在本合同经双方法定代表人签字后三天内即付定金800万元，在签字后三十天内付足50%，签定合同二个月内付清地皮款80%，余款办好报建手续时或三个月付清；康泰公司负责平整土地，提供该土地的红线图、规划建设许可证、国土证、三通一平，并交付城市配套费及统筹金等。另外，双方还对土地开发的挂靠及违约责任作了约定。协议签订后，热电公司分七笔于1993年4月17各付200万元、800万元、5月4日付200万元、6月8日付50万元、6月18日各付 50万元、50万元、80万元、，共1430万元给康泰公司（其中1000万元直接付到旅游公司帐号），康泰公司收到1430万元款后向热电公司出具了《收款收据》。2001年4月5日，本院根据热电公司申请，作出（2001）惠中法立保字第24号民事裁定，查封上述土地。

另查：1、旅游公司于1997年9月27日领取上述土地《国有土地使用证》[证号：惠府国用（97）字第13020900150号，该证于2001年3月31日换证].

2、康泰公司属依法设立的企业法人，其主管部门为残联会。

本院认为：热电公司与康泰公司签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》，因转让方康泰公司没有取得涉讼土地的使用权，不具备转让的法定条件，违反了法律规定，该转让协议应确认无效。根据无效合同互相返还财产的处理原则，热电公司应将土地使用权返还给康泰公司，而康泰公司则应返还热电公司1430万元。对该款的法定利息，因热电公司未予请求，本院不作处理。热电公司与康泰公司均明知康泰公司没有取得涉讼土地的使用权而签订土地转让协议，对造成协议无效均应负同等过错责任。故本诉费应由双方均担。同理，热电公司提出的反诉，亦因热电公司与康泰公司所签订的协议无效而导致协议从签订之日起就没有法律约束力，故康泰公司反诉继续履行与热电公司签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》及热电公司立即向康泰公司支付土地转让款2303万元，理由不充分，本院不予支持。由此反诉而交纳的反诉费应由康泰公司负担。

康泰公司属依法设立的企业法人，其依法享有 民事权利和承担民事义务。残联会作为康泰公司的主管部门对康泰公司的上述民事行为无须承担连带责任。

热电公司、康泰公司之间土地转让的诉讼标的，与康泰公司、旅游公司之间的土地转让标的虽属同一，但此仍两个不同的法律关系。热电公司有1000万元直接付到旅游公司帐号，这只是热电公司代康泰公司所付。旅游公司从始至终未与热电公司签订土地转让合同，亦无出具收款收据。至于热电公司出具的旅游公司与热电公司就本案所涉土地来往函复印件，因旅游公司对此不予承认，热电公司既无法提供原件，亦无旅游公司收到该函件的证据，故本院不予采信；为此，热电公司诉请旅游公司对康泰公司的土地转让行为承担连带责任于法无据。热电公司错误保全旅游公司土地使用权而预交的保全费由热电公司负担。

此外，对当事人提供转让本案涉讼土地给旅游公司之前的证据，因与本诉无关，本院不作认定；旅游公司与康泰公司之间的土地转让关系，属另一法律关系，不在本案审理范围。

综上，依照《*民法通则》第三十六条、第四十八条、第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条第一款、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条和《*民事诉讼法》第一百三十四条第二款、最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第78条之规定，本院当庭判决如下：

一、康泰公司于1993年4月13日与热电公司签订的《合作开发河南岸大石湖商住区协议书》无效。

二、康泰公司在本判决发生法律效力之日起60日内，返还购地款1430 万元给热电公司。

三、驳回热电公司其他诉讼请求。

四、驳回康泰公司的反诉请求。

本案受理费81510元，由热电公司与康泰公司各负担40755元；保全费55520元由热电公司负担；反诉费125160元，由康泰公司负担。

如不服本判决，可在当庭宣判之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。

审 判 长　黄志强

审 判 员　许优如

代理审判员　钟震强

二00一年五月十六日

书　记　员　吴卫红