山寨廉租房

“山寨廉租房”是大兴金桂家园只有月均208元的低价，而且还可提取公积，金承租30年仅5万元的超低价格的一个廉价的出租房。大兴西红门镇规划科有关人士称，该小区土地性质为工业用地，盖房出租肯定不合法。调查发现，该项目所用土地为工业用地，而且该项目的开发单位北京海楠房屋物业管理有限公司并不具备房地产开发资质。虽然有关*部门已明确其非法性，但调查发现，像金桂家园这样的“山寨廉租房”在大兴并不少见，类似的项目还有海楠家园、永利居公寓等。而且都存在了一段时间，并且出租情况看好。

中文名：山寨廉租房

1、详细介绍

金桂家园位于南五环内金星乡，该小区所出租的房子都是20平方米一间的标准间，每间出租房带有卫生间和开放式的厨房。

5万元租30年的房子是半地下室，地上20年租期的房间为5.5万到6.8万元，30年租期最高10万元一套。

除了这种大学宿舍式的单人间，小区里还有一种110平方米、租金30万元的三居室户型，多是一家人共同居住。

调查还发现，金桂家园的土地性质是工业用地，社区里的4栋已建成或在建楼房并不具备建设工程规划、施工许可等从事商品房开发的强制要求，金桂家园租赁房项目的开发单位——北京海楠房屋物业管理有限公司并不具备房地产开发的资质。

海楠物业公司拟定的房屋租赁合同样本。合同中特别注明了附加条款，如房屋遇到*拆迁，物业公司会将剩余租期内的租金退还给承租人；承租人在租住3年后，如要求退租，物业公司也会退还剩余租金。

小区原址是一家印刷厂，这些住房是以企业自建房的名义盖的。小区内的近500套房子已出租了一半。张女士还表示，由于这块工业用地的使用权年限已经过了15年，因此剩余的租期最多只有35年。“虽然租金很便宜，但小区毕竟是建在工业用地上，因此水电费都要按照工业标准交纳。考虑到小区内没有接通天然气，我们将给予居民补贴一半的电费。”

2、吸引点

金桂家园等小区租户所能享受到的另一项优待更是令人瞠目——承租人只需自掏租金总额5%的税金，物业公司即可以企业名义开具发票，承租人持发票就能提取公积金。

而按照现行的公积金提取办法，北京住房公积金管理中心对公积金缴存人因购买小产权房而产生的提取请求一概不予支持。但对租房的缴存人没有房屋性质的限制。

3、租房人群

租房不是为了自住，而是为了转租投资。“20平方米的开间，简单装修带卫生间、橱柜，交5.5万元，可以租赁20年，算下来每个月的房租平均大概在208元。根据租赁合同，3年后如果不想住了，还可以退还剩余款项。便宜，投资空间很大。”

金桂家园里像他这样的租户有很多，他们一般先承租后再以每月600到800元的价格转租给其他人，“现在，这种低价的住房租赁市场需求很大，所以很好租”。经过这样的转租，租户的利润高达300%甚至400%。

4、开发商利润

以20平方米趸交10万元租金计算，相当于房屋“单价”5000元/平方米。其砖混结构加上简单装修，建设成本不会超过2000元/平方米；工业用地与市政配套成本的总和约在500元/平方米左右。由此推断，物业公司做“开发”的毛利润率可能接近100%。

而且这些“山寨版廉租房”有一个共同的特点：因为小区的土地性质是工业用地，房子只租不卖。

5、业内观点

对于这种“山寨版廉租房”的投资安全性甚至自用的保障性来说，业内人士觉得并不可靠：“小区每月的物业费只有0.5元/平方米，哪家既负责维护又‘兼职’盖房的物业公司能留守30年。

6、*回应

国土部门有关负责人表示，工业用地内严禁建造成套住宅，直接或变相购买此类住房，其性质与购买小产权房相同，住户权益无法得到保障。

对于此类房屋，市国土局大兴*日前表示，如果该地块的土地使用性质确为工业用地，被业主方用来出租肯定是不合法的，租户的权益也得不到保障。

大兴区西红门镇*规划科有关人士也明确表示：“这些租赁房小区的投资方确实与村里签订了土地租赁合同，但盖房出租肯定不合法。”

7、专家观点

中国人民大学土地规划中心主任严金明表示，如果转变了土地规划的用途的话，都要履行正常的*审批手续，这主要涉及到两个部门，一个是土地管理部门，第二个就涉及到规划部门。这种“廉租房”违反了国家现有的政策和法律，这是不允许的。

严金明说，工业用地价格本来就低于住宅用地，2009年上半年，商业和居住地价环比都是正增长，而工业用地价格却再降0.73%。专家提醒租房者，如果租住工业用地上盖起的住宅房，一旦房屋受到查处，租房者的利益将很难得到保障。

8、廉租房社会意义

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

廉租房是国家和当地*为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。

廉租房一般有两种表现形式，一是由*出资建好后，低租金给住房困难户，二是由*发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。

廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向*提出申请，并经过*相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。