上海明达物资公司诉上海沪中房地产联合发展总公司房屋预售合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2003）沪二中民再终字第6号

抗诉机关：上海市人民检察院。

原审上诉人（一审被告）上海沪中房地产联合发展总公司，住所地本市胶州路149弄4号。

法定代表人陈国兴，该公司总经理。

委托代理人谢有圻，上海市名旗律师事务所律师。

原审被上诉人（一审原告）上海明达物资公司，住所地本市佳木斯路315弄21号403室。

法定代表人余耀明，该公司总经理。

委托代理人徐颍浩，上海市罗顿律师事务所律师。

上海明达物资公司（以下简称明达公司）诉上海沪中房地产联合发展总公司（以下简称沪中公司）房屋预售合同纠纷一案，上海市静安区人民法院于2000年 10月16日作出（2000）静民初字第1426号民事判决。沪中公司不服，提出上诉。本院于2001年2月23日作出（2000）沪二中民终字第 3561号民事判决，已经发生法律效力。2003年4月7日，上海市人民检察院向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于同年5月20日以（2003）沪高民一（民）抗字第7号案件移送函，将本案移送本院审理。本院于2003年7月25日作出（2003）沪二中民抗字第9号民事裁定，由本院另行组成合议庭对本案进行再审，再审期间，中止原判决的执行。同年9月25日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审上诉人沪中公司的委托代理人谢有圻，原审被上诉人明达公司的委托代理人徐颍浩到庭参加了诉讼。因本案必须以上海市高级人民法院的另案审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院于同日裁定中止本案的审理。2005年8月5日，本案恢复审理，现已审理终结。

明达公司于2000年4月18日向一审法院诉称，明达公司与沪中公司于1997年4月8日签订了房屋预售合同，双方约定由明达公司向沪中公司购买位于本市延平路175弄71号慈爱公寓第23层面积为626.84平方米的 6套商品房，总房价为4450564元，沪中公司应于1997年9月30日前交付上述物业。签约后，明达公司按约支付了房款，但沪中公司因配套未完成等原因，至今未能交付物业。明达公司曾起诉要求沪中公司支付所购第23层房屋的违约利息，上海市高级人民法院已作出了支持明达公司诉讼请求的判决，沪中公司虽提出申诉，但已被驳回。故要求沪中公司按银行同期固定资产贷款利率支付违约利息364501.19元。

沪中公司辩称，慈爱公寓是沪中公司与案外人上海慈爱实业发展总公司（以下简称慈爱公司）的联建项目，但争议的预售合同是慈爱公司以沪中公司名义签订的，房款收据也是慈爱公司开具的，该收据上虽盖有沪中公司的合同专用章，但沪中公司从未收取过明达公司的房款，故沪中公司不应承担违约的民事责任。且1999年1月5日，明达公司曾与沪中公司及案外人蔡瑞明签订过三方协议，该协议明确明达公司将预售房屋2303室转让给蔡瑞明，故明达公司无权主张第23层6套房屋的违约利息。上海市高级人民法院虽对相同情况作出了判决，但沪中公司已提出申诉，要求法院暂缓判决。

