样板房延期交付案裁决书
昆明仲裁委员会裁决书
昆仲裁[2006]××号
申 请 人：×××，女，汉族，公民身份号码：××××××
住
所：××××××××××××
委托代理人：吴黎明，云南建广律师事务所律师特别授权代理
刘 敏，云南建广律师事务所律师特别授权代理
申 请 人：×××，男，汉族，公民身份号码：××××××
住
所：××××××××××××
委托代理人：吴黎明，云南建广律师事务所律师特别授权代理
刘 敏，云南建广律师事务所律师特别授权代理
被申 请 人：云南×××房地产有限公司
法定代表人：×××，职务：董事长
住
所：昆明市东北郊×××
委托代理人：凌艳传，云南汇同律师事务所律师特别授权代理
王爱坤，云南汇同律师事务所律师特别授权代理
昆明仲裁委员会根据申请人×××、×××（如下简称申请人）与被申请人云南×××房地产有限公司（以下简称被申请人）在2004年1月7日签订的编号为晨光字（2004）第××号的《商品房购销合同》中第十四条约定的仲裁条款和申请人向本会提交的仲裁申请，于2006年7月31日受理了双方当事人之间的上述合同纠纷仲裁案，受案号为昆仲裁字[2006]××号。申请人向本会预交了仲裁费。
本案的审理程序适用2004年1月1日起施行的《昆明仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。
本会根据《仲裁规则》的规定，向被申请人送达了应诉通知书、举证通知书、仲裁申请书副本、《仲裁规则》、《仲裁员名册》等材料。
根据《仲裁法》和《仲裁规则》的规定，本案适用普通程序审理。申请人选定戴净为仲裁员，被申请人选定金正中为仲裁员，双方未能共同选定首席仲裁员，由本会主任指定张静梅为首席仲裁员，于2006年8月31日，由仲裁员戴净，金正中和首席仲裁员张静梅组成本案合议仲裁庭。
2006年9月12日和11月16日，仲裁庭两次在本会开庭审理本案。申请人×××、×××两次均未到庭，被申请人法定代表人×××也两次均未到庭。申请人的委托代理人吴黎明、刘敏和被申请人委托代理人凌艳传、王爱坤两次均到庭陈述了自己的主张及答辩意见，经过庭审调查、举证、质证、辩论，作了最后陈述。
仲裁庭根据庭审情况和本案实际，主持双方当庭调解未果，决定不再调解。根据被申请人请求仲裁庭同意决定对本案诉及事项进行了现场勘验。根据申请人请求仲裁庭决定要求被申请人补充提交了证据并对补充证据进行了质证。
根据双方当事人提供并经过质证的证据及庭审查明的事实，仲裁庭经合议，本案现已审理终结。
本案案情、仲裁庭意见、裁决表述如下：
一、案情
申请人与被申请人于2004年1月7日签订了编号为晨光字（2004）第××号的《商品房购销合同》。合同约定申请人购买被申请人开发建设的位于昆明市东北郊金殿水库旁的高天流云第××幢高档别墅，套内建筑面积单价为11375.09元/平方米，合同约定交房时间为2004年10月25日。协议签订当天申请人一次性付清了全部房款3500000.00元（大写：人民币叁佰伍拾万元整）和600000.00元（大写：人民币陆拾万元整）装修款，被申请人开具了发票。现申请人与被申请人因是否逾期交房、是否应按合同承担违约金等问题发生争议，双方协商处理未果，申请人向本会申请仲裁，请求裁决：一、责令被申请人向申请人支付逾期交房违约金1962120.00元（大写：人民币壹佰玖拾陆万贰仟壹佰贰拾元整）。二、本案仲裁费用，财产保全费10520.00元，律师代理费××元全部由被申请人承担。
