南宁今日星酒店管理有限公司诉南宁蓝天模型玩具有限公司土地侵权纠纷案

南宁市新城区人民法院

民事判决书

（2005）新民一初字第478号

原告南宁今日星酒店管理有限公司，住所地，南宁市建政路12号。

法定代表人张咸文，董事长。

被告南宁蓝天模型玩具有限公司，住所地，南宁市建政路12号。

法定代表人李光，经理。

原告南宁今日星酒店管理有限公司诉被告南宁蓝天模型玩具有限公司土地侵权纠纷一案，本院2005年3月9日受理后，依法由审判员农瑛独任审判，于 2005年3月27日公开进行了审理。原告南宁今日星酒店管理有限公司法定代表人张咸文、被告南宁蓝天模型玩具有限公司法定代表人李光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2000年2月12日被告与南宁兴隆食府签订了一份《南宁市建政路12号裙楼一层西侧部分房屋租赁合同书》，被告自愿向南宁兴隆食府租赁位于南宁市建政路12号防汛大厦裙楼一层西侧的一部分房屋。2000年12月8日，该租赁合同的权利义务由南宁兴隆食府主管公司广西同利商贸有限责任公司承担。因双方对场地面积发生争议，而诉至南宁市新城区法院。经法院判决，被告所租赁的场地按月租金14017.13 元计付，由于2002年3月13日通知被告解除合同，但被告一直用场地没有退出，自2002年3月13日后，被告仍应按原租赁合同支付同利公司场地占用费。2003年2月1日同利公司将被告租赁的场地使用权转让与原告，并通知了被告，但被告一直未向原告履行支付场地占用费义务。被告占用原告场地的场地占用费自2003年2月1日起至2005年1月31日止，共欠24个月的场地占用费，合计336411.12元。经原告多次催讨，但被告却以种种理由拒付，原告多次向被告提出清退被占用场地，但被告至今不履行义务。为此，原告请求判令被告立即清退占用的场地，并支付2003年2月1日至清退之日的场地占用费（以每月14017、13元计付）。

