黄洁贞因与城北市场、东一纸箱厂、敦厚经联社房屋租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2004）佛中法民五终字第450号

上诉人（原审原告、反诉被告）：黄洁贞，女，1955年8月5日出生，汉族，住所：佛山市禅城区汾江中路10号201房。

委托代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市城北综合批发市场（以下简称城北市场）。住所地：佛山市禅城区汾江北路尾段。

负责人：杨基。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市石湾区东一纸箱厂（以下简称东一纸箱厂）。住所地：佛山市禅城区张槎镇大江江海公路中段。

法定代表人：杨基，董事长。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区环市镇敦厚股份经济联合社（以下简称敦厚经联社）。住所地：佛山市禅城区敦厚大街。

法定代表人：陈炽荣，主任。

上列三被上诉人的委托代理人：陈显敏、李松冰，广东古今来律师事务所律师。

上诉人黄洁贞因与被上诉人城北市场、东一纸箱厂、敦厚经联社房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅法民一初字第318号民事判决。向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：2003年1月12日，原告与被告城北市场签订一份《城北综合批发市场铺位承包合同》，由原告承包使用被告位于城北市场A区5路28号的共 30平方米的铺位，使用期为2003年1月12日至2006年12月31日，并约定在第二期铺位全部交付使用2个月内，每间铺位都要正式开张营业，否则，被告有权收回铺位，再作处理；每月的承包款为750元，原告要在2003年1月12日前一次性交付半年的承包款4500元给被告后，被告交付铺位给原告使用，之后的承包款分别在每年1月1日前和7月1日缴交；管理费和收缴按物价部门批准的单价收取，收缴期限和时间与收承包款相同。合同第八条约定，承包期内原告必须合法经营，遵守市场有关管理规定，服从市场的统一管理，如有违反市场管理规定，违法经营的，一切责任由原告自负，与被告城北市场无关。合同签订当天，原告向被告交纳了4500元的租金。2003年4月3日，被告以原告经常不开门营业，严重违约为由查封了原告租用的铺位，并将铺位内的物品清点后封存。另外，被告现已将铺位租给他人使用。原告未缴交2003年1月至4月的管理费。城北市场于2003年3月1日张贴档铺管理规定，其中第十一条规定； “所有档铺必须从上午9时至下午5时30分天天开门营业，严禁关门或开门无货形式经营。对关门停止营业达5天或开门经营但只有少量货物摆卖达1个月、仓库式使用，或铺主超期1个月未交各项费用者，市场有权收回该铺位使用权，且不退回所交的款项”。被告城北市场于2003年4月7日委托广东古今来律师事务所律师吴青向原告发出律师函，告知原告因其违约，市场已于4月4日作封铺处理；同年4月22日，被告再次发出律师函，告知原告市场已于当天收回铺位，并将铺位内的物品清点后封存，限原告在7天内到市场管理处领取物品，逾期则市场不负任何责任。另查明，佛山市工商行政管理局于2000年9月13日向被告城北市场发出市场登记证（工商市字4406011016号），该市场的主办单位为：东一纸箱厂、敦厚经联社。原、被告在庭审中均表示双方所签订的铺位承包合同实际为租赁合同。

