营改增后 百万元二手房少缴纳2381元税费

2016年5月1日起，营业税改增值税就正式开始实施了，这也标志着营业税将正式退出历史舞台。针对广大市民非常关心的增值税到底怎么计算？究竟减税了多少？营改增后，企业会不会为了抵税而大量购买房屋，从而导致房价上涨等问题，我们做出了如下解读：

1、非北上广深地区增值税税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2、北上广深增值税税率：北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

营改增后，税费到底会减少多少？

以一套总价100万且未满2年的二手房为例：

按照过去5%的营业税来算，其需要缴纳的营业税为100万×5%=5万

营改增后，其增值税为100万÷（1+5%）×5%=47619元

增值税的计算公式：

应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率

同样为5%的税率，营改增后，税费减少了2381元。这是因为过去的100万是含税价现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样。

营业税改增值税的出发点是税法*的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。也有部分市民表示担心，“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的增值税发票进行抵扣。会不会有企业为了抵税而大量购房，间接推高了房价呢？

商业地产服务和投资公司的高层人员表示：企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣，这对于自用型的买家来说比较受益；而企业对于商业和工业房地产的购买需求，则能促进商业房地产的去库存。这里注意，是自用型的。同时，也有专家指出，对于不动产来讲新增的不动产是可以作为进项税抵扣，但企业的目的是为了盈利。如果企业的投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话，也不会为了抵扣的目的而去购买或者大量购买房地产。

某企业的财务总监也表示，企业买房，理论上是可以抵税，但实际能不能抵扣，还要由多方面的因素决定；比如有的企业不是增值税一般纳税人或者没有产生多少增值税，那就无法抵扣或者抵扣不足；还有的企业现在执行的还是营业税，比如饭店这一类企业，那么它们去买房也是不能抵扣的。目前企业的持有环节税是比较重的，无论是自用或者出租都要交纳房产税（个人购买住宅不需要交房产税，购买商业地产自用或出租要交纳房产税）。所以，企业大量购买房屋抵税，显然也不太可能。

实施营改增后，对于广大买房的市民来说，能够少缴纳税费，减轻买房负担。对于整个房地产行业来说，能够简介抑制房产炒作，有利于良性发展。