刚需买房仅占30%！二三线城市房价大涨，买的都是哪些人？

相信很多人听过这么一句话：房价短期靠政策，长期靠人口。一直以来，支撑房价上涨的，除了宽松的货币政策，就是人口流入。在老百姓的认知当中，北上广深这样的一线城市，每年有大量的人口流入，常住人口越多，住房刚需就越大，所以北上广的房价不太可能大跌。那么，我们不禁要问，在每年成交的房子中，有多少是属于刚需的呢？

如果所在城市商品房成交中刚需买房的比例高，那么我们可以认为，房价有支撑。因为住房是刚需，就像每天吃饭、喝水一样，再贵也得买。

一、首套购房占比仅有30.8%

但最近西南财经大学一个专项研究表明：2018年1季度购房者中，首套购房占比仅有30.8%，43.8%的购房为第二套房，第三套及以上占比25.4%。研究报告指出，过去十年，购房者中属于首套房的占比持续下降，而第二或第三套及以上占比持续上升。

这项数据可谓是揭开了房价上涨的真面目——炒房。为什么这么说呢?正所谓钱赚得越多，每天也不过吃三顿饭、睡一张床。买再多的房子，也不可能都住上，所以首套房最能体现刚需的变化。

当然了，图表里的数据不可能百分百准确，但是这类调查一般是全国选十几个城市做样本，然后进行行业采访，最后统计出来的结果。虽然避免不了误差，但这个变化趋势是不太可能相差太大的。

二、买房大军中投资客占比50.6%

在这份报告披露的另一组数据里，买房大军中投资客的占比已经从2008年的19.6%上升到了今年前3个月的50.6%。这个相信大家都深有感触，在西安、成都、长沙这些二线城市中，由于*限价，新房二手房倒挂现象严重，开盘即抢空的楼盘数不胜数，因此投资客的占比肯定是很高的。

投资客这么多，将来房子卖给谁呢?房子不同于股票，可以大家手里都拿着，然后互相卖来卖去，这不太可能发生。

三、那么投资一套房，房价要涨多少才不亏本？

假设一套房单价是2万一平(取热门二线城市较高均价值)，总面积100平，总价则是200万，首付60万，贷款140万。如果这60万不买房，投资理财也有预期收益，假设投资的是风险较低的余额宝4%一年。那么5年之后的投资预期收益就是12万，这也就是说首付资金在5年内的占用成本是12万。

再来看利息成本，假设贷款30年，等额本息还款，那么5年的利息是37.2万元，加上购房成本，算契税200万*1.5%=3万元。总成本加起来是12万+37.2万+3万=52.2万。如果要保本，5年后房子的单价必须是252.2万元/100平=2.52万元一平。

如果这套房子是在北上广深买的话，那么结果就有点糟糕了。近两年，北上广深的房价基本没有变化。如果想要保本，未来2年内必须每年涨12%左右。

再来看二三线城市，或许近两年的行情能够满足这个涨幅，但是再涨下去，二三线城市的房价几乎都快赶上一线城市的房价了，这个有可能吗？

总结：世界上没有一件东西只涨不跌，房子也不例外。楼市和股市一样，二、三流的股票大涨，一流的股票不涨，这并不代表马上就是牛市。相反，拿以往的经验来看，这都是牛市结束的标志，所以不要抱怨没有抓住炒房大赚的机会，未来房价何去何从，谁都说不定。对于刚需，任何时候上车都不晚;对于炒房，现在这行情就像股民在牛市才开始炒股，后果可想而知。

作者：刘涛/审核：赵溪>>查看更多