原审判决认为：被告城北市场经工商行政管理部门核准登记领取了市场登记证，其作为合同的一方当事人主体适格，其与原告签订的《城北综合批发市场铺位承包合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行合同义务。对于合同的性质，原告与被告城北市场均认为是租赁合同，予以确认。综合查明的事实，证实原告在履行合同过程中，其承租的A区5路28号铺位，于2003年1月底至4月初，经常连续多天不开门营业，违反了合同第一条第（2）项的约定，构成违约，应承担违约责任。而被告城北市场对原告提出解除合同亦无异议，鉴于双方已没有继续履行合同的可能，现原告提出解除合同，予以准许。被告城北市场所发布的通知及档铺管理规定等是其单方意思表示，不属合同条款，对原告没有约束力。在合同的履行中，被告城北市场收回原告承租的A区5路28号铺位的行为，虽合同有约定，但其在未征得原告同意的情形下，擅自收铺的行为没有法律依据，其行为对原告构成侵权，应承担侵权的民事责任。综上，原告请求被告城北市场赔偿履行合同所造成的损失之诉证据充分，予以支持。对于原告要求被告赔偿因侵权造成的损失 47423元，其中包括承包款损失550元，另租场地存放货物的租金1540元，工人工资733元，经营收入损失1000元，铺位转让费31750元（包括铺位押金15000元），转名费1000元，铺位装修费10850元。原告因被告的侵权行为导致的承包款损失，被告应予赔偿；对于铺位转名费，原告所提供的收据是被告向林成棠收取的1000元，属另一个法律关系，与原告无关；铺位装修费（含招牌费600元、电表安装工程费500元），被告确认招牌费、电表安装工程费，其他部分不予确认。由于原告与被告签订合同是在2003年1月，而装修费用发生在合同签订之前几个月，与本案无关，不予支持。至于租仓库的费用及工人工资损失，因原告未能提供充足的证据予以证实，不予支持。对于原告提出的铺位转让费（含铺位押金），因双方合同无此约定，且原告未能提供被告城北市场收取其该笔费用的凭据，故不予支持。对于原告要求被告返还铺位内的物品，因原告只是单方列举了物品的名称，没有其他见证人，所以不能以其所列的为准，应以被告方出具的有见证人的物品清单为准。对于原告的第3项诉讼请求，因原告违约在先，不予支持。至于被告城北市场及纸箱厂的反诉请求，对于管理费，由于原告未能举证证实其已交纳2003年1月至6月的管理费，故对被告的该项请求予以支持；对于清洁费，因双方在合同中没有约定，不予支持；而广告费是被告城北市场单方为扩大知名度，从而获得良好的销售或租赁业绩的，与原告无关，故被告的该项请求不予支持。被告东一纸箱厂、敦厚经联社作为被告城北市场的主办单位，在被告城北市场的财产不足承担本案民事责任时，应承担补充清偿责任。综上，根据《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*合同法》第六十条、第九十四条第（四）、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告黄洁贞与被告佛山市城北综合批发市场签订的《城北综合批发市场铺位承包合同》；二、被告佛山市城北综合批发市场于本判决生效之次日向原告黄洁贞退还铺位租金550元；三、被告佛山市城北综合批发市场于本判决生效之次日向原告黄洁贞赔偿铺位的招牌费600元、电表安装工程费500元；四、原告黄洁贞于本判决生效之次日向被告佛山市城北综合批发市场支付管理费768元；五、被告佛山市禅城区东一纸箱厂、佛山市禅城区环市镇敦厚股份经济联合社对被告佛山市城北综合批发市场应承担的上述赔偿责任承担补充清偿责任；六、被告佛山市城北综合批发市场于本判决生效之次日返还铺位内物品给原告黄洁贞（以被告诉讼中提供的物品清单为准）；七、驳回原告黄洁贞的其他诉讼请求；八、驳回被告佛山市禅城区东一纸箱厂、佛山市城北综合批发市场的其他诉讼请求。本案本诉受理费2199元，由原告承担2099元，由被告佛山市城北综合批发市场承担100元；反诉费93元，由原告承担35元，由被告佛山市城北综合批发市场承担58元。

