农村房屋买卖合同无效后拆迁补偿款的分割方法如何计算的一审判决书

科普小知识2022-09-19 22:21:54

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江苏省高邮市人民法院

民事判决书

(2014)邮民初字第0483号

原告方大权，居民。

被告叶文俊，居民。

被告朱爱平，居民，系被告叶文俊之妻。

原告方大权诉被告叶文俊、朱爱平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法由审判员李晓燕独任审判，于2014年3月27日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，分别于2015年2月2日、3月20日公开开庭进行了审理。原告方大权的委托代理人方兵和施德林、被告朱爱平及两被告的共同委托代理人付琴均到庭参加了诉讼，被告叶文俊参加了2014年3月27日和2015年2月2日的庭审。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年10月30日我将位于高邮市前进巷13-2号住房一户出售给两被告，同年12月30日前我将房屋交付给两被告，两被告于2010年1月20日向我支付了全部房款323000元。2013年8月21日我诉至法院，并要求法院确认我与两被告达成的《房地产买卖契约》无效，要求两被告腾退出涉案房屋，扬州市中级人民法院作出(2014)扬民终字第0055号民事判决书，确认《房地产买卖契约》无效，但不能返还，可以折价补偿。如今涉案房屋已被拆迁，拆迁款项大部分也已被两被告领取并占为己有，原告找其交涉多次，两被告拒不理睬，故诉至法院，要求判令两被告给付房屋拆迁补偿款计人民币208019.47元。

被告辩称：原、被告双方签订购房合同时，原告主动通过为被告办理房产证的方式，打消两被告购房的疑虑，而两被告拥有合法的房产证且未被撤销，而房产证正是两被告享有包括拆迁款在内的合法依据。2009年两被告购买了原告的房屋，支付了合理的价款，而以该价在2013年拆迁的时候，在同地区重置房屋价款是要超过拆迁款的，而该房屋自2009年交易并办理房产证后，一直是由两被告居住，两被告在院内也砌建了附属房屋，花费了巨额的装修费用进行装修，而装修的费用在拆迁过程中并未得到足额的补偿，原、被告之间的房屋买卖关系是客观存在的，但是正如原告所提到的一审二审法院均确定原告违反诚实信用原则，原告具有较大的过错，因此原告要求两被告给付拆迁补偿款无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。

原告向本院提供了以下证据：

1、(2013)邮民初字第1544号民事判决书复印件一份，(2014)扬民终字第0055号，证明经法院判决，原、被告之间的房屋买卖契约无效，两被告应依法给付原告折价补偿。

2、2009年10月30日原、被告签订的房地产买卖契约复印件一份，证明该房屋是集体土地。

3、拆迁补偿协议、评估报告。

4、上海高院关于农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见(沪高法民一(2004)4号，说明原告可按一定比例与两被告分割房屋拆迁补偿款。

经两被告质证，两被告对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为在购买原告的毛坯房后，两被告增建了附属房屋及对房屋进行了装修，原告对两被告的质证意见无异议;对证据4有异议，认为不适用本案，因为两被告有房产证，对讼争房屋拥有合法权益。

被告提供了以下证据：

1、江苏省建筑与装饰工程计价表，证明主屋总面积中含两个阳台的面积，而阳台是由被告封闭的，故应从总的拆迁款中扣除。

2、案例一篇，说明有案例在先，即使补偿，原、被告之间也只能按1∶9的比例补偿。

3、房地产买卖契约一份，证明原、被告之间的房屋买卖关系。

4、收据复印件一份，证明两被告已付清房款。

5、产权证复印件一份，高邮市房屋拆迁安置办公室证明复印件一份，证明两被告对讼争的房屋拥有合法的产权。

6、高邮市房地产业协会出具的证明一份，证明2009年2013年商品房销售均价。

经原告质证，原告对证据1、3、4的真实性均无异议，但认为证据2只是外省的案例分析，不具备法律上的效力。对证据5的真实性有异议，陈述经查土地证、房产证均是原告的名义，对证据6的真实性有异议。

本院依职权调查的证据有：

1、高邮市住房保障和房产管理局市场管理科出具的证明一份，证明：2009年商品房销售均价为2947.65元/平方米，其中商品住宅均价为2758.69元/平方米。2013年商品房销售均价为5456.86元/平方米，其中商品住宅均价为4922.25元/平方米。

