开发商逾期交房违约责任的承担
广东省从化市人民法院
民事判决书
(2014)穗从法房初字第650号
原告：林某某。
原告：陈某某。
两原告共同委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
被告：从化某房产公司。
原告林某某、陈某某与被告从化某房产公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告林某某本人、两原告的共同委托代理人张晓倦及被告的委托代理人*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原 告林某某、陈某某诉称：*日原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(预售)》约定：原告购买被告开发的位于*房，总房款为692842元;被 告应在2012年12月31日前将上述房屋交付给原告使用;被告如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日 止，每日按总房价款的万分之五的标准支付违约金。
合同签订后，原告依约支付了全部房 款，但被告却未能按期交房，被告的行为已违反了合同约定，致使原告蒙受损失。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付从2013年1月1日起至实际 交房之日止的迟延交房违约金，每日按照总房价692842元的万分之五的标准计算;2、本案的诉讼费用由被告承担。
被 告从化某房产公司辩称：一、被告对与原告签订的商品房买卖合同的真实性有异议，有待本院对(2014)穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合 同(预售)》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求法院中止审理本案。2014年前，被告的经营、管理均由合作方负责，该系列合同由合作方签 署，现合作方退出，被告不清楚该期间涉案商品房预售合同上印章是否真实，对此被告在(2014)穗从法房初字第511号中特向法院申请了印章鉴定， 因本案所涉合同与(2014)穗从法房初字第511号案合同同期间签订，使用的是同一印章，该印章的真实性直接影响到合同是否有效、违约金的约定是 否是双方真实意思表示均不确定，故被告申请法院对该案予以中止审理。
二、原告在没有 证据证明其损失的情况下，所主张的违约金明显过高，请法院根据原告的实际损失予以调整。违约责任主要具有补偿性，主要目的在弥补或补偿因违约行为造成的损 害后果，此是合同法违约责任的一般原则，也是公平、平等和诚实信用原则的具体体现，其应成为法律适用的底线。《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十 四条第二款、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高院《关于适用《*合同法》若干问题的解释 (二)》第二十九条第二款予以了充分的强调，故任何违背该原则订立的规则或约定均违背了此原则，而不应被适用。交房这一行为所能带来的正常后果是自住或者 出租，故被告逾期交房的后果是原告无法预期在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即原告的损失实为房屋的租金损失，对此，根据从化市国 土资源和房屋管理局公布的从国房字[2013]66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋位于商贸城片，其租金 标准为6元每平方米每月，即原告的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘雅居乐滨
江花园的租金标准(17元每平方米每月)，其租金损失最多也就1700-2000元，故结合上述违约责任的补偿性和被告对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。此与法院在其他楼盘中以日万分之一的标准裁判违约金的做法亦相吻合。
三、 被告没有违约之悉意，事实上被告逾期交房在客观上是天气和*行为导致，且现房屋已经完工，可以交房(已有150多户业主收楼)，更何况过高的违约金 导致其他楼盘和公共设施开发的延迟对全体业主并无益处。首先，近年来的雨水比往年都偏多是有目共睹的事实，此直接影响工程的施工，此实属不可抗力;其次， 项目施工中因拆迁户不满对其安置一楼的安排提出诉讼并拒绝被告入场，对此规划部门要求在规划调整前不允许建房导致施工一拖再拖，此实为*行为;再次，在 如此艰辛条件下，被告依然排除万难，完成工程施工，现房屋已经可以交房;最后，过高的违约金事实上将掏空被告，其直接后果便是被告无力开发后期工程和公共 设施，其最终受害的仍然是原告等业主。综上，请法院考虑被告的难处，考虑原告的实际损失，从有利于原告的长远利益出发，按其实际租金损失为准对违约金予以 调整。
四、2014年5月23日百年一遇的特大暴雨，造成涉案楼盘的首层及地 下室遭受水浸多日，导致涉案楼盘的电机、风机等严重损坏，从而直接影响消防及人防工程的成功验收。特大暴雨属于不可抗力，我方不应承担责任，因此应从违约 天数中扣除我方维修电机等设备的时间42天。
五、原告未按照合同约定的时间支付购 房款的首期款，首期款发票上的时间是2011年12月8日，合同签订的日期是2011年11月28日，根据合同的约定原告应在合同签订之日 起(不超过5日)支付首期款，现原告的首期款迟延付款5天，我方要求与迟延交房违约金相抵扣。