原一审判决认定，1997年4月8日，慈爱公司以沪中公司的名义与明达公司签订了编号为0696－012－0102的《上海市内销商品房预售合同》，该合同载明明达公司向沪中公司购买位于本市延平路175弄71号慈爱公寓第23层01、02、03、04、05、06共计6套商品房，上述物业建筑面积为626.84平方米，总房价为4450564元，沪中公司应于1997年 9月30日前交付上述物业，明达公司应于签约后一周内支付全部房款。违约责任中约定，若沪中公司未在本合同规定的期限内交付上述物业，则明达公司有权按已付房款向沪中公司追索违约利息，违约利息自最后交付期限的第二天起算至实际交付日止，日利息按银行固定资产贷款利率计算；若逾期超过90天，则明达公司有权终止本合同，沪中公司退还房款本金及支付所有利息；若明达公司未按约付款，沪中公司有权对明达公司的逾期付款追索违约利息，利息按银行固定资产贷款利率计算，从规定付款期限的第二天起算至实际付款之日止。签约当日，慈爱公司又以沪中公司的名义向明达公司出具了收到购房款8838440元的收据（内含第 23层与第24层各6套商品房），该收据上盖有沪中公司的销售专用章，同日该合同在上海市静安区房地产交易中心登记备案。因沪中公司未取得新建住宅交付使用许可证，至今未能交付上述物业，故明达公司于1999年2月以沪中公司违约为由，向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求沪中公司承担逾期交付慈爱公寓第 23层6套商品房的违约利息733007元（自1997年10月1日至1999年3月30日止，按银行同期固定资产贷款利率10.98%计算），上海市静安区人民法院于同年3月作出（1999）静民初字第355号民事判决，由沪中公司向明达公司支付违约利息。沪中公司不服，向本院提起上诉。本院于1999 年6月24日作出裁定，撤销一审判决，由本院按一审程序审理。本院审理后认为，慈爱公司以沪中公司之名对外预售房屋，应确认沪中公司为合同的权利义务主体，但明达公司称购房款系用慈爱公司所欠的债务充抵，明达公司实际未支付过购房款，而慈爱公司与明达公司之间的债务是否足以充抵购房款无法得到确认，故于 1999年9月27日作出判决，对明达公司的诉讼请求不予支持。明达公司不服，向上海市高级人民法院提起上诉。上海市高级人民法院审理后认为，慈爱公司以沪中公司的名义对外预售房屋，应由沪中公司对外承担民事责任，慈爱公司用自己的债务充抵购房款，沪中公司明知并认可这一行为，故慈爱公司与明达公司的债务充抵购房款应予确认。至于沪中公司是否收到慈爱公司转交的购房款，是两公司内部之间的关系，与明达公司无关，故于1999年12月22日作出终审判决，沪中公司应支付明达公司违约金733007元。因沪中公司拒绝向明达公司支付第23层商品房1999年4月1日至2000年4月30日的违约利息，故明达公司诉至上海市静安区人民法院。

又查，1994年8月24日，沪中公司与慈爱公司签订了《联建协议书》，约定双方在本市延平路175弄71 号地块合建高层商品房两幢；投资比例为沪中公司5%，慈爱公司95%；沪中公司的投资部分由慈爱公司负责融资；大楼建成后，沪中公司得可售面积5%的产权，其余房屋产权均归慈爱公司所有。1996年8月23日，双方又签订了《协议书》，对房屋的销售作了明确，该协议书规定，沪中公司刻制销售合同章一枚，并提供预售收据交慈爱公司用于延平路175弄71号项目预售商品房用。

原一审判决认为，慈爱公寓系慈爱公司与沪中公司联建的房地产项目，该项目由沪中公司立项，建设三证、商品房计划、预售许可证均由沪中公司取得，而沪中公司与慈爱公司的合同约定，同意慈爱公司以沪中公司的名义对外预售商品房，故慈爱公司以沪中公司名义与明达公司签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，因合同违约造成的违约民事责任，理应由沪中公司承担。上海市高级人民法院判决书中已明确，慈爱公司用欠明达公司的债务充抵购房款这一客观事实，沪中公司是明知的，并且认可了这一行为的发生，故慈爱公司与明达公司的债务充抵购房款应予确认。至于沪中公司是否收到慈爱公司转交的购房款系两公司内部之间的关系，与明达公司无关。现明达公司主张所购的慈爱公寓第23 层房屋逾期交付的违约利息，于法有据，应予支持。明达公司提出的分段计息标准，并无不妥，应予认定。沪中公司辩称其未与明达公司签订预售合同，也未收取明达公司购房款，不应承担违约责任，理由不能成立。沪中公司另称本合同中预售给明达公司的一套房屋已经转让，有明达公司、沪中公司及案外人签订的预售商品房转让合同佐证，应当认定。根据《上海市房地产转让办法》第二十二条的规定，房地产权利转移的日期，应以房地产交易管理部门受理转让当事人过户申请的日期为准，由于该转让合同于1999年12月16日登记备案，故现明达公司自愿于1999年12月1日起同意扣除转让款53万元及房屋落差款300700元的违约利息，并无不妥，可予准许。沪中公司辩称购房款53万元的违约利息应按转让合同约定自1999年1月5日即权利转移日起扣除，与《上海市房地产转让办法》不符，不予采纳。判决：沪中公司应支付明达公司1999年4月1日至1999年11月30日购房款4450564元的违约利息224308.42元， 1999年12月1日至2000年4月30日购房款3619864元的违约利息114025.71元。一审案件受理费7977.52元，由明达公司负担 572.70元，沪中公司负担7404.82元。诉讼保全费2342.51元，由明达公司负担168.17元，沪中公司负担2174.34元。

