重庆宏屹房地产开发公司与重庆申建置业有限公司、重庆市大渡口电影院房屋拆迁补偿纠纷一案
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2004）渝一中民初字第558号
原告重庆宏屹房地产开发公司，住所地重庆市大渡口区马王乡宏石商住楼（二啤对面）。
法定代表人孙维林，董事长。
委托代理人何洪涛（特别授权），重庆衡泰律师事务所律师。
委托代理人熊新立，重庆衡泰律师事务所律师。
被告重庆申建置业有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村钢花小区9栋2号。
法定代表人杨大建，董事长。
委托代理人刘永禄（特别授权），上海市志君律师事务所律师。
委托代理人王智（特别授权），公司法律顾问。
被告重庆市大渡口电影院，住所地大渡口区钢花路19-1号。
法定代表人张诗强，负责人。
委托代理人彭承林（特别授权），重庆三力律师事务所律师。
原告重庆宏屹房地产开发公司（以下简称宏屹公司）诉被告重庆申建置业有限公司（以下简称申建公司）、重庆市大渡口电影院（以下简称大渡口电影院）房屋拆迁补偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告宏屹公司委托代理人何洪涛、熊新立，被告申建公司法定代表人杨大建及委托代理人刘永禄、王智，被告大渡口电影院负责人张诗强及委托代理人彭承林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏屹公司诉称，2002年10月25日，宏屹公司将位于大渡口区的“群文大厦”项目转让给了申建公司。该项目占用土地上，宏屹公司原有875平方米的商业用房，双方在项目转让时商议另行协商该房的拆迁还房问题，但申建公司至今不愿公平地安置或补偿。另外，大渡口电影院现成为“群文大厦”的联建方，也应承担该项目上的债务。故诉请判令二被告以“群文大厦”原地还房±0层（平街层）875平方米营业用房给原告，并支付搬迁补助费17500元；截止于2001年12月1日的经济损失补偿费393750元及以后的经济损失补助费。
被告申建公司辩称，申建公司与宏屹公司只是项目转让的关系，申建公司向宏屹公司支付的项目转让费已经包括了拆迁补偿费用，要求驳回原告的诉讼请求。
被告大渡口电影院辩称，大渡口电影院不是拆迁义务人，要求大渡口电影院承担责任没有依据。
原告宏屹公司提出了如下证据：
1、渡公字（1999）11号建设用地批准书；2、重规地证（1999）大字第0009号建设用地规划许可证；3、重规建证（2000）大字第0012号建设工程规划许可证；4、渝地（1999）划转合字（渡区）第32号国有土地使用权出让合同。以上证据拟证明宏屹公司是“群文大厦”原业主。对此事实，二被告均认可。
5、2002年10月25日所签群文大厦项目转让协议书。宏屹公司将群文大厦项目转让给申建公司，同时，该协议第四条约定：“甲方（申建公司）和拆迁单位a大渡口区电影院；b区人防办；c原煤建公司；d宏屹夜总会的还房及其它问题见附件。”二被告对此证据的真实性予以认可。
6、渡国用（98）字第0305号国有土地使用证和渡国用（97）字第0354号国有土地使用证。证明原告被拆的土地之用途为商业用途。二被告对该证据的真实性予以认可，但申建公司认为仅有土地并不能证明原告拥有房产。
7、重庆市房地产管理局于1998年6月18日出具的房屋安全鉴定书。该鉴定书记载宏屹公司在钢花路19-1号拥有875平方米两层房屋。
8、大渡口区房管局于2004年9月15日出具的证明。
宏屹公司认为证据7、8证明了其原有房屋的面积为875平方米。
二被告对证据7、8本身的真实性予以认可，但认为其不能作为合法产权凭证。
