佛山市三水千叶花园房地产有限公司诉三水市广海酒店租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004） 佛中法民五终字第1284号

上诉人（原审被告）：佛山市三水千叶花园房地产有限公司，住所：佛山市三水区西南街道广海西路森林公园内。

法定代表人：李朗辉，董事长。

委托代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：三水市广海酒店，住所：佛山市三水区西南街道芦西路口地质3号。

法定代表人：刘崇仁，经理。

委托代理人：高新红、唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。

上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称三水千叶花园）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2004）三法民贰初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：拥有位于佛山市三水区广海大道西33号房产所有权的新星石油广州有限公司于2001年10月15日以下发内部文件的形式把上述房产的使用、经营权转让给原告。2001年底原告与被告签订《房屋租用合同书》，约定原告把上述房产第一层东南商铺租赁给被告使用，租赁期限从2002年1月1日至 2006年12月31日，租金从2002年1月至2005年1月每月3800元，付款时间为每月5日前交齐当月租金，付款方式以现金或支票交到原告公司财务部；双方还约定拖欠租金累计达2个月为因被告责任终止合同的条件；提前终止合同的条件为提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，终止合同书签订前，合同仍有效；并约定被告逾期未交付租金，每逾期1日原告有权按月租1‰向被告加收滞纳金的违约责任。合同签订后，原告依约把商铺交付被告使用，并委托发展公司代收租金，收取租金的方式有两种：或直接现金支付或通过银行支付，而通过银行支付的租金，由原告先提供收据，再由被告通过银行支付。 2003年9月至12月原告开具四张收据给被告通过银行付款，但被告没有在指定的帐号支付与收据相符的数额给原告，之后，被告一直没有给付当月租金至今，也没有正式与原告解除租赁关系，被告于2004年初迁出租赁商铺，锁上大门，钥匙现仍在被告处。原告于2004年5月19日起诉至法院。

原审判决认为：原、被告之间的租赁关系合法，应受法律保护。被告没有按照约定或法定的方式解除双方的租赁合同，且租赁商铺的使用权至今仍掌握在被告手中，合同至今仍对双方产生效力，双方租赁的合同约定如被告拖欠租金累计达2个月，有权解除合同，从2004年至今，被告没有任何缴纳租金的意思表示，原告诉请与被告解除双方的租赁合同，合法有理，予以支持。原告提供2003年9月至12月的租金收据，从原告提供的银行收款资料看，对于通过银行支付的租金，同一笔租金每次出具的收据在银行进账前，且原告一般在实际收款后的收据存根中打有“银行收讫”或“现金收讫”，而2003年9月至12月的收据存根中没有这两种字样。被告单位是一个独立法人，应有完善的会计管理制度，如支付了款项，在自身的会计凭证中应有体现，被告以会计凭证拿到税所查帐为由，拒绝提供，且也不能提供税所出具的清单，对自己的反驳主张没有提供任何证据予以证明，对被告称四张收据是现金支付的陈述不予采信，原告诉请被告清还2003年9月至12 月的租金合法有理，予以支持。双方约定的滞纳金从合同的内容看，实质是违反合同逾期支付租金的违约约定，但该约定每逾期1日按月租金1‰支付违约金过分高于实际造成的损失，应参照当前中国人民银行规定的每日万分之二点一计算违约金。依照《*关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《*民法通则》第一百零八条、《*合同法》第一百一十四条、《广东省城镇房屋租赁条例》第八条第一款第（一）项的规定，判决：一、被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司须自判决生效之日起十日内向原告三水市广海酒店支付租金34200元（2003年9月至2004年5月份）及相应的违约金（每逾期一日，按月租金的万分之二点一计算）。逾期给付，则按中国人民银行规定的同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、解除原、被告签订的《房屋租用合同书》。案件受理费1563元，由被告负担。

