黄若熙、谢雪琴与佛山市南海区建设开发总公司翠湖房产物业管理分公司物业管理纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2005）佛中法民五终字第530号

上诉人（原审被告）黄若熙，男，1975年2月12日出生，汉族，住佛山市南海区翠湖新村6＃楼A504房。

上诉人（原审被告）谢雪琴，女，1976年9月15日出生，汉族，住址同上。

被上诉人（原审原告）佛山市南海区建设开发总公司翠湖房产物业管理分公司，住所地佛山市南海区桂城叠北桂江新约村口。

负责人彭泽雄。

委托代理人杨小明，广东天地正律师事务所律师

委托代理人岑晓丹，广东天地正律师事务所律师助理。

上诉人黄若熙、谢雪琴因物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2005）南民三初字145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：2001年5月6日，两被告与南海市建设开发总公司翠湖分公司（以下简称翠湖分公司）签订了《商品房购销合同》，两被告购买佛山市南海区翠湖新村6＃楼A504房，建筑面积127.26平方米。被告收楼后一直向原告交纳物业管理费、水费，其中物业管理费每月54.63元。从2003年1月1 日起，两被告不再交纳物业管理费。2004年9月至2005年1月两被告没有交纳水费，共178.9元。另，原告于1998年2月20日取得《南海市行政事业单位经营服务性收费许可证》，翠湖新村物业管理费为每月每平方米0.39元，上门收取垃圾费为每月5元。翠湖新村物业小区至今没有成立业主委员会。

原审判决认为：原告是具有物业管理资质的企业，可以依法从事物业管理服务。翠湖新村的业主至今未成立业主委员会，原告作为建设单位选聘的物业管理企业，一直对被告房屋所属的翠湖新村物业小区进行着物业管理服务，两被告在2003年1月1日之前也一直向原告交纳物业管理费，并且原告在2003年1月1日之后也一直为两被告房屋所属的翠湖新村进行物业管理服务，两被告也接受了原告的物业管理服务，故原告有权利向两被告收取物业管理费。两被告所有的房屋的物业管理费收费标准为每月每平方米0.39元，房屋契证面积为127.26平方米，再加上每月的上门收垃圾费5元，故每月物业管理费为54.63元。两被告从 2003年1月至2005年2月，共欠费26个月，故欠原告的物业管理费共为1420.38元，对原告的该请求法院予以支持。对于原告请求的水费问题，根据权利义务相一致的原则，被告作为直接使用人，应当支付水费，原告代付后，两被告欠原告水费，从2004年9月至2005年1月计178.9元，被告应当支付原告。对于两被告拒交物业管理费的辩解，法院认为被告所辩称的均属于另外的法律关系，被告应当另案处理，被告以此来拒付物业管理费无事实及法律依据，故法院对于被告的辩解不予采纳。依照《*民事诉讼法》第六十四条第一款、《*民法通则》第四条、《*合同法》第五条、第六条、第六十条、《*物业管理条例》第七条第五项的规定，判决：被告黄若熙、谢雪琴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市南海区建设开发总公司翠湖房产物业管理分公司物业管理费1420.38元、水费178.9元，合共1599.28元，并从2005年3月3日起至判决确定付款日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。案件受理费74元，由两被告负担。

宣判后，上诉人黄若熙、谢雪琴不服，向本院提起上诉称：

2001年5月6日，上诉人与南海市建设开发总公司翠湖分公司签订《商品房购销合同》，购买翠湖新村6＃楼A504房。2002年6月30日，上诉人收楼。被上诉人翠湖物业管理分公司一直向上诉人收取管理费至2003年1月。上诉人拒绝交管理费的理由是：1、房产开发商南海市建设开发总公司翠湖分公司与上诉人签订《商品房购销合同》中所选聘的是“南海市永隆物业有限公司”负责物业管理，而非翠湖物业管理分公司，上诉人与翠湖物业管理分公司之间没有签订任何协议，至2003年上诉人才知道之前被收管理费完全是上当受骗，翠湖物业管理分公司向上诉人收取管理费是没有合同依据的；2、被上诉人主体不适格：A、被上诉人“翠湖物业管理分公司”是佛山市南海建设开发总公司的分公司，没有独立的法人资格，不能经营物业管理（根据物业管理条例第32条第一、第二款）。而且其于1998年2月20日取得的“南海市行政事业单位经营性收费许可证”也不等于资质证。B、被上诉人所有从业人员不具有职业资格证书，不能从事物业管理工作；3、被上诉人主张收取上诉人的物业管理费，被上诉人对此应承担举证责任，证明其已提供了物业管理服务及务内容，服务项目，服务质量等；4、被上诉人非但没有履行管理义务，还侵害上诉人切身利益：A、被上诉人将6＃楼前绿化地建围墙，并开设为盈利性停车场，致使大量车辆进出小区，特别是卡车和货车的进出和停放给小区居民的生活带来严重影响，尤其是小区儿童的安全，破坏小区和谐的居住环境，证明原告没有进行小区物业管理，逃避自身最基本的服务责任，严重侵害各业主的切身利益；B、被上诉人还严重反小区规划和设施功能，将小区篮球场开设为停车场，致使小区其他居民无法进行正常的体育活动。

被上诉人翠湖物业管理分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

上诉人、被上诉人在二审期间均未提交新的证据。

经审查，对原审法院认定的事实，本院予以确认。

二审期间，上诉人确认接受了被上诉人的物业管理服务，同时确认尚欠被上诉人物业管理费、水费合共1599.28元。

本院认为，上诉人在二审期间确认接受了被上诉人的物业管理服务，双方存在物业管理关系，被上诉人诉请物业管理费主体适格，上诉人上诉主张被上诉人主体不适格及被上诉人没有履行管理义务与事实不符，本院不予支持。两上诉人认为被上诉人违反小区规划，将绿化地开设为盈利性质的停车场的抗辩与本案非属同一法律关系，不能作为本案的抗辩理由。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予以维持。依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费74元，由上诉人黄若熙，谢雪琴承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　吴

　逸

代理审判员　杨　崇　康

代理审判员　罗　凯　原

二○○五年八月十五日

书　记　员　区　翠　莹

林

　彦