请求法院确认创某公司

长沙市岳麓区人民法院：

贵院受理的原告蔡**诉被告长沙创某房地产公司延期交房纠纷一案，诉至贵院之前原告多次要求被告提交星语林?汀湘十里第8区1片D17号的消防验收合格意见书和《建设工程竣工验收备案表》，以实现原告罄其积蓄、安居乐业的愿望，但被告以《商品房买卖合同》第八条第二款作为挡箭牌，声称可以在不提供这两份证明文件的前提下把房屋交付给原告!被告用霸王条款规避国家法律的企图十分明显。

请看“第八条 交付期限 出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民*的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5、该商品房经实体验收合格并开始备案。”

创某房地产公司的这种“奇特”交付条件是建设部、国家工商行政管理总局颁布的《商品房买卖合同》示范文本是没有的，是创某房地产公司以格式条款的形式添加上去的，这其中大概凝聚着创某房地产公司法律顾问肖巨律师和售楼部经理李杰等同志的“集体智慧”;但是，这是一个强迫和引诱客户陷入法律泥坑的条款，排除原告的主要权利，而且与《*合同法》《*建筑法》《建设工程管理条例》等许多法律、法规相冲突，因而这是一种霸王条款、无效条款!

请看下列法律条文：

《*合同法》

第三十九条　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 　　第四十条　格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效： 　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 (三)以合法形式掩盖非法目的(四)损害社会公共利益(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他其他部分仍然有效。

《*建筑法》

第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 　　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)

第十七条　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民*房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)

第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、*消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(建设部令第78号)

建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： 　　

(一)工程竣工验收备案表; 　　

(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

第五条　备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。 　　

工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。

《*消防法》第十三条

按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：　　

(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向*机关消防机构申请消防验收; 　　

(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报*机关消防机构备案，*机关消防机构应当进行抽查。 　　

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

在建设部、国家工商行政管理总局颁布的《商品房买卖合同》示范文本列举的四种交房条件中，站在开发商的角度，往往首选第一种交房条件，即工程验收合格(包括对房屋基础、主体、水电、内外装饰的验收，但不包括道路、绿化、停车场的验收)，由开发商组织勘察、设计、施工、监理单位会同质监部门共同参加;站在购房人角度，首选第四种交房条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，要求开发商在工程验收备案证之外取得规划、环保、供电、燃气等配套验收证明。空白处由业主与开发商“*”约定，创某公司强加给业主的这种该商品房经实体验收合格并开始备案中“实体验收”便是一种法律上、工程上均不存在的术语，百度网强大搜索功能尚不能界定“实体验收”的具体含义，这种说法的解释权属于创某房地产公司法律顾问肖巨律师，那便是：业主在交房条件中选择了这一条，便可以让他在不要消防验收合格意见书和《建设工程竣工验收备案表》的情况下住进去!

根据《*国家标准：建筑工程施工质量验收统一标准》，“验收”是指“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部，单位工程的质量进行抽样复验，根据相应标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认”。根据这一表述,“验收合格”则是对工程质量作出的肯定性确认。这种确认，是由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构作出的，其认可的方式是在《建设工程竣工验收备案表》上签字盖章，其对验收合格签字认可盖章的日期，应当是工程验收合格的法定日期。根据《城市房地产开发经营管理条例》(*国务院第248号)、《建设工程质量管理条例》(*国务院令第279号)第49条、第56条第8款的规定，以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市收基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，实行竣工验收备案是一种强制性规定。

创某房地产公司设置的这第五种交房条件比第一种“该商品房经验收合格”固然还要低，大大地给开发商提供了逃避工程质量监督的便利，但是损害了广大业主的权利!并且与《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(建设部令第78号)《*消防法》等法律法规的相关规定完全相悖，因此可以认定这种交付条款是不折不扣的无效条款!如果把它作为挡箭牌，作为创某房地产公司免责的理由，真可谓滑天下之大稽了。创某房地产公司与蔡华君合同约定2010年6月30日交房，迟至2010年10月25日才让他去办验房手续，别墅内按合同附件三约定的大门、电梯、窗户玻璃等设施这也没有那也没有，连国家法定的交房时必需的证明文件也用违法条款去“排除”!创某房地产公司打法律的擦边球真的离边太远了，真的愧对广大业主!

综上所述，原告与被告的《商品房买卖合同》第八条第二款为无效条款，请求人民法院依法予以确认。

报告人：蔡**

2012年4月10日