新国五条

“新国五条”是指在2013年2月20日*主持召开的国务院常务会议中研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例，还特别强调，出售自有住房所得须缴20%的个税。

1、基本简介

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了多次升级。

2009年12月14日国四条

提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，并明确表态“遏制房价过快上涨”。

2010年4月17日新国十条

实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

2010年9月29日新国五条

实行严格实行问责制，更完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；

2011年1月26日新国八条

要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年2月16日京十五条

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

2013年2月20日最新国五条

二手房转让严格按所得20%强化计征个税。房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷款首付款比例和贷款利率。对稳房价不力的省级*将进行约谈和问责。

2、政策内容

1.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2.坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级*应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3.增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4.加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5.加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

3、各地细则

北京

3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税

上海

严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。依法严格按照转让所得的20%计征。

广东

明确广州、深圳于3月底前公布房价控制目标，广州、深圳限购、限价继续“双限”政策，同时还强调广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，并要求年内全省地市实现住房信息联网。严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。

重庆

城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县(自治县)人民*制定本区域房价控制目标，四月底向社会公布。

合肥

确保2013年全市新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

大连

2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

厦门

厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

济南

济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

4、政策影响

“新国五条”出台已然一年。虽然较之前限购、限价、限贷力度更大，但目前看来，房价调控目标、问责制等直接目标似乎并没有对市场有所影响。不过，从另一方面看，随着土地供应放量增加、供地结构开始优化、自住型商品房陆续推出，增加市场供应、激活市场需求、房地产税费改革、金融政策微调等一系列市场化长效机制正在建立。

一线城市房价领涨

北上广深四大一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。根据国家统计局的数据，从2013年9月开始，四城市的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先二线城市。而从全年来看，除了一季度的同比涨幅低于10%，显得较为温和以外，从4月开始，四大一线城市房价可谓高歌猛进，每月同比涨幅几乎以平均2个百分点的速度递增。

刚需盘供应断档

据中指系统数据显示，2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%；其次是大连，环比下降53.11%。北上广深4个一线城市楼市成交也集体遇冷。其中，上海商品住宅成交环比下降30.65%，深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。“国五条”对于北京住宅市场的影响，对市场降温产生了一定效果，北京细则落地后，需求大幅回落，尤其是影响到购房者的心理预期，观望情绪加深。新政后至现在，新入市项目与前期同类项目相比，定价基本没有过高的涨幅。

二手房价格连跌3个月

楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。据中原地产统计，在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着最近信贷政策的压力和自住房导致的购买观望，二手房价格已经从12月以来连续3个月阴跌。