经审理查明：1996年6月12日，广西同利商贸有限责任公司（乙方，以下简称同利公司）与广西建设房地产开发公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由广西建设房地产开发公司将位于广西防汛调度指挥中心大厦裙楼第二层房屋的全部面积出租给同利公司，租赁期限25年，从1996年6月15日起至2021年8月15日止，并免费将一楼门厅、一楼至二楼楼梯及安装自动扶梯位置配套给同利公司使用。同利公司承租后用于经营其开办的南宁兴隆食府。1997年6月1日，双方再次签订一份《补充协议》，该《补充协议》约定，广西建设房地产开发公司将广西防汛调度指挥中心大厦裙楼西边一层共562平方米的建筑面积给同利公司无偿使用，时间从1997年7月1日起至2022年7月1日止。同利公司取得该场地的使用权后，其中的部分面积也用于经营南宁兴隆食府。2000年2月12日，经广西建设房地产开发公司同意，由南宁兴隆食府与被告蓝天公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定将裙楼一层西侧的建筑面积为587.20平方米的部分房屋出租给被告蓝天公司使用，租赁期限从2000年3月13日起至2010年3 月13日止；前三年租金为每年216000元，三年以后每年的租金在216000元的基数上按当年市*统计公布的物价指数决定增减率，每3个月交一次租金，先交租金后使用房屋，付款方式为现金支付；蓝天公司向兴隆食府交纳50000元抵押金，若蓝天公司拖欠租金及其他费用，兴隆食府按当时国家银行贷款利率收取滞纳金；兴隆食府有责任为蓝天公司办理各种合法、合理的营业证件出具证明和文件，费用由蓝天公司自理；蓝天公司逾期一个月不交租金时，兴隆食府有权中止合同、收回房屋、没收抵押金；合同经双方签字后生效，双方不准违约、毁（悔）约，违约、毁（悔）约必须向守约方赔偿50000元。合同后还附有一份划定了租赁范围的平面图。2000年12月7日，被告蓝天公司和同利公司以及南宁兴隆食府三方共同签订了一份《补充协议》，约定将南宁兴隆食府在上述与蓝天公司之间的租赁关系中的一切权利义务转由同利公司承担。此后，在蓝天公司与同利公司的租赁关系存续期间，蓝天公司从2000年2月合同签定后到2002年 3月期间，只交纳了360000元的租金，尚欠合同约定的租金90000元未付清。为此，同利公司于2002年3月13日向蓝天公司发函要求终止合同，而蓝天公司则提出租赁面积有误、同利公司未开具租金发票及为蓝天公司办理租赁许可证等有关证照等异议。此后，蓝天公司仍继续使用房屋，但一直未补交前期拖欠的租金，也未继续交纳2002年3月以后的租金。2003年7月31日，蓝天公司以租赁面积有误、同利公司未开具租金发票及为蓝天公司办理租赁许可证等为由，将同利公司诉至法院，请求判令同利公司补足面积、退还多收的租金、赔偿损失、办理租赁许可证及支付违约金。同利公司则提起反诉，要求蓝天公司补交租金并支付违约金和滞纳金等。在诉讼过程中，经蓝天公司申请，本院依法委托南宁市房地产测绘队对争议房屋的面积进行了测量。南宁市房地产测绘经测量，于 2004年8月30日出具了一份《房产面积测绘结果报告》，确定争议房屋的建筑面积为457.27平方米。双方当事人对该测绘结果均无异议。2004年9 月15日，本院作出（2004）新民初字第40号民事判决书，认为，被告蓝天公司与同利公司之间的租赁关系合法有效，双方当事人均同意按照蓝天公司与于 2000年2月12日与南宁兴隆食府之间签订的《房屋租赁合同书》中约定的权利义务内容来确定出租方与承租方的权利义务，故双方应严格按照该约定履行。同利公司交付给蓝天公司的租赁范围与上述合同中约定一致，但实际交付的场地建筑面积仅为457.27平方米，少于合同约定的587.20平方米，故同利公司在这一问题上构成违约，蓝天公司为此要求同利公司按合同约定支付违约金50000元符合法律规定，应予支持。虽然合同没有明确约定按照建筑面积的大小来确定租金数额，但根据公平合理的原则，蓝天公司仍有权要求按照实际承租的面积计算租金。按照合同约定的建筑面积587.20平方米每年租金216000元的计算标准，建筑面积为457.27平方米时每月租金应为14017.13元。相应地，同利公司已经向蓝天公司收取的租金360000元中，有 79657.4元属于多收取的租金，此款应予以退还；同时，同利公司主张的蓝天公司在2002年3月13日以前拖欠的租金90000元，应当核减为 70085.65元；在2002年3月至2003年1月期间拖欠的场地使用费189000元，应核减为147179.87元。蓝天公司拖欠租金，同利公司除有权要求其支付租金外，还有权单方面解除合同，在同利公司解除合同的通知送达蓝天公司后，蓝天公司仍然继续占有和使用场地，故应向同利公司支付场地使用费用，场地使用费参照合同约定的每平方米租金标准予以确定。同时，同利公司还有权要求蓝天公司承担违约责任。根据合同约定，违约一方应向守约方赔偿 50000元，这一约定应视为双方当事人对违约责任的约定，故同利公司要求蓝天公司支付违约金50000元的诉讼请求应予支持。鉴于该违约金已经足以弥补租金利息的损失，故同利公司要求蓝天公司支付租金利息及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于同利公司要求没收抵押金50000元的诉讼请求，由于抵押金不具有违约金的性质，只能用于充抵租金，故此款应用于冲抵蓝天公司应付的租金。对于蓝天公司要求同利公司补足面积的诉讼请求，鉴于同利公司实际交付给蓝天公司的租赁范围与合同约定的一致，故蓝天公司无权在约定的范围之外要求同利公司补足租赁面积。至于蓝天公司以同利公司未及时向开具租金发票为由要求同利公司赔偿损失64800元的诉讼请求，由于合同对此没有明确约定，而且蓝天公司在发现同利公司开具的不是合法发票后在长达一年多的时间内都没有采取措施予以纠正，应自行对扩大的损失承担责任，故其要求同利公司为此承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对于蓝天公司要求同利公司为其办理租赁许可证的诉讼请求，由于法律没有关于租赁许可证的强制性规定，合同对此也未做明确约定，而且在蓝天公司起诉时，双方当事人之间的租赁关系已经解除，故蓝天公司的这项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《*合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）广西同利商贸有限公司应向原告（反诉被告）南宁蓝天模型玩具有限公司退还多收取的租金79657.4元；

二、被告（反诉原告）广西同利商贸有限公司应向原告（反诉被告）南宁蓝天模型玩具有限公司支付违约金50000元；

三、原告（反诉被告）南宁蓝天模型玩具有限公司应向被告（反诉原告）广西同利商贸有限公司支付租金70085.65元，并支付场地使用费147179.87元；

四、原告（反诉被告）南宁蓝天模型玩具有限公司交纳的抵押金50000元归被告（反诉原告）广西同利商贸有限公司所有，但此款应用于冲抵上述第三项中的租金；

五、原告（反诉被告）南宁蓝天模型玩具有限公司应向被告（反诉原告）广西同利商贸有限公司支付违约金50000元；

六、驳回原告（反诉被告）南宁蓝天模型玩具有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）广西同利商贸有限公司的其他反诉请求。2004年3月9日，原告向本院提起诉讼，要求被告立即清退占用的场地，并支付2003年2月1日至清退之日的场地占用费（以每月14017、13元计付）。

本案受理费7556元，其他诉讼费1000元，两项合计8556元，由被告负担。此款原告已预交，本院不再退回，由被告将此款随同上述应付款项一并向原告支付。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起一年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交纳则按自动撤回上诉处理）。

审 判 员 农 瑛

二○○五年四月十日

书 记 员 王宗维