2、本案承办人与高邮市城南新区建设办主任仇素明所作谈话笔录一份，证明两被告所领取的货币安置的奖励，是因为两被告未拿房子，而给予的奖励。

经原、被告质证，原、被告双方对证据1、2均无异议。

经审理查明：原告方大权的委托代理人方兵系原告方大权之子，朱爱平与方大权系高邮镇闸北村村民。被告叶文俊和被告朱爱平系夫妻关系。2009年10月30日经中介介绍，方兵代替原告方大权与被告叶文俊、朱爱平签订了房地产买卖契约一份，该契约约定：方大权自愿将其所有的座落在高邮镇新城村柏家组(原方红组)新建两间上下3层新毛坯约128平方米的房屋出售给叶文俊、朱爱平，房屋价格为323000元，2009年12月30日前办理房产证过户手续，2009年12月30日前方大权将上述房地产交付给叶文俊、朱爱平，签订契约时，双方都明知该房屋系集体土地。2009年12月30日前，原告方大权已将上述房屋交付给被告叶文俊、朱爱平，2010年1月20日被告叶文俊、朱爱平向原告方大权支付全部房款。

此后被告叶文俊、朱爱平对该房屋进行了装修、添附，在房屋前后加建30多平方米，并一直居住在该房屋中。2010年1月8日被告叶文俊取得座落在高邮镇新城村方红组的两层房屋所有权，被告朱爱平系房屋共有人，该房屋为集体土地。现该房屋地址由高邮镇新城村柏家组(原闸北村方红组)变更为高邮市前进路13-2号。

2013年8月21日原告方大权诉至本院，要求确认其与被告叶文俊、朱爱平达成的《房地产买卖契约》无效，并要求被告叶文俊、朱爱平腾退出涉案房屋。本院于2013年11月18日作出判决：(一)原告方大权与被告叶文俊、朱爱平签订的房地产捌买卖契约无效;(二)驳回原告方大权要求被告叶文俊、朱爱平腾退出涉案房屋的诉讼请求。宣判后，原告方大权不服，提起上诉。

扬州市中级人民法院经审理后，作出判决：驳回上诉，维持原判，但扬州市中级人民法院认为：《*合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。讼争房屋属于“不能返还或者没有必要返还的”财产，原告方在二审期间所提的折价补偿的主张，不在本案诉讼请求范围，本案不予涉理。

2013年10月9日该房屋被拆迁，两被告共计获得拆迁补偿款1287459.94元。

原告遂于2014年3月4日诉至本院，要求被告叶文俊、朱爱平给付房屋拆迁补偿款计208019.47元。

因双方意见不一，致调解不成。

本院认为：《*合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。经法院判决，方大权与叶文俊、朱爱平签订的房屋买卖合同系无效合同，现该房屋已拆迁，不能返还，根据法律规定，应当折价补偿。本案中，原、被告双方的房屋买卖行为违反了法律禁止性规定，双方对纠纷的发生均有一定的责任。两被告在购得该房屋后，一直居住该房屋，且对该房屋进行了装修、添附，现原告因拆迁利益而反悔，显然违反诚实信用原则。庭审中，原告提出被告拆迁时未封闭阳台，但未提供相应的证据，且不符合常理，故对原告的陈述不予采信，对两被告提出的三楼面积，拆迁评估价中含其装修部分，但未提供相应的证据，故对两被告的陈述不予采信。综合上述情况，原告要求被告给付折价补偿款依法应予支持，但应扣除被告的购房款以及被告添附的部分和其它各种奖励、补助等费用，再充分考虑两被告重新购房的合理支出后，由原告与两被告按3：7的比例分割房屋拆迁补偿款。为保护当事人的合法权益，依照《*合同法》第五十八条之规定，判决如下：

被告叶文俊、朱爱平于本判决生效后十日内一次性给付原告方大权房屋折价补偿款77308.34元。

案件受理费5050元，保全费1770元，合计6820元，由被告叶文俊、朱爱平负担(此款原告已预交，两被告应于履行上述款项时一并给付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费5050元(江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57)。

审　判　长　　李晓燕

人民陪审员　　潘慧霞

人民陪审员　　沈文凤

二〇一五年三月二十日

书　记　员　　杨卫琴

附本案相关法律条文：

《*合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房屋折价补偿款具体计算方法

1、主房面积181.99㎡=[10.1×8.35×27=168.67㎡](上下两层面积)+[(1.8×3.7)×2=13.32㎡](一楼廊台二楼阳台)

因阳台是两被告自行封闭的，故应扣除13.23㎡

181.99㎡-13.32㎡=168.67㎡

168.67㎡×4751.67元/㎡(评估价)=801464.18元