楼市崩盘将会带来哪些后果?
楼市崩盘的概念定义
崩盘最初是股市里的用语,现今被楼市广泛引用。楼市崩盘,指房产市场价格,突然出现急剧下跌。楼市崩盘的主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌,房地产开发和销售陷入两难的地步,购房行为大大减少,房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘,则会在相当长的时间内,让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。当房地产市场出现楼市崩盘的时候,会有以下情况出现:大量烂尾楼的出现;银行大量的坏帐无法收回;大量的规划好的待开发土地闲置,土地价格爆跌;很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
日本楼市崩盘带来的连锁反应
以日本楼市崩盘的实际事例来看,1985年后的日本,正是楼市癫狂的时期,楼市泡沫在1990年达到顶峰,房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂,楼市崩盘,这个过程不过六七年的时间。
泡沫破灭后,许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水,长期背上沉重的财务负担,在相当长的时间里难以正常消费;日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元,最后成为坏账的达到几十万亿日元;倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”……*民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
楼市崩盘对贷款买房者的影响
野村是在1991年在东京町田车站附近买的公寓房。当时日本泡沫经济正破灭,房价从高位下降。这栋距离车站走路仅8分钟的10层高的公寓,面积80平米,最早售价8000万日元(100日元约合8.25元人民币),他在和销售商讨价还价后,以6000万日元买下来。
20多年过去了,现在按二手房销售的话,只能卖到3000万日元,不到当初的三分之一。
按照日本的规定,房贷最高可以贷35年,贷款额最高上限为年收入的4倍。当时野村和妻子的年收入加起来是1000万日元,总共可以贷款4000万日元,所以只支付了2000万日元的首付。
贷款还了这么多年,现在每个月大概还款不到20万日元,发奖金的月份还40万日元,还剩不到1000万日元的贷款,但是野村并不急着还。因为现在的贷款利息很低,大概只有1.8%左右。而在泡沫经济最鼎盛时期,贷款利息曾高达8%。他贷款时选择的是变动利息。在房地产泡沫破裂后,日本经济状况恶化,市场资金需求下降,企业不景气,企业都不去贷款了,利息就下降了。现在,日本央行还在主导实施零利息的政策。
回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出,房价1990年的顶峰到1994年的谷底,差价大概为80%,而野村是在房价下降大概40%时买的,当时以为不会再跌了,没想到那只是泡沫破裂的中途阶段。以他来看,现在中国的房产泡沫估计还只是在下降了20%左右的阶段,如果看看日本这面镜子,就会推测出中国房价还有多少下降的空间。
在房价下跌的时候,日本也出现过有业主去找开发商退钱的现象,当时如果差价比较小的话,比如在1000万日元的话,开放商就退给了业主。但是并没有法律规定开放商有业务将房价差价的损失赔偿给业主。不过,野村告诉记者,由于日本人“自我责任”意识又都比较强,觉得买房都是自己的责任,所以业主找开发商闹事的事情基本没有没听说。