宣判后，黄洁贞不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人租用被上诉人城北市场A区5路28号铺位（下称铺位），在2003年1月底至4月初，经常不开门营业，违反合同中第一条第（2）项的约定，构成违约，应承担违约责任是错误的。1、承租人用铺位要履行的义务是按合同规定准时缴交铺位租金给出租人，至于铺位是否每天都开门营业是由承租人自己决定的，而被上诉人城北市场规定承租铺位的租户每天都要开门营业是违反我国《合同法》“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，所以，上诉人已按合同约定履行了缴交铺位租金的义务，被上诉人城北市场是无权要求上诉人承租的铺位每天都要开门营业的。2、多天不开门营业并不等于就无正式开张营业，上诉人租用铺位的目的是为了通过铺位开张营业赚取利润，所以，上诉人租用铺位后不可能不开张营业。而上诉人于2003年1月21日前已向有关部门办理了铺位的卫生许可证、营业执照、税务登记证等国家规定经营所需持有的相关证照，在铺位门前装上大幅招牌，已进行了经营活动，每月亦按时向税务部门交纳了营业税金，这都充分证明上诉人租用的铺位已正式开张营业。3、上诉人与被上诉人城北市场签订的铺位承包合同无明确约定铺位每天都要开门营业，一审法院认定被上诉人城北市场所发布的通知及档铺管理规定等只是其单方意思表示，不属合同条款，对上诉人无约束力，即上诉人多天不开门营业，并无违反合同约定，不构成违约。故一审法院认定被上诉人城北市场所发布的通知及档铺管理规定等只是其单方意思表示，不属合同条款，对上诉人无约束力，又认定上诉人多天不开门营业，违反合同的约定，构成违约，显然是自相矛盾。二、一审法院认定上诉人与被上诉人城北市场签订合同是在2003 年1月，而铺位装修费用发生在合同签订之前几个月，与本案无关是错误的。1、上诉人于2002年7月14日就铺位转租事宜与林成棠签订《转让手续协议》后即找装修工人对铺位进行装修。但被上诉人城北市场在2002年12月9日办理林成棠将铺位转租上诉人的手续及2003年1月12日与上诉人签订铺位承包合同时，都无对上诉人与其签订铺位承包合同前提前对铺位进行装修提出异议，及被上诉人城北市场对上诉人提前对铺位进行装修的行为表示认可。2、被上诉人城北市场租给上诉人使用的铺位是一间空铺，当时铺内地板是水泥批荡，无夹层，无厕所、厨房，是上诉人花钱对铺位进行装修后，铺位才由空铺变成设施整全的铺位，并一直使用到被上诉人城北市场无理封铺当天（由被上诉人一审提交的相片可见）。3、被上诉人城北市场于2003年4月4日擅自封铺（一审法院已认定是侵权行为）导致上诉人从2003年4月5日起无法使用铺位作经营，浪费了上诉人对铺位进行的装修，所以，上诉人城北市场应赔偿上诉人对铺位装修所花的费用。三、一审法院对上诉人提出的铺位转让费（含铺位押金）不予支持是错误的。1、2002年7月14日，上诉人与林成棠就铺位转租达成协议，协议约定上诉人支付转让费31750元（其中包括铺位押金15000元，即林成棠租用铺位时支付的一次性基建补偿费15000元）给林成棠取得铺位的使用权，协议签订后，上诉人支付了转让费给林成棠，林成棠也将铺位交给上诉人使用。2、2002年12月9日上诉人与林成棠到被上诉人城北市场处签订的转租协议及2003年1 月12日上诉人与被上诉人城北市场签订承包合同时，被上诉人城北市场都同意上诉人承租铺位的使用期是至2006年12月31日，即被上诉人城北市场对林成棠将铺位转租给上诉人表示同意。3、被上诉人城北市场于2003年4月4日擅自封铺（一审法院已认定是侵权行为）导致上诉人从2003年4月5日起无法使用铺位作经营，所以，上诉人未能在2006年12月31日前通过铺位营业赚回31750元投资成本的责任，应由被上诉人城北市场承担。四、一审法院认定被上诉人城北市场向上诉人返还铺位物品应以被上诉人市场出具的有见证人的物品清单为准是错误的。首先，物品清单无得到上诉人签名确认；其次，清单上的见证人是被上诉人城北市场的工作人员和代理人，他们与被上诉人城北市场本身存在利益关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十九条“与一方当事人或其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据”的规定，所以，被上诉人城北市场出具的有见证人的物品清单是无效的；再次，被上诉人未征得上诉人同意情形下，擅自破门收铺，将铺内货物、办公台等等进行转移，是严重的侵权行为，严重违反我国法律有关“个人合法财产不受侵害”的有关规定，一审法院支持侵权人出具的物品清单，这岂不是对侵权人的侵权行为的认同。五、一审法院支持被上诉人城北市场及东一纸箱厂提出“要求上诉人要向城北市场缴纳2003年1月至6月的管理费”的反诉请求是错误的。上诉人从2003年1月12日与被上诉人城北市场签订《铺位承包合同》至2003年4月4日，使用铺位不足4个月，而导致上诉人从2003年4月5日起无法使用铺位作经营是被上诉人城北市场于2003年4月4日擅自封铺，但一审法院却要上诉人向被上诉人城北市场交纳2003年1月至6月的管理费，明显是对上诉人不公平。六、一审法院对上诉人提出的第四项诉讼请求“判令被上诉人城北市场赔偿上诉人由起诉日到判决之日止的损失”无作处理是有误的。首先，一审法院既然认定被上诉人城北市场擅自封铺行为是侵权行为，其侵权行为导致上诉人从2003年4月5 日起无法使用铺位作经营，由此造成上诉人的损失，被上诉人城北市场应负责赔偿；其次，上诉人由起诉日到判决之日止的损失，其中包括2003年5月至6月的铺租金1500元，由于上诉人于2003年1月已缴交铺位2003年1月至6月的租金，所以被上诉人城北市场应退回2003年5月至6月的铺位租金给上诉人。综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院：一、撤销佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅民一初字第318号民事判决四、六、七项判决，依法作出改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。

