李永强与顺德市新百昌实业有限公司容桂物业管理部物业管理纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第402号

上诉人（原审被告）：李永强，男， 1968年8月25日出生， 汉族，住所：佛山市顺德市容桂街道办事处桂中北路百昌商业城八楼五座6号。

被上诉人（原审原告）：顺德市新百昌实业有限公司容桂物业管理部，住所：佛山市顺德区容桂街道办事处桂中北路百昌商业城一楼一号。

代表人：梁翠芳。

委托代理人：沈斌勇、梁苗锋，广东国强鸿业律师事务所律师。

上诉人李永强因与被上诉人顺德市新百昌实业有限公司容桂物业管理部物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第5314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：原告系经工商行政管理部门核准具有物业管理资质的企业。1995年10月26日，被告李永强与顺德市百昌实业公司（现更名为顺德市新百昌实业有限公司）签订商品房预售合同，约定被告购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处桂中北路百昌商业城八楼五座6号的房屋。在原告等住户入住时，顺德市百昌实业公司与指定其下属机构顺德市新百昌实业有限公司容桂物业管理部对百昌商业城进行物业管理，原告与被告等人形成事实上的物业管理合同关系。1996年9月 15日，原告制定物业管理制度，确定住宅用户的物业管理费为1996年按每月收取50元，1997年每月收费70元，1998年以后根据情况另行修订。被告等人亦依该制度交纳相应的管理费用。2001年12月3日，原告认为经营亏损，向有关部门作出报告，要求提高相应管理费用的收取标准，2002年8月7 日，顺德市物价局作出[2002]95号批同意住宅楼每户按每月80元计收管理费。因被告等人认为原告管理不到位，且存在乱收费问题，双方产生了争议，被告等人向相关部门进行了投诉，顺德市物价局亦复函要求原告纠正并建议双方重新签订协议。因从2002年9月起被告未交纳管理费，原告因此提起诉讼要求被告支付从2002年9月至2003年10月的管理费1120元。

原审判决认为：原告具有合法的物业经营资质且与被告形成了事实物业管理关系，该关系应为有效。在相关部门核准原告可以每月80元的标准收取管理费后，原告收取该费用有合法的依据，被告应依法予以交纳，而被告未交纳，已构成违约，应承但违约责任。原告要求被告支付管理费的理由成立，予以支持。被告抗辩需要签订协议后再交纳管理费，该抗辩理由不成立，不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：被告李永强在本判决生效之日起七日内支付1120元及利息（从2003年11月4日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项清还完毕之日止）给原告顺德市新百昌实业有限公司物业管理部。本案的受理费60元由被告负担。

李永强不服上述判决，向本院提起上诉称：1：被上诉人偷税漏税，上诉人自买座落于佛山市顺德区容桂街道桂中北路百昌商业城八楼五座六号以来，每月所缴的管理费，百昌容桂物业管理部都以收据作为凭证，上诉人咨询过顺德地税税务机关，证实是一种偷税漏税行为。2：被上诉人一直非法从事物业管理工作，至2003 年12月止，仍然没取得《物业管理资质证书》（《物业管理资质证书》由顺德城管科发放）。按《物业管理条例》第379号60条：未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。3：虽然有部分业主缴费已成为事实合同，但违反行政法规的合同是无效合同。综上所述，上诉人请求变更原审判决为：1：判令上诉人不必向被上诉人缴管理费。2：本案及一审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人答辩称：一、上诉人买楼以后一直是被上诉人提供物业管理，两上诉人是承认的，而且，两上诉人购买的该两楼至今都是被上诉人提供物业管理。二、被上诉人依据顺德市物价管理局的规定收费是合法，其收取的费用是经过顺德市物价管理局的批准的，所以原审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人提出的《物业管理条例》的适用时间是2003年9月1号，故在本案中是不适用的。

上诉人在二审期间提交了下列新证据：上诉人向顺德区建设局投诉的回执等资料，用以证明被上诉人是没有物业管理资质的。经质证，被上诉人认为：资质证书在一审时已经提交过。上诉人说我方在2003年前没有资质是不符合实际的，我方的资质证书上换发证后的时间就是2002年8月。我方虽然不具有法人资格，但我方是经过物业管理部门批准有合法资格的。关于回执，不能证明任何问题。我方的证据已经证明我方是经过有关部门许可的，是合法的。

经审查，本院对原审认定的事实予以确认。另查明：至今为止，被上诉人尚未取得由县级以上人民*建设行政主管部门颁发的物业管理资质证书。

本院认为：本案上诉争议焦点为被上诉人是否具备物业管理资质及其是否有权收取物业管理费用的问题。从当事人提供的证据来看，被上诉人至今为止仍尚未取得由县级以上人民*建设行政主管部门颁发的物业管理资质证书。然而，据此并不能简单地得出被上诉人无权收取物业管理费用的结论。众所周知，新建住宅小区的物业管理服务在我国是近几年才兴起的新生事物，物业管理市场发育还不完善，相关的法律、行政法规相对滞后，在国务院制定、从2003年9月1日施行的《物业管理条例》出台之前，法律、行政法规没有规定对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，包括在此之前已经出台的相关部门规章如建设部颁行的《城市新建住宅小区管理办法》以及地方性法规《广东省物业管理条例》等亦无作出具体的规定，一直以来，对于物业管理的收费由县级以上人民*物价管理部门进行管理。直至2003年9月1日国务院出台的《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”，建设部据此制定了从2004年5月1日起施行的相关部门规章《物业管理企业资质管理办法》，从此时开始，才有对物业管理资质的申请、取得及管理进行了规范的具体规定。而本案被上诉人作为开发商成立的物业管理部从1996年已经开始对其销售的商品房实施物业管理活动，取得了工商营业执照，批准的经营范围为自有物业管理，其收费征得当地县级以上的人民*物价主管部门的批准并取得了《广东省经营服务性收费许可证》，而且被上诉人亦已实际履行了物业管理职责，因此，从依据法不溯及既往的法律适用原则、公平合理原则以及尊重历史出发，本院认定被上诉人应当享有收取在严格实行物业管理企业资质制度之前相应的物业管理之费用。上诉人上诉请求的理由不成立，本院不予采信。但是，需要说明的是，由于前述提及的行政法规及其配套的部门规章已经有了明确的规定，被上诉人如继续实施物业管理活动，应当及时办理物业管理企业的资质。至于上诉人上诉提及被上诉人仅出具收据而不出具发票的偷税漏税问题，不属本民事纠纷案件处理的范围，依法不予审查。原审判决认定事实基本清楚，处理并无不妥，依法应予维持。

据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案受理费60元，由上诉人李永强负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 陈 秀 武

审 判 员 林 义 学

二○○四年八月十六日

书 记 员 余 珂 珂