申请人称：合同约定交房时间为2004年10月25日，逾期60天内，每天按万分之三乘以已付房款的标准计算逾期交房违约金；逾期60天后，每天按10%乘以已付款计算违约金。申请人在合同签订的当天一次性付清了全部房款3500000.00元（大写：人民币叁佰伍拾万元整），并支付了600000.00元（大写：人民币陆拾万元整）装修款，被申请人开具了四张不动产统一发票和一张收款专用发票。到了合同约定的交房日期2004年10月25日，高天流云小区还在施工，未达到交付条件。2006年7月26日申请人才得以办理房屋交接手续。至此，被申请人已延期交房639天，按合同约定应支付逾期交房违约金23745.3万元（大写：人民币贰亿叁仟柒佰肆拾伍万叁仟元整）。为体现公平原则，申请人主动将60天后的违约金计算标准降低到每日按已付房款的万分之八计算，计算出的违约金共为1962120.00元，这已经只是约定违约金的千分之八，缩小了121倍。请求仲裁委员会支持申请人的请求。
被申请人答辩称：被申请人没有延期交房。2004年1月7日，合同签订之日，申请人就已经占有了房屋，被申请人已交付了房屋，在上述时间后申请人就经常居住使用。如果被申请人延期交房违约，被申请人认为违约金约定过高，请求仲裁庭按最高人民法院的有关司法解释予以酌减。
申请人在第一次庭审时提供了15组证据，其证据名称和欲证明内容为：第1组证据：商品房购销合同一份，证明内容：①争议房屋为住宅，为期房销售方式，签约时间为2004年1月7日，付款时间为2004年1月7日前一次性付款，交房时间为2004年10月25日前；②逾期付款与逾期交房的违约责任，两者约定有所不同；③由于甲方原因未能按期交接的，甲方按合同第九条承担逾期交房的违约责任；④本合同在履行中发生争议，提交昆明仲裁委员会仲裁。本组证据，被申请人质证认为合同的真实性无异议，但申请人提供的补充协议内容不完整。第2组证据：发票5张。证明内容：2004年1月7日申请人共向被申请人付款410万元。本组证据被申请人质证认为真实性无异议，款项分为350万元的房款和60万元的装修款。第3组证据：商品房买卖合同登记备案表。证明内容：被申请人2005年6月9日才将商品房买卖合同登记备案表打印给申请人。本组证据被申请人质证认为真实性无异议，但说明被申请人在合同签订后两天即为申请人办理了备案手续，符合合同约定。第4组证据：承诺书一份。证明内容：①申请人多次要求被申请人交房，被申请人直到2005年11月17日都未能交房；②双方认可的交房条件是建设工程取得消防验收合格证明和综合验收合格证明或建设工程竣工验收备案表，取得相关证明后被申请人应通知申请人办理入住手续，否则申请人可不接房，申请人入住前费用和风险由被申请人承担；③被申请人在2005年11月17日之后还会带人进入别墅内参观房屋。本组证据被申请人质证认为真实性无异议，但承诺书说明了申请人在作出本承诺时已实际占有使用房屋，水电是因当时尚在使用施工用电用水，故被申请人方愿意承担。第5组证据：保证书一份。证明内容：①双方再次确认交房条件；②截止2006年7月26日高天流云仍不具备交房条件，被申请人承诺9月28日完成验收；③申请人因急需用房，只好提前办理入住手续并承担风险。本组证据被申请人质证认为真实性无异议，但根据保证书并不能断定申请人并未占有使用房屋。保证只是对消防和综合验收的保证。第6组证据：高天流云房屋收楼交验表一份。证明内容：××幢别墅钥匙交接完毕时间为2006年7月27日，该日为房屋实际交付时间。本组证据被申请人质证认为真实性无异议，但钥匙实际上早已交付了。第7组证据：商品房质量保证书一份。证明内容：2006年7月27日为房屋实际交付时间。本组证据被申请人质证认为真实性无异议。第8组证据：前期物业管理服务协议一份。证明内容：2006年7月27日为房屋实际交付时间。本组证据被申请人认为与本案无关，不发表意见。第9组证据：收费通知单一份。证明内容：申请人于2006年7月26日办理收楼手续。本组证据被申请人对真实性不发表意见，认为是物管公司向申请人发出，与被申请人无关。第10组证据：公司工商登记查询资料四份。