小区停车场产权归谁

目前住宅小区内停车场的产权归属和收费问题，一直是物业管理中矛盾的焦点，围绕着上述问题的争议和纠纷一直不断，那么小区停车场产权归谁呢?下面就跟着小编一起来看一下吧!

小区停车场产权归谁

目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：

一、住宅小区地面停车位：

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经*发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。

实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。

二、住宅小区地下停车位：

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。

在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。)，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。

所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。

同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。

三、楼房首层架空停车位：

所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。

四、楼房屋顶平台停车位：

所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。