关于推进黑龙江省城镇老旧小区改造的指导意见

2018年6月25日，黑龙江省人民*办公厅发布了《关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》。《意见》提出了环卫消防设施、监控、环境设施、基础设施、房屋维修、适老化、危房整治和可增选内容等8项为改造内容，明确条件允许的，可增加节能、加装电梯、配套服务设施和建设地下停车场等内容。

1、发布

2018年6月25日，黑龙江省人民*办公厅发布了《关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》。《意见》提出了环卫消防设施、监控、环境设施、基础设施、房屋维修、适老化、危房整治和可增选内容等8项为改造内容，明确条件允许的，可增加节能、加装电梯、配套服务设施和建设地下停车场等内容。

2、全文

各市（地）、县（市）人民*（行署），省*各直属单位：

城镇老旧小区改造是一项重要民生工程，多年来由于投入不足，管理缺失，一些楼房和小区不同程度存在设施不配套、环境脏乱差、安全隐患较多和无物业管理等问题，人居环境亟须改善。为切实提高单、散、危楼和老旧小区居民生活质量，经省*同意，结合我省实际，现就推进全省城镇老旧小区改造提出如下意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以党的十九大、省第十二次党代会和省委十二届二次全会精神为指导，坚持以人民为中心的发展思想，紧紧围绕改善人居环境，坚持“共同缔造”理念，调动和激发居民群众和相关单位积极性，采取财政补贴、企业参与、原产权单位分担、业主适当承担、物业服务进驻等方式，与社区建设、社区管理紧密结合，扎实推进老旧小区改造，有效改善人居环境，切实提高生活品质。

（二）工作目标。从2018年起，利用5年时间，大幅度完成设区城市老旧小区改造，实现基本使用功能得到完善、居住环境明显好转。

（三）改造范围。建成使用20年以上、配套设施不全、环境脏乱差的住宅小区和有维修使用价值的楼房。具体标准由市（地）、县（市、区）*根据各自实际确定。

二、改造原则

（一）*统筹、市场运作。市（地）、县（市、区）*（行署）是老旧小区改造组织实施的责任主体，对改造工作负总责，按照市级统筹、县级组织、街道办事处实施的工作机制，明确和落实各方责任，既要量力而行，又要尽力而为。探索采取市场化运作方式改造老旧小区，兼顾*、居民和企业等各方利益，管控好市场化运作项目的收益分配。

（二）业主自愿、先易后难。老旧小区改造应广泛征求业主意见，坚持问题导向，精准施策，改不改、怎么改由业主自主决策。对居民改造意愿强烈，已组建业主大会、业主委员会和纳入改造规划的老旧小区，应当予以优先改造。

（三）因地制宜、阳光透明。要实事求是、科学评估，尊重小区自然条件，突出自身特点。要科学制定改造方案，该改造的要改造到位。对改造价值不高，短期内不能整体拆除的旧楼房，原则上只做应急性维修改造。改造内容、规划设计、施工组织等内容要公开公示，实现全程阳光透明。

三、改造内容

要注重房屋应急性维修改造、完善配套设施和环境整治等内容，有条件的可适当增加改造内容。

（一）健全环卫消防设施。取消楼体垃圾道，按照标准配建垃圾收集点，设置密封式垃圾桶（箱）。清理乱搭乱建，清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。按照居住小区消防规范要求，完善消防配套设施。清理疏通消防通道，小区出行道路做到人车分流，确保救护和消防通道通畅。

（二）改善小区环境设施。对小区道路实施硬化、修复或重建。进行院落绿化，适当增加居民活动空间。全面清理占用道路、绿地停车。补齐小区楼牌、门牌，增设小区文化宣传栏。完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯。修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。

（三）改造小区基础设施。改造梳理归整小区内地下地上和楼内的给排水、强弱电、供暖、供气管网、线缆。对雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，确保污水管线畅通。

（四）房屋维修改造。对楼顶屋面防水进行维修，修缮楼宇公共部位窗户，更新改造楼梯间地面和扶手。整修粉刷楼宇外墙、公共部位内墙与顶棚。维修楼宇单元入口台阶、坡道。

（五）适老无障碍改造。重点对坡道、楼梯等公用交通节点进行无障碍改造。在公共区域设置无障碍休息区和休息座椅，设置引导标示和无障碍标识。

（六）完善监控防控措施。根据小区实际，可在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统。完善小区监控系统，维修或安装楼宇单元防盗门，增加居民安全感。

（七）危险房屋整治改造。按照鉴定等级、危险程度、影响范围，及时消除险情，提高既有房屋防险抗灾能力。鉴定为B级或C级的危房，应对处于危险状态的结构构件或承载力不能满足正常使用要求的部分承重结构，及时修缮或加固；鉴定为D级的危房，应纳入棚户区改造计划，及时拆除重建或实行货币化安置。

（八）可增选的改造内容。有条件的城市可根据居民意愿，结合小区实际，进行既有建筑节能改造；建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房；增加加装电梯、建设地下停车场、海绵小区、养老设施、教育设施、充电桩、“平改坡”等内容。

四、改造方式

（一）*主导。按照*补贴、专营单位投入、业主适当承担的方式，筹集改造费用，推进改造工作。

（二）单位主导。对于大专院校、医院和大型国有企业等单位自建的职工住房，落实产权单位的主体责任，采取原产权单位投资、职工投入等方式积极推进改造工作。

（三）市场化运作。对具备市场化运作条件的老旧小区改造，采取小区业主利益捆绑开发（包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造）、商业捆绑开发（与城市其他优质项目打捆）等政策激励方式，积极引导有实力的企业参与投资改造，不断扩大市场化运作改造规模。