宣判后，原审被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。1、三水市石油地质综合发展公司与被上诉人是两个单位一套班子；根据《房屋租用合同书》及楼面《租赁合同》出租方是三水市石油地质综合发展公司，租金也是由发展公司收取的，且两份合同由协商到签约都是由发展公司的工作人员陶志鸿经办的，被上诉人称其委托发展公司收取租金是没有依据的，上诉人在二00三年十月三十一日向发展公司发出“停约通知”也都是由陶志鸿签收的，因而被上诉人称发展公司与其没有关联性是没有事实依据的。2、上诉人已于二00四年一月一日与被上诉人解除租赁合同；虽然合同的签章是被上诉人，但合同由协商到签约都是与发展公司进行的，故上诉人解除合同亦理所当然与发展公司的人员进行协商，并在二00二年十月三十一日，向发展公司发出“停约通知”（陶志鸿签收），要求解除双方签订的《房屋租用合同书》，发展公司亦同意在二00四年一月一日起解除合同，至该日，上诉人迁出了所租赁的房屋，至此，双方事实上已不存在租赁关系，故被上诉人请求上诉人支付二00四年一月至五月的租金是没有事实依据的。3、上诉人已缴交了二00三年八月至十二月的租金，按付款习惯，上诉人缴纳租金，被上诉人出具收据，如果上诉人没有交纳租金，被上诉人根本没有可能连续四个月在上诉人没有交纳租金的情况下出具收据给上诉人，被上诉人的收据存根印有“银行收讫”或“现金收讫”字样，这完全可以在事后印上去，一审法院据此而认定上诉人未付款是没有依据的。由于上诉人另一案件在审理中，有关的会计凭证被佛山市中级人民法院封存并送有税务部门查帐，故未能在庭审中举证。据此请求：1、判决驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

上诉人在二审期间没有提交证据。

被上诉人答辩称：一、答辩人与上诉人存在租赁关系，租赁合同一审开庭审理前并未依法解除。1、上诉人于一审庭审中，对答辩人的诉讼主体资格无异议。2、上诉人称答辩人与三水市石油地质综合发展公司是两个单位一套班子，但其未能提供任何证据。3、依据《房屋租赁合同书》的第11条规定，提前终止合同的条件是提前2个月书面通知并签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。这是对解除合同条件的特别约定，而在条件未成就前，合同仍有效。一审庭审中，双方都确认未签订解约协议，被告应履行交付租金的义务。上诉人称发展公司同意解除合同不是事实，至于上诉人又称已迁出所租赁房屋，这并不是约定或法定的解除合同方式。该铺位仍被上诉人锁着铺门空置着，未归还给答辩人。二、上诉人故意曲解一审法院对其四张收据不予采信的理由，应予以驳回。1、按照现行财务管理制度，已付款的收据应与对应付款的会计凭证装钉在会计帐册内。若上诉人有关的会计凭证被佛山市中级人民法院封存或送税务部门查帐，为何上诉人能将四张收据原件在一审庭审中出示？又为什么上诉人不能提供出被查封、扣押的依据？2、上诉人称答辩人不可能在上诉人没交租金就开收据，这一说法的可信性。由上诉人从 2002年6月至2003年8月，通过银行交款的所有资料以及答辩人提供帐目一箱所证明的交易习惯摧毁。3、在庭审过程中，上诉人单独出示了四张称已付款的收据原件。收据无粘贴、无打孔、无任何背书，如此完整无损，依财务管理的行业惯例可知，这四张收据根本不可能是2003年已完成付款的凭证。答辩人与上诉人之间的租赁合同合法有效，并未于2004年1月1日被解除。上诉人从2003年9月至今没支付答辩人租金。请求驳回上诉，维持原判。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租用合同书》合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的权利义务。上诉人上诉称其向三水市石油地质综合发展公司发出停约通知，双方已于2004年1月1日解除合同。因上诉人未能提供已与被上诉人协商一致解除《房屋租用合同书》的证据，仅有解约通知不能证明双方已协商解除租赁关系，故上诉人主张双方已于2004年1月1日解除租赁合同不能成立，本院不予支持。上诉人持有2003年9月－12月的租金收据上诉称其以现金支付了租金，但未能提供相应的会计付款凭证，也未提供会计凭证被法院封存并送税务部门查帐而应由法院或者税务部门出具的清单，而根据双方提供的证据所证明的交易习惯，被上诉人虽开具了收据给上诉人，但上诉人却未依时付款，故上诉人此项上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1563元，由上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 张 雪 洁

代理审判员 钟 国 树

二○○四年十一月二十五日

书 记 员 林 彦