一起开发商与业主逾期交房违约金诉讼案

代 理 词

审判长：

福建元一律师事务所接受本案被告XXX房地产开发有限公司的委托，指派本人作为被告与原告XXX商品房买卖合同纠纷一案的代理人，现本人依法出庭履行职责，发表如下代理意见，供法庭参考、采纳：

一、被告已按《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)约定的期限将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关总备案，履行了《合同》约定义务，原告的诉求没有合同和法律依据，应予以驳回

《合同》第15条约定：“出卖人(被告)应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本案诉争的商品房是在2005年1月7日由被告交付给原告使用，而被告于2005年12月12日将办理产权登记由被告提拱的资料报产权登记机关备案，未超过《合同》约定的365日的期限。被告在《合同》约定的期限内已积极的履行双方合同约定的义务，原告诉称无事实根据，应判决驳回原告的诉讼请求。

二、被告未交纳物业专项维修资金，并不必然导致原告不能办理房地产权属证书，原告可先自行交纳物业专项维修资金，依法办理房地产权属证书

在被告依照《合同》约定办理总登记备案的情况下，原被告之间因物业专项维修资金交纳的争议，造成被告未交纳物业专项维修资金，并不必然导致原告不能办理房地产权属证书。实际上，原告自行交纳物业专项维修资金即可依法、依程序办理房地产权属证书，而原告至今没有办理房地产权属证书完全是其自身消极办理造成。原告的消极办理行为实际上造成原告损失的扩大，依照《合同法》第119条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大;没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告无权要求被告赔偿逾期办证违约金。原告完全可以先行交纳物业专项维修资金办理房地产权属证书，再通过法律途径解决物业专项维修资金问题，使其权益得到完全的保障。

三、退一步说，即使被告未交纳物业专项维修资金造成原告无法办理房地产权属证书，被告365日内履行合同责任应当从物业专项维修资金争议解决即法院终审判决生效之日起算，逾期才应负违约责任

建设部、财政部联合颁布的《住宅共用部位设施维修基金管理办法》第五条规定购房者应按购房款2%-3%的比例缴交维修基金，而原被告之间签订的《合同》又约定不明确，造成原被告之间就物业专项维修资金的交纳问题产生争议。在争议解决之前即法院作出生效判决之前，到底应由谁交纳物业专项维修资金无法确定，在此情况下，要求被告先行缴交物业专项维修资金，以方便原告办理房地产权属证书有悖情理，也没有法律依据。正如(2007)榕民终字第903号《民事判决书》所认定的：“……但判决尚未生效，判决义务的履行期限尚未届满，上诉人金增公司(被告)是否拒不履行该判决并因此给XXX造成无法办理产权登记的损失尚不能确定，故一审法律以上诉人XXXX公司未缴交物业专项维修资金致使XXX无法办理产权登记为由，判决上诉人XXX公司应支付上诉人陆其祥逾期办证违约金，明显有误。”

因此，即使被告未交纳物业专项维修资金影响了原告办理房地产权属证书，专项维修资金的的履约责任应从法院判决生效后起算至365日内，即被告365日内履行合同责任应从2006年11月10日人民法院对专项维修基金做出榕民终字第1839号终审判决起算，逾期才应负违约责任，才要承担逾期办证违约金。更何况，被告在榕民终字第XXX号《民事判决书》生效后，已履行了给付物业专项维修资金义务，完全履行了《合同》约定的义务，原告无权要求被告给付逾期办证违约金。

此致

福州市台江区人民法院

代理人：福建元一律师事务所

聂莉 律师

2007年10月19日