（四）联合改造。探索*和物业服务企业按照一定比例出资联合改造，物业服务企业通过获得特许经营和*物业补助等方式，逐步回收改造成本；探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合改造，通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益，逐步回收改造成本。

（五）自行改造。引导鼓励业主充分发挥自治作用，组织召开业主大会，由业主共同商定改造内容、资金分摊和组织实施。

五、扶持政策

（一）资金支持。市（地）、县（市、区）*（行署）要统筹安排财政补助资金，用于老旧小区改造。鼓励有条件的市（地）、县（市、区）*（行署）对老旧多层楼房加装电梯给予适当补助；各地要尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。具体办法由市（地）、县（市、区）*（行署）制定。

（二）政策支持。对符合规划、土地、消防和安全等条件，实施市场化运作改造的项目，各地规划部门根据控制性详细规划和修建性详细规划或建设工程设计方案，依法予以行政许可；国土资源部门根据改造加层建筑面积，核算土地出让面积，按照国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点的土地价格予以出让；住建部门依法办理施工许可；消防部门依法进行消防设计审查和竣工验收。在原建设项目用地范围内加装电梯的，按照不增加原有不动产建筑面积办理，不需办理占用土地等相关手续，不再征收地价款，不需缴纳城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费，不需办理不动产登记手续，也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。在有利害关系的业主意见统一情况下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距问题。凡涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的，要简化工作流程、缩短审批时限，加快审批速度。

（三）经营激励。激励物业服务企业承担改造和服务任务。

1.物业补助激励。市（地）、县（市、区）*（行署）可对接管老旧小区的物业服务企业予以补助。对与*联合改造老旧小区的物业服务企业，适当提高补助标准，放宽补助年限。具体补助标准、补助年限由当地*据实核定。

2.规模经营激励。街道办事处将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，依法依规确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。

3.特许经营激励。将物业管理区域内的广告发布、便民服务亭设置和经营、停车收费、快件存储柜场地租赁收费等，通过物业服务合同约定，一并赋予物业服务企业。

4.拓展经营激励。允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

5.后续经营激励。对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年以上的骨干物业企业，期后参与物业项目投标，评标总分上浮10％。

（四）社会资助。充分利用养老、文教、体育、残疾等事业发展资金，积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营；号召当地大中型企业资助，支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。

（五）单位分担。供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位要积极支持和配合老旧小区改造工作，按照改造方案要求，同步完成老旧小区电力（供电部门产权部分）、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移、缆线整治任务。市（地）、县（市、区）*（行署）要与上述单位协商确定相关改造费用的分担比例。

六、推进措施

（一）加强组织领导。老旧小区改造是一项惠及民生的系统工程，涉及面广，情况复杂，各级*要强化责任意识，切实加强组织领导，成立由*负责人牵头的领导小组，落实相关部门责任，建立由*总揽，街道办事处组织实施，社区“两委”全程参与和相关企业积极配合的工作格局，扎实推进改造工作。

（二）开展调查摸底。2018年6月30日前，各地要开展实地调查，摸清当地老旧小区数量、面积、户数、人口、改造意愿和需要引进物业管理等情况，逐一建立台账（详见附件），于7月5日前将调查摸底情况报省住建厅。

（三）编制规划和方案。各地要根据摸底情况，编制改造规划和年度计划，制定改造工作方案，明确任务分工、工作目标和扶持政策，并于9月30日前将编制的2018—2022年改造规划和年度改造计划报省住建厅。

（四）广泛宣传动员。由街道办事处牵头，社区“两委”配合，对列入改造规划的老旧小区业主进行动员发动，宣传改造政策，引导业主支持参与老旧小区改造。

（五）实施试点引路。哈尔滨市、大庆市等城市，按照业主自愿、充分协商、依法合规、保障安全、*扶持的原则，积极开展既有多层住宅加装电梯试点工作，研究出台既有多层住宅加装电梯暂行办法，明确加装条件、申请主体、实施主体、工作程序、审批手续、扶持政策、资金筹措、运行管理和部门职责等内容，积极稳妥推进试点工作。

（六）注重质量安全。强化老旧小区改造和加装电梯工程质量安全监管。各地住建主管部门要认真履行工程质量安全监管职责，督促各方主体严格落实质量安全责任，加强对老旧小区改造和加装电梯工程的监督检查，发现存在质量安全问题的要认真整改，并依法予以处罚。各地质监主管部门要组织做好加装电梯质量安全情况监督检查工作。

黑龙江省人民*办公厅

2018年6月25日

3、解读

《意见》提出了环卫消防设施、监控、环境设施、基础设施、房屋维修、适老化、危房整治和可增选内容等8项为改造内容，明确条件允许的，可增加节能、加装电梯、配套服务设施和建设地下停车场等内容。

《意见》提出了五种改造方式。一是对于不具备市场化运作改造条件，且无产权单位或与原产权单位已脱离关系的老旧小区，实施*主导推进。二是对于各大学院校、医院和大型国有企业等单位自建的职工住房（老旧小区），实施原产权单位主导推进。三是对具备市场化运作改造条件的老旧小区，积极探索实施市场运作改造。四是针对不同小区和企业参与改造的意愿，可采取政企联合、企企联合出资改造。五是发挥业主自治作用，组织业主分摊资金自行改造。

《意见》明确要求市、县（市、区）对老旧小区改造项目实施财政补助政策；明确实施市场化运作改造和加装电梯相关行政审批支持、有条件的免办相关审批手续、免交相关费用、免除用地费用和免缴相关费用等优惠政策措施；明确提出了供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位应当承担相应的改造责任和义务，支持市县*改造工作等。

《意见》提出，要强化组织领导，为改造提供组织保障。实施试点引路，要求哈尔滨市、大庆市稳妥推进加装电梯试点工作；注重安全质量，指导各地强化对改造的安全质量监管。