三被上诉人答辩称：一、讼争商铺经常不营业，上诉人已违反了合同有关约定，解除合同的条件已成就。我方有权按照合同约定解除合同，原审对此认定正确。二、上诉人所主张的铺位装修费，发生在双方签订合同之前，因此，该费用与本案无关。三、上诉人主张的铺位转让费，被上诉人并没有收到这笔费用。事实上该笔费用是上诉人支付给前一租赁者的转让铺位对价，不应向答辩人主张，与本案无关。四、关于返还物品清单的问题，被上诉人除了有见证人见证外，还有照片等证据加以证明，相比之下上诉人提供的清单没有依据支持，至于上诉人引用的证据规则第69条，被上诉人认为本案不属于该条款规定的情形，而被上诉人的证据合法有效。五、原审判决上诉人交纳2003年1至6月的铺租，是基于双方合同的约定，该项判决正确。

经审理，原审认定的事实清楚无误，本院予以确认。

本院认为：市场的整体形象需要市场各方共同构建，市场经营好坏与各出租和承租方如何经营存在直接关系；虽说承租方主要义务是缴交租金，但租赁合同约定的其他义务也须严格履行。本案问题是上诉人黄洁贞承租的铺位经常多天不开门经业有否违约，查双方签订的《城北综合批发市场铺位承包合同》第一条第（2）项约定，在第二期铺位全部交付使用2个月内，每间铺位都要正式开张营业，否则，被上诉人有权收回铺位，再作处理；第八条约定，承包期内上诉人必须合法经营，遵守市场有关管理规定，服从市场的统一管理，如有违反市场管理规定，违法经营的，一切责任由上诉人自负，与被上诉人城北市场无关。由此可见，合同只是空泛地要求每间铺位都要正式开张营业和必须遵守市场有关管理规定，而并未具体约定承租方必须天天开门营业；被上诉人城北市场所发布的《佛山市城北综合批发市场档铺管理规定》虽具体就此作了规定，但由于是其单方意思表示，不属合同条款，对上诉人没有约束力。因此，上诉人并未存在违约，原审判决认定上诉人黄洁贞违约不当，应予纠正。上诉人黄洁贞与被上诉人城北市场签订《城北综合批发市场铺位承包合同》是在2003年1月13日，而上诉人黄洁贞举证用于证明铺位装修费的证据是在2002年7、8月出具的，故原审判决只支持被上诉人已确认的招牌费、电表安装费部分是正确的。铺位转让费由于合同没有约定，双方在签订租赁合同时也无须交纳该费用，故原审判决不予支持也是正确的。上诉人提供的物品清单只是上诉人一方所列，未有其它证据佐证，而被上诉人所列的清单有见证人作证，原审判决以被上诉人所列的清单为准并无不当。2003年4月22日被上诉人已收回涉案铺位，因此，管理费应计至该日止，应为478元，原审判决计至 2003年6月不当，应予纠正。上诉人已缴交了2003年1至6月的铺位租金，由于2003年4月22日被上诉人已收回铺位，因此，上诉人请求退回损失的 2003年5、6月的租金共1500元，有事实和法律依据，应予采纳，原审判决只退回租金550元不当，应予纠正。城北市场于2003年4月22日封铺收回铺位，缺乏合同和法律依据，是单方终止合同，构成违约，依据合同约定，应支付违约金，上诉人黄洁贞请求支付违约金7050元有理，应予采纳。据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅民一初字第318号民事判决第一、三、五、六、七、八项；

二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅民一初字第318号民事判决第二项为被上诉人佛山市城北综合批发市场于本判决发生法律效力之次日向上诉人黄洁贞退还铺位租金1500元；

三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2003）佛禅民一初字第318号民事判决第四项为上诉人黄洁贞于本判决发生法律效力之次日向被上诉人佛山市城北综合批发市场支付管理费478元。

四、被上诉人佛山市城北综合批发市场于本判决发生法律效力之次日向上诉人黄洁贞支付违约金人民币7050元。

本案一审本诉受理费2199元，由上诉人承担2000元，由被上诉人佛山市城北综合批发市场承担199元；反诉费93元，由上诉人承担25元，由被上诉人佛山市城北综合批发市场承担68元。二审案件受理费2292元，由上诉人承担1292元，由被上诉人佛山市城北综合批发市场承担1000元

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 建 兴

审 判 员 陈 秀 武

审 判 员 林 义 学

二○○四年十月八日

书 记 员 林 程