沪中公司不服一审判决，向本院上诉称，慈爱公司与其所谓的“内部关系”实为代理关系，慈爱公司收到明达公司房款却不转交沪中公司，而是直接将其债务与明达公司应交房款相抵消，并擅自开具房款发票，即慈爱公司直接用沪中公司的财产来偿还债务，其行为明显超越了应有的代理权限，应由越权代理人慈爱公司自行承担相应的赔偿责任。对明达公司而言，实为债权的转让，而这一行为并未得到沪中公司同意，此行为应属无效，故原一审认定事实有误。另逾期利率应当按照银行同期固定资产贷款利率的标准分期分段计算，原一审法院对逾期利息的计算有误。沪中公司还对慈爱公寓2303室转让款53万元的利息扣除日期提出异议。要求撤销原一审判决，予以改判。

明达公司辩称，购房款的支付系明达公司所为，对此沪中公司已经确认。沪中公司不能履行交房义务应承担违约责任，一审法院判决沪中公司承担逾期交付房屋的违约利息是正确的，要求维持原判。

原二审判决认定，原一审判决认定事实无误。

原二审判决另查明，系争的慈爱公寓第23层6套房屋的总房价为4450564元，其中慈爱公寓2303室原预售房价为830700元。1999年1月5 日，沪中公司、明达公司与案外人蔡瑞明签订上海市预售内销商品房转让合同，转让价格为53万元，原预售价与转让价的差价即房屋落差款为300700元。扣除慈爱公寓2303室的房屋转让款53万元及房屋落差款300700元，余款为3619864元。二审期间，明达公司明确表示，从1999年4月1日起，对房屋转让款53万元以及房屋落差款300700元不再要求沪中公司支付违约利息，即1999年4月1日起，沪中公司支付违约利息的本金为3619864 元。

原二审判决认为，沪中公司与慈爱公司在1996年8月23日的协议中约定，沪中公司同意慈爱公司以其名义对外销售双方合建的慈爱公寓，鉴于上述约定是双方的真实意思表示，且无违反法律之处，该协议对沪中公司与慈爱公司均有约束力。慈爱公司在1997年4月8日以沪中公司名义与明达公司签订的编号为0696－012－0102的《上海市内销商品房预售合同》并未违反法律规定，亦应认定为合法有效，故本案中应由沪中公司对外承担责任。有关明达公司购买慈爱公寓支付房款一节，已有生效民事判决书查明，系慈爱公司以自己所欠明达公司的债务充抵，沪中公司对慈爱公司以债务充抵明达公司房款的行为明知并予以认可。对此应予确认。虽然沪中公司坚持认为慈爱公司未将明达公司应付房款转交给己方，但房款的转交与否系慈爱公司与沪中公司合建房产中的内部事宜，不属本案处理范围。由于沪中公司与明达公司签订《上海市内销商品房预售合同》合法有效，且明达公司已履行其承担房款之义务，作为合同另一方的沪中公司亦应履行交付房屋之义务。按预售合同约定，交付房屋的日期为1997年9月30日，现沪中公司至今未能履行交付房屋之义务，依法应承担逾期交房的违约责任。明达公司要求沪中公司承担逾期交房的违约责任即支付违约利息，依法有据，应予支持。违约利息的承担应按预售合同约定，自交付房屋日期的次日起至房屋实际交付日止。1997年10月1日至1999年3月30日的违约利息，已经法院生效民事判决书判决，由沪中公司支付明达公司733007元。现明达公司要求沪中公司支付1999年4月1日至2000年4月30日的违约利息，依法应予以支持。至于明达公司表示对房屋转让款中53万元以及房屋落差款 300700元的违约利息，自1999年4月1日起不再主张一节，于法无悖，可予以准许。由于原一审判决对违约利息数额计算有误，故二审予以纠正。判决：一、撤销上海市静安区人民法院（2000）静民初字第1426号民事判决；二、沪中公司应以购房款3619864元支付明达公司逾期交付房屋的违约利息（自1999年4月1日起至2000年4月30日止）。上述违约利息的给付标准以中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。一、二审案件受理费 15955.04元，由沪中公司负担14700.04元，明达公司负担1255元；诉讼保全费2342.51元，由沪中公司负担2174.34元，明达公司负担168.17元。

上海市人民检察院抗诉认为，原二审判决认定慈爱公司以自己所欠明达公司的债务充抵了明达公司购买慈爱公寓的购房款，且沪中公司对此行为明知并予以认可，系认定事实依据不足；原二审判决认定慈爱公司与明达公司的债务已充抵明达公司的购房款，明达公司已履行承担房款之义务，沪中公司未履行交付房屋之义务，判决沪中公司应承担逾期交房的违约责任，适用法律存在错误。