9、重庆同诚资产评估有限责任公司于2001年8月15日出具的群文大厦项目司法估价报告书及所附土地估价报告书。该司法估价报告书第4页第一条第4项写明：“本次估价是在该房地产项目受让方继续履行有关联合开发协议和拆迁安置协议为假设前提。”第8页3.3项第三段写明：“由于估价对象存在司法纠纷，本次评估价格为司法变现价，在变现价格测算过程中是该房地产项目受让方继续履行有关联合开发协议和拆迁安置协议为假设前提……”。
宏屹公司认为证据9证明双方的项目转让不包括拆迁安置补偿费用，被告应继续履行安置补偿义务。二被告认可该证据的真实性，但认为拆迁安置补偿费已经包括在项目转让费之中。
10、大渡口区计委（2002）84号文件复印件，拟证明被告应还建房给原告。二被告认为只有复印件，对证据10的真实性不予认可。
被告申建公司提出了如下证据：
11、大渡口区人民*办公室关于群文大厦工程开发建设有关问题会议纪要，拟证明群文大厦原为烂尾楼工程，申建公司是招商引资接手该工程的。
被告大渡口电影院以无原件为由认可证据11的真实性。原告宏屹公司认可其真实性，但认为该证据与本案无关联性。
12、项目转让费收据。各当事人对此证据予以认可。
13、国有土地使用权转让审批表。上面有一栏目注明“已拆迁安置完毕”。申建公司认为该证据证明申建公司已对原告安置完毕。大渡口电影院与宏屹公司对证据本身的真实性均予以认可。但宏屹公司认为，“已拆迁安置完毕”的注释并不真实，也不能作为已经安置的证据，只有可视之房屋或货币补偿之收据才能作为履行凭证。
14、同诚资产评估有限责任公司于2001年11月所作的复函，拟证明申建公司已经履行安置补偿义务。大渡口电影院与宏屹公司认可该证据本身的真实性，但宏屹公司认为该证据同样不能证明被告已履行了安置补偿义务。
被告大渡口电影院提出了如下证据：
15、（97）渡014号建设用地规划证；16、大渡口电影院与荣昌西南物资市场有限公司于1997年1月28日所签“群文大厦”的联合开发协议书；17、大渡口电影院与荣昌西南物资市场有限总公司、宏屹公司于1997年10月29日所签的由宏屹公司替代荣昌西南物资市场有限总公司的补充协议书。18、大渡口电影院向宏屹公司所发的催款动工紧急通知。
宏屹公司与申建公司对证据15-18的真实性予以认可，但均认为与本案没有关联性。
审理过程中，本院收集了如下证据：
19、同诚资产评估有限公司的走访笔录。该公司有关工作人员表示，司法估价报告书是项目转让的价值评估，是以项目受让方继续履行开发协议和拆迁安置补偿义务为前提的，因此，该报告不含安置和补偿费用。
20、大渡口区计委大渡口计委（2002）84号文件（2002年12月10日）及申建公司向大渡口区计委提交的立项申请书（2002年10月6日）。该文件及申请书写明：群文大厦的项目业主是申建公司，大渡口区电影院、区人防办、宏屹公司、煤建公司的还建房共计6284平方米，预计建设周期为24个月。
21、大渡口区房地产交易所出具的关于宏屹公司位于大渡口区钢花路19-1号的房屋产权登记资料，该资料表明该房的面积为475平方米，营业用房壹层。
对于本院收集证据的合法性、证据本身的真实性各方当事人当庭表示认可。宏屹公司认为，该房的合法产权是875平方米，由于在房屋拆除时，房产证已交回，故无法获取房产证。二被告认为，同诚资产评估有限公司人员不能断定由谁承担安置补偿义务，证据20与21也不能作为原告的权利凭证使用。
本院对以上21个证据的真实性均予以认可。对证据的证明力及事实认定分析如下：
1、申建公司向宏屹公司支付的项目转让费是否包括拆迁补偿费，申建公司是否完成了对宏屹公司原有房屋的安置补偿。证据5（双方项目转让协议）、证据9（群文大厦项目司法估价报告书）、证据10、20（申建公司向计委提交的立项申请书和计委的批复）、证据19（走访笔录）、以及当事人的当庭陈述等一系列证据均客观真实并且相互映证，形成证据锁链，证明了申建公司安置补偿义务的存在，证明了申建公司支付的项目转让费并不包括拆迁补偿费。申建公司提出的证据13（国有土地使用权转让审批表）并不是履行凭证，证据14（同诚资产评估有限责任公司于2001年11月所作的复函）也并无证明申建公司已完成对宏屹公司安置、补偿的内容。申建公司认为项目转让费已经包含了拆迁补偿费的意见本院不予采信。