证明内容：①申请人的资金主要用于投资，投资项目涉及房地产、担保、汽车销售及其他实业；②申请人拥有四家公司且担任重要职务，工作非常繁忙。本组证据被申请人认为与本案无关，不发表意见。第11组证据：公证书两份。证明内容：①申请人社会活动频繁，热心公益事业，在当地拥有很高声望，为社会知名人士；②申请人的资金主要用于投资，投资项目涉及房地产及其他实业。本组证据被申请人认为与本案无关，不发表意见。第12组证据：财产保全专用票据等相关材料共五份。证明内容：申请人为本案花费财产保全费10520.00元。本组证据被申请人质证认为真实性均无异议，但认为保全财产已超本案主张金额。第13组证据：发票一张。证明内容：申请人为本案聘请律师花费律师代理费××元。本组证据被申请人质证认为真实性无异议，但律师费不属本案仲裁范围。第14组证据：收据、缴款单各一张。证明内容：申请人为本案花费仲裁费27040.20元。本组证据被申请人质证认为真实性无异议。第15组证据：调查取证申请书及其附件各一份。证明内容：申请人已在举证期限内向昆明仲裁委员会提出调查取证申请。本组证据被申请人认为是申请人向仲裁委提出，不发表意见。
被申请人在第一次庭审时提供了五组证据，其证据分类、名称和欲证明内容为：第一组证据：1、昆明市房产管理局于2003年8月13日核发的昆房预许2003字（0032）号商品房预售许可证一份。证明内容：被申请人开发建设的“高天流云”项目具备商品房预售条件，准许预售。本组证据申请人质证认为真实性及关联性均无异议。第二组证据：1、申请人与被申请人于2004年1月7日订立的《商品房购销合同》及补充协议一份。证明内容：该补充协议第三条约定：“甲方（被申请人）同意乙方（申请人）于2004年1月6日换掉其所购别墅的门锁，但乙方应配合甲方将其内的家具搬出”。本组证据申请人质证认为合同真实性无异议，补充协议是被申请人后粘上的，申请人也未签字确认。第三组证据：1、昆明滇飞物业管理有限公司企业营业执照副本一份；2、昆明滇飞物业管理有限公司和被申请人订立的《高天流云前期物业管理服务合同书》一份；3、被申请人于2004年10月12日发给昆明滇飞物业管理有限公司的通知一份；4、昆明滇飞物业管理有限公司于2006年2月20日发给被申请人的函件一份。证明内容：被申请人已在2004年10月12日前将“高天流云”××幢别墅交付给申请人。本组证据申请人质证认为1、3、4项的真实性无异议，2项无法确认真实性，不予质证。且本组证据是被申请人与物管公司间的行为，不能证明被申请已将房屋交付申请人。第四组证据：1、单位工程竣工验收证明书和单位工程质量综合意见表一份。证明内容为：申请人所购买的“高天流云”××幢别墅已于2004年10月15日通过竣工验收。本组证据申请人认为真实性无法确认，且不予认可。第五组证据：1、2004年10月25日的《春城晚报》A1版一份。证明内容：2004年10月25日被申请人在《春城晚报》刊登交房公告，通知已购“高天流云”别墅一组团的业主办理收房手续。本组证据申请人质证认为真实性无异议，但公告未列明第一组团的栋号，不能确认是交付××幢别墅。庭审中，经仲裁庭同意，证人×××（男，汉族，1974年××月××日出生，现住昆明市盘龙区新迎小区××号）为被申请人出庭作证。证人 证明：本人是昆明滇飞物业管理有限公司的物管处主任，小区的交房手续是我负责的。昆明滇飞物业管理有限公司2004年10月8日进驻管理，2005年才办理正式接管手续。××幢别墅钥匙房地产公司已交给了业主。我当时是提醒业主钥匙已经由开发商交付了，业主说没事，你在交验表上注明一下即可。当时业主来的较晚，实际上未进行现场点验，我方进驻后也未与业主办理过钥匙交接手续。