经 审理查明：2011年11月28日原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(预售)》约定：原告购买被告开发的位*房，总房款为 692842元;被告应在2012年12月31日前将上述房屋交付给原告使用;原告按照分期付款方式付款，自合同签订之日起(不超过5 日)支付购房款412842元，2012年2月29日之前支付70000元，2012年5月29日之前支付 70000元，2012年8月29日之前支付70000元，2012年11月29日之前支付70000元。被告应 于2012年12月31日前将房屋交付原告使用;被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，被告应自交房日期的次日起至实际交 付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向原告支付违约金，本合同继续履行;被告如逾期交房超过180日后，原告有权单方面解除合同，原告要求解除合 同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内(不超过30日)退还原告已支付房价款并支付利息(利息从原告付款日起至被告退款 日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)，同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应 辛l、偿其差额。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向原 告支付违约金等。原告已经支付了全部购房款692842元，但被告未能于2012年12月31日前将房屋交付原告使用。
本 院认为，本案为商品房预售合同纠纷，涉及以下几方面的问题：一、本悬否应中止审理及合同真实性问题。被告辩称对与原告签订的商品房买卖合同的真实性有异 议，有待法院对(2014)穗从法房初字第511号中《广州市商品房买卖合同(预售)》印章的真实性进行鉴定后方能确定，为此请求本院中止审理本 案。本院认为，本案与(2014)穗从法房初字第511号为相互独立的两个案件，且双方签订合同的时间并不相同，因此，(2014)穗从法房初字 第511号案件公章真伪与本案并无关联性。另，原告已经支付完毕购房款，实际履行了支付购房款的义务，被告也出具了购房发票。因此，本院对于被告申请 中止本案审理的请求不予采纳。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。
二、 关于逾期交房违约金问题。1.被告辩称没有违约之恶意，被告逾期交楼在客观上是天气、拆迁、*行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调 整逾期交楼违约金。本院认为被告作为房地产’开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且被告并未提交证据 证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致被告逾期交楼。被告称房屋已经完工可以交楼，但未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明，因此，对 于被告上述答辩意见，本院不予采纳。2.根据双方合同的约定，被告应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违 约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现被告亦未举证证明原告诉请的违约金过高的超过原告的实际损失。因此，对被告以为原告主张 的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。
三、被告辩称2014年5月 23日的特大暴雨属于不可抗力，应从迟延交楼违约天数中扣除42天。原告与被告签订的合同约定的交房日期为2012年12月31日之前，特大 暴雨天气发生在被告违约迟延履行交房义务之后，不能免除责任。因此，对于被告要求扣除42天违约金计算天数的答辩，本院不予采纳。
四、关于被告主张原告存在首期购房款迟延付款情况。被告认为原告首期款存在迟延5天付款情况，要求将原告首期款迟延付款违约金与被告的迟延交楼违约金进行抵扣，但被告并未就该主张提出反诉，且对于违约金抵扣情况双方并无合同约定，本院不予支持。
综 上，原告依据双方签订的合同向被告主张每日以692842元购房款的万分之五为标准，从2013年1月1日起计算迟延交房违约金有理有 据，本院予以支持。因此，根据《*合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华 人民*民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告从化某房产公司应在本判决 发生法律效力之日起10日内向原告林某某、陈某某支付逾期交房违约金，以692842元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年1 月1日起计至本判决发生法律效力之日止;本判决发生法律效力次日起至被告从化某房产公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被告从化国 泰天彤房地产歼发有限公司逐月支付给原告林某某、陈某某(违约金总额以原告
林某某、陈某某已付购房款692842元为限)。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《*民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2104元，由被告从化某房产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员薛志军
二0一四年十月二十二日
此件与原件核对无异
书记员邓毅斌
开发商逾期交房违约责任的承担
上一篇：集市文化产品调查问卷
下一篇：水处理设备销售业务代理合同范本