信托产品雾里看花，给你支招玩转地产信托！

今天在某论坛看到一个帖子讲述的某信托公司发行的关于房地产集合资金信托计划，由建设银行客户在银行柜台签约购买。该信托计划于2010年成立，信托规模为人民币12亿元。快7年了，从相关财务报表来看，资产负债、利润及预期年化预期收益率水平对如期全额偿付投资者本金及利息存在风险。我希望该产品能如期兑付，让广大投资者经历7年的等待能收获喜悦。那么以后投资者在购买信托产品的时候应该如何选择降低风险呢？

目前，市场上最主要信托产品有三类：房地产信托、基础设施类信托、金融信托三类。要想了解信托公司如何对项目风险进行把控，首先要了解信托公司一般推的项目都有哪些，这三类信托产品各有各的特点，这也决定了三类信托产品具备了不同的风险系数。

图1：三类信托产品风险预期年化预期收益排行榜（来源：希财新金融）

从上图可见，预期年化预期收益最高的是房地产信托计划，其次是基础设施信托计划，最后是金融信托计划。今天就先来分析如何玩转房地产信托产品，投资者在选择房地产信托产品时可以从以下三个方面来进行判断。

房地产信托产品1看：房企规模

首先要看借款人、担保人的资信状况。大的房地产企业特别是上市公司，其再融资能力和资金调度能力更强，抗风险能力也较强。担保人资信情况看担保人有无担保权限，是否有与担保人特殊规定相冲突的地方。再看担保责任是一般保证还是连带责任保证。一般来讲连带责任保证优于一般责任保证。

房地产信托产品2看：抵押物的位置及品种

一般房地产项目抵押物可分为在建工程、土地或者商业物业，投资者要关注这些抵押物所处的位置，位置还包括所处的城市是几类城市。抵押物所处的位置是决定抵押物变现价值的最关键因素。再看抵押物是否存在所有权纠纷等问题。

有些抵押物是股权质押，那么上市公司股权质押优于非上市公司的股权质押，而变现能力是股权质押项目最关键的因素。

房地产信托产品3看：第三方担保和个人连带责任担保

担保公司，实力强大的担保公司是最优选择。有的是融资企业实际控制人个人连带责任担保，这样的担保需要注意的是，需要夫妻双方签字，以防后续风险问题。

信托产品如同A股市场的股票一样，每只个股都有唯一的代码，信托投资的最终标的物也是，属于个性化投资产品。根据以上3看，我们基本就能在众多的房地产信托产品中找到适合自己风险和预期年化预期收益的产品了。关于房地产信托产品的玩转攻略就聊到着，祝各位投资顺利！