三个案例告诉你：教育地产区域不同贷款不同

遍布京城，大大小小的“教育地产”数不胜数，不同地区的教育地产的情况也不相同，所以不同区域应该有不同的贷款“妙招”。

又到了每年开学的季节，二手房市场中购买“教育地产”的咨询人气逐渐增多。尽管前阵子教育部欲推行“多校划片”等政策，大有为“教育地产”降温之势，然而很多家长们仍然早早将目光锁定在挑选和购买“教育地产”上面。

近日，有研究机构称不同区域的教育地产贷款办法不一样的，各位家长可能在交流购房经验时，也会有一些不同的贷款策略，今天就通过几个案例一块整理一下。

案例一：二环内的老房子

郭先生和老婆都在国企上班，两个人年收入约50万左右，目前孩子到了上学的年龄，两个人的社保都在东城缴纳，所以郭先生和妻子打算在二环内买一套教育地产，但咨询了多家中介门店后，不少房子都是业主急于出手，最终他们选择了一套建成于90年代，评估价260万左右的小两居，但是两个人想咨询使用哪种贷款方式比较好。

代表学校：丁香胡同小学、府学胡同小学、东交民巷小学

注意事项：

由于二环内的房屋本身较老，通常都在15—20年左右，所以郭先生在贷款时需要格外注意房龄，如果超过了30年的房屋，不建议贷款购买。如果房龄较老，可能贷款的年限就会比较短，最好选择在15年以内的房屋比较合适。

贷款指导：

年后，随着二手房价格的攀升，有不少业主急于出售手中的房产，现在银行放贷比较宽松，而且他们购买的房屋价格较高，所以建议郭先生用商业贷款购房。

此外，郭先生夫妇的家庭资金实力较强，如果业主着急卖房，也可以先全款购买房屋，再通过补按揭的方式对房子进行后期布置。

案例二：三环正在涨价的房子

刘先生月收入2万，由于没几年女儿就要上学了，所以春节以前，他就开始留心小学的招生情况，最终他选择了三环内的一所小学，他的购房目标是朝阳东大桥的一套评估价为320万的两居室，然而最近不少家长都在议论着教育地产以后会涨价的问题，让他对买不买房这件事犹豫不决。

代表学校：芳草地小学、育慧里小学

注意事项：

其实大多数人还是持这样的观点，就是买房“买涨不买跌”，现在是出手买房的最好时机，为了女儿上学买一套房子很值。

贷款建议：

刘先生在买房前需要先凑钱支付的首付比例为30%，即96万元，再贷款224万购买，由于是首次购房，以现如今大多数银行给予的首套房85折为例，贷款万每个月的月供在1万元左右，刘先生月收入为2万，所以可以将贷款年限应尽可能延长，他也可以和老婆一起申请贷款，增加贷款额度，减轻日后的经济压力。

案例三：四环到五环的新房子

张女士今年31岁，在一家企事业单位上班，月收入18000元，并且单位一直正常为其缴纳了公积金。几年前她组建了自己的家庭，并且用公积金贷款购买了一套住房，现在已经还清了贷款。自从儿子出生以后，张女士便打算买一套教育地产。一来可以方便儿子上学，二来全家也可以搬进面积更大一些的房屋。去年年末他通过中介看中了中关村区域的房屋，因为没有支付全款的能力，所以她想咨询该选哪种比较合适。

代表学校：一小、二小、三小

注意事项：因为四环或五环外的房源比较新，因此贷款的年限普遍比较长，而且张女士今年31岁。贷款年限可以达到30年。

贷款建议：虽然张女士缴纳了公积金，但是她属于二次置业，再次选择公积金贷款将被算作二套，而且公积金贷款额度较少，所以她选择商贷较为适宜。

总结一下，不同的人群都有其不同的适用策略，具体而言，可以分以下几种：

一是首次购房人群，首次购房的人以年轻人居多，经济能力也相对较弱，所以贷款时应该尽量选择利率低的银行。公积金贷款相比商贷利率更低，如果有条件的话，尽量利用好公积金贷款，可以选择“公积金+商贷”的组合贷款模式。

二是改善性购房人群，用商业贷款显然更加适宜。这类人群一般名下有一套已经还清贷款的住房，按照这种情况再买房仍然将会被算作首次贷款，首付比例为25%，利率也会有相应的折扣，所以不用卖掉现有住房，可以将名下这套住房出租，用租金来抵偿日后的贷款月供。

三是资金比较充裕的人群，她可以选择利用存款全款购房，再通过补按揭贷款完成后续置业等。不少教育地产的业主也能够给予全款购房人一定的优惠，而且购房前一般审核周期也会耽误一定的时间，所以建议资金比较充裕的购房者全款购房，再使用补按揭还贷款为买房上选方案。