经再审查明，原一、二审判决认定事实属实，应予以确认。

另查明，明达公司诉沪中公司（慈爱公司为第三人）房屋预售合同纠纷一案，上海市高级人民法院于1999年12月22日作出（1999）沪高民终字第 240号民事判决，已经发生法律效力。2003年2月9日，最高人民检察院就该案向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院将该案交上海市高级人民法院审理。 2005年6月1日，上海市高级人民法院作出（2003）沪高民一（民）再终字第5号民事再审判决。该再审判决认定，2001年1月3日，沪中公司以慈爱公司的法定代表人郭大江侵占其公司财产为由，向上海市*局静安*报案。该*立案后，因侦查的需要，委托上海市公信中南会计师事务所（当时上海经侦总队指定的五家会计师事务所之一）对慈爱公司、明达公司两者的业务往来状况进行审计。同年6月26日，审计单位作出097号《审计报告》，结论是：截至 1999年底，慈爱公司欠明达公司款项为105.7万元。该*将审计结论告诉了报案人沪中公司。2004年2月9日，审计单位又出具《补充说明》，结论是：截至1997年4月8日，慈爱公司欠明达公司款项为1609167.36元。沪中公司在原审及再审中，均承认其逾期交付房屋。2003年1月28日，沪中公司取得慈爱公寓的《房屋产权证》。该再审判决认为，明达公司与慈爱公司间存在“以债权抵房款”的关系；沪中公司对“以债权抵房款”是明知和认可的；目前尚不能得出当时慈爱公司与明达公司间到底存在多少债权债务的结论。该判决书同时认为，沪中公司没有按约定期限向明达公司履行交房义务，已构成违约。明达公司要求沪中公司承担逾期交房违约责任，其应当证明自己已依约足额履行支付购房款的义务，但明达公司目前尚无充分证据证明其债权足以抵消系争全部购房款，故其亦有违约之处。因此，明达公司要求沪中公司承担违约责任的主张有违公平原则，其向沪中公司追索违约利息的诉讼请求应不予支持。至于明达公司与慈爱公司间在充抵事实发生时究竟存在多少债权债务，明达公司的债权可以充抵多少系争购房款，当事人可另行解决。判决：一、撤销上海市高级人民法院（1999）沪高民终字第240号民事判决；二、维持上海市第二中级人民法院（1999）沪二中民初字第268号民事判决，即对明达公司在原审中的诉讼请求不予支持。一、二审案件受理费共计24680.14元，由明达公司和沪中公司各负担12340.07元。

再审中，双方对原判决认定的事实均未提出异议，亦未提供新的证据。

沪中公司认为，本案应以上述上海市高级人民法院的另案再审生效判决为依据，判决对明达公司的诉讼请求不予支持。

明达公司对上述上海市高级人民法院的另案再审生效判决存有异议，并坚持原审主张，要求法院依法判决。

本院再审认为，案外人慈爱公司系受沪中公司委托与明达公司签订《上海市内销商品房预售合同》，由明达公司向沪中公司购买慈爱公寓第23层的6套房屋，故该合同对沪中公司和明达公司均具有约束力，双方应按约履行。虽然明达公司在本案中主张其与慈爱公司之间存在“以债权抵房款”的事实，并认为已得到了沪中公司的认可，但上海市高级人民法院作出的（2003）沪高民一（民）再终字第5号生效判决已认定，以目前的相关证据要得出明达公司主张的“其已以800余万元的债权冲抵了系争购房款”之事实结论，理由并不充分，难以支持。故应视为明达公司未向沪中公司付清购房款。由于明达公司未按合同约定的期限，向沪中公司履行付款义务，违约在先，故其要求沪中公司支付逾期交房违约金，缺乏法律依据。原审对明达公司的违约事实未予查明，判决沪中公司向明达公司支付逾期交房违约金不当，应予以纠正。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十四条的规定，判决如下：

一、撤销本院（2000）沪二中民终字第3561号民事判决和上海市静安区人民法院（2000）静民初字第1426号民事判决；

二、对上海明达物资公司的诉讼请求不予支持。

一、二审案件受理费15955.04元、诉讼保全费2342.51元，共计18297.55元，由上海明达物资公司和上海沪中房地产联合发展总公司各负担9148.78元。

本判决为终审判决。

审 判 长  金伟泉

代理审判员  徐 军

代理审判员  王怡红

二○○五年八月二十五日

书 记 员  黄 亮