申请人向仲裁委提出了《调查取证申请书》，请求仲裁庭调查核实云南×××房地产有限公司开发建设的高天流云别墅小区经昆明市*消防支队组织消防验收合格的时间以及在云南省工程质量监督管理站进行建设工程竣工验收备案的情况。被申请人向仲裁委提出了要求进行现场查看的请求。按照举证责任的分担原则，仲裁庭决定由被申请人补充提交对本案诉争高天流云别墅小区的消防验收和竣工验收备案资料。仲裁庭和申请人、被申请人双方代表于2006年10月26日到现场进行了查看。
在第二次庭审时，申请人没有提供新的证据。被申请人提供了五组补充证据，证据分类、名称和欲证明内容如下：第一组证据：1、*于2001年修订的GBJ16-87《建筑设计防火规范》的第4节“室内消防给水”规定一份；2、云南省冶金研究院2003年2月对“高天流云”××幢别墅所做的“建筑施工图设计说明”一份。证明内容：根据GBJ16-87《建筑设计防火规范》及“高天流云”设计单位的设计说明，“高天流云”××幢别墅不存在室内消防给水设计。本组证据申请人质证认为有关规范及设计说明未全部提供，无法看出全部的意思表示。对本组证据的真实性无异议。第二组证据：1、昆明市*消防支队出具的《关于云南晨光地产有限公司“高天流云”别墅工程消防验收合格的意见》一份。证明内容：“高天流云”别墅小区的消防于2006年7月27日通过了验收，验收结论为合格。本组证据申请人质证认为真实性及关联性均无异议，但提请仲裁庭注意《意见》的有关内容也证明了 别墅是有消防系统的。第三组证据：1、被申请人于2003年11月3日、12月11日在“高天流云”××幢别墅中拍摄的照片三张。证明内容：涉案××幢别墅是样板房，早在2003年11月3日前就已经具备了交付使用的条件。本组证据申请人质证认为真实性无异议，但购买了样板房并不意味着立即使用。否则，何必后来再办交接手续。第四组证据：1、昆明市五华区盼盼防撬门经营部出具的“情况说明”一份；2、昆明市五华区工商局注册登记科“证明”一份。证明内容：被申请人依照《商品房购销合同》及补充协议的约定，于2004年1月6日通知五华区盼盼防撬门经营部为申请人更换了门锁，并于换锁当日将更换后的钥匙交给了申请人。本组证据申请人质证认为1项的真实性不予认可，2项的真实性无异议。第五组证据：1、昆明滇飞物业管理有限公司出具的“情况说明”一份；2、“高天流云钥匙移交表一份”；3、昆明滇飞物业管理有限公司“高天流云”管理处2005年1月17日保安交接班记录一份。证明内容：申请人在2004年12月10日前就已领取所购买的“高天流云”××幢别墅的钥匙，并于2005年1月17日搬了一些家具到该别墅内。本组证据申请人质证认为真实性不予认可。
二、仲裁庭意见
本案争议的焦点是：1、被申请人是否逾期交房；2、如果存在逾期交房的行为，是否按合同约定的比例承担违约金。
仲裁庭认为：申请人与被申请人于2004年1月7日签订《商品房购销合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房达成的协议，具有法律效力，双方都应当遵照履行。申请人已于合同签订当日按合同要求支付了全部房款，被申请人应当按合同约定的时间向申请人交房，否则，应当承担合同约定的逾期交房违约责任。
从证据证明力来看，房屋的交付应当有确切的书面证据为证。就本案双方能够提交的证据来看，2006年7月27日，申请人与被申请人以及高天流云管理处、昆明滇飞物业管理有限公司各方共同签字确认的《高天流云收楼交验表》，应视为申请人与被申请人交房的书面证据。本仲裁庭予以采信。