2、房屋面积的确定。证据7、8及当事人的陈述可以证明宏屹公司位于钢花路19-1号的房屋的实有面积为875平方米，但仅有475平方米合法面积的证据。宏屹公司未能完成875平方米均为合法产权的证明责任。故现有证据只能证明475平方米的合法面积。
依照以上证据及双方当事人的陈述，本院认为证据所证明的事实如下：
群文大厦原项目业主为宏屹公司，大渡口电影院参与联合建设。该项目涉及占用大渡口电影院、区人防办、煤建公司、宏屹公司的房屋，其中宏屹公司的房屋实有建筑面积为875平方米，两层；合法产权建筑面积为475平方米，一层，用途为临街商业用房。2002年10月25日，宏屹公司将群文大厦项目转让给了申建公司，申建公司完成相关手续，成为该项目的新业主，大渡口电影院仍是联建方。申建公司向宏屹公司支付了项目转让费，但该项目转让费并不包括对宏屹公司原有房屋的还房或货币补偿。从2002年6月开始，宏屹公司与申建公司对宏屹公司原有房的还建问题进行了磋商，但不能达成一致意见，宏屹公司遂诉至法院。
另查明，“群文大厦”所在大渡口区钢花路19-1号现编号为大渡口区钢花路302号，该项目仍在建，住房部分已于2004年10月份办理了商品房预售许可证。
本院认为，申建公司受让“群文大厦”项目的开发权的同时，也承担了该项目上的拆迁安置补偿义务，其中包括对宏屹公司的安置补偿义务。申建公司与宏屹公司有项目转让的法律关系，同时又有房屋的还建或补偿的法律关系。申建公司尚未完成安置或补偿义务，原告宏屹公司诉请原地还房的理由正当，应予支持。但还房的面积只能以所能证明的合法产权面积为准。由于大渡口电影院并非项目业主，因此不承担安置补偿的义务。但大渡口电影院与申建公司是联建关系，其内部分房约定不能对抗外部债权人。
审理中，宏屹公司放弃对过渡期内的搬迁补助费、经济损失补偿费的诉讼请求，自应允许。但宏屹公司保留按重府发（1995）83号文件支付逾期安置补偿的有关经济损失的诉讼请求。对此，本院认为，安置补偿的期限，双方并无约定，尚不发生逾期安置补偿的问题。但应确定被告还房之合理的履行期限，被告重庆申建置业有限公司应在该房竣工验收后及时交付原告。
综上，依照《*民法通则》第四条、第七十四条第三款，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条，《*民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告重庆申建置业有限公司将位于大渡口区钢花路302号的“群文大厦”第一层（平街层）以“群文大厦”施工图1轴、A轴、F轴为固定边界，以1轴为基线向11轴方向延伸切割475平方米建筑面积（切割线与A轴、F轴成90度角）的营业用房安置给原告重庆宏屹房地产开发公司所有；房屋共用部分按规定进行公摊。
二、由被告重庆申建置业有限公司将上述房产于竣工验收合格后立即交付给原告重庆宏屹房地产开发公司。
三、驳回原告重庆宏屹房地产开发公司的其它诉讼请求。
案件受理费27066元，其它诉讼费4060元，财产保全费16020元，合计47146元，由重庆宏屹房地产开发公司与重庆申建置业有限公司分别负担23573元（重庆申建置业有限公司负担部分在本判决生效后10日内直接支付给重庆宏屹房地产开发公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 彭 朴
代理审判员 杜 伟
代理审判员 胡智勇
二○○四年十二月六日
书 记 员 廖 蔷
重庆宏屹房地产开发公司与重庆申建置业有限公司、重庆市大渡口电影院房屋拆迁补偿纠纷一案