被申请人提出该房申请人在2004年12月10日前就领取钥匙、已经交房的抗辩，仅以物业管理公司的证人证言来证明，没有领取钥匙的书面证据等其他证据相印证，证明力不足；而且，该证人证言与《高天流云收楼交验表》上同一人的书面签字相冲突，证据效力不足。被申请人提出的昆明市五华区盼盼防撬门经营部出具的“情况说明”、昆明市五华区工商局注册登记科“证明”等证据材料，以及昆明滇飞物业管理有限公司出具的“情况说明”、“高天流云钥匙移交表一份”、昆明滇飞物业管理有限公司“高天流云”管理处2005年1月17日保安交接班记录一份等证明材料不能有效证明申请人与被申请人之间直接办理了房屋交接的手续，因此仲裁庭不予采信。
综上所述，仲裁庭认为申请人与被申请人的约定交房时间应为2004年10月25日前，实际交房时间为2006年7月27日，被申请人的行为已经违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。
另外，关于是否按合同约定的比例承担违约金的问题，被申请人认为合同约定的违约金过高，要求仲裁庭按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定予以酌减。仲裁庭认为，对于该合同约定的甲方（被申请人）逾期交房的违约金按“合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的60天内，甲方（被申请人）按每天万分之三乘以乙方已付房款的标准向乙方（申请人）支付违约金”的约定，仲裁庭予以维持。但逾期60天后，“甲方（被申请人）按乙方（申请人）已付款的10%乘以逾期天数向乙方（申请人）支付违约金”的约定设定的违约金比例过高，应根据《*合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定按照公平原则适当减少。参考本案实际，仲裁庭认为，逾期60天后，仍以每天万分之三乘以乙方（申请人）已付房款的标准向乙方（申请人）支付违约金为宜。同时，因为合同规定的违约责任是针对购房款而言，违约金的计算基数只应当是房屋买卖款项，不应包括房屋装修款项。
三、裁决
经仲裁庭合议，裁决如下：
一、被申请人云南×××房地产有限公司应当在本裁决作出之日起的三十日内，以350万元人民币（大写：叁佰伍拾万元整）的房款基数按每天万分之三的比例向申请人×××、×××支付逾期交房违约金，计算时间从2004年10月26日起至2006年7月26日止（共639天），合计金额670950.00元。
二、本案仲裁费27040.20元（其中受理费23513.20元，处理费3527.00元）由申请人承担40%，即10816.08元；被申请人承担60%，即16224.12元。上述费用已由申请人×××、×××预交，被申请人云南×××房地产有限公司承担部分应自本裁决作出之日起三十日内向申请人×××、×××支付。
三、本案保全费10520.00元由被申请人云南×××房地产有限公司全部承担，被申请人云南×××房地产有限公司应当自本裁决作出之日起的三十日内向申请人×××、×××支付。
本裁决为终局裁决，自裁决作出之日起发生法律效力。
一方当事人不履行本裁决的，另一方当事人可以依据《*仲裁法》第62条、《*民事诉讼法》第207条、第219条、最高人民法院关于适用《*仲裁法》若干问题的解释（法释 [2006] 7号）第二十九条之规定，向被申请执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院申请执行。
当事人提出证据证明本仲裁裁决有《仲裁法》第58条规定情形之一的，可以自收到裁决书之日起六个月内向昆明市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请。
首席仲裁员：张静梅
仲 裁 员：戴 净
仲 裁 员：金正中
书 记 员：孙 昱
昆明仲裁委员会
二〇〇六年十二月十八日
样板房延期交付案裁决书
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