李波与顺德市泰禾物业管理有限公司、顺德市华宝房产实业公司物业管理合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2003）佛中法民一终字第1248号

上诉人（原审被告）李波，男，1966年6月17日出生，汉族，住佛山市顺德区大良华宝新村3-101号。

委托代理人陈诗斌，广东海顺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）顺德市泰禾物业管理有限公司，住所地：佛山市顺德区大良红岗工业区顺安棉纺织企业原公司办公楼二楼之2.

法定代表人梁国成，总经理。

委托代理人罗晟，广东盈建律师事务所律师。

原审第三人顺德市华宝房产实业公司，住所地：佛山市顺德区大良红岗工业区。

法定代表人何学志，总经理。

委托代理人罗晟，广东盈建律师事务所律师。

上诉人李波因物业管理合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2002）顺法民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：第三人顺德市华宝房产实业公司是广东华宝集团公司的子公司，具有独立法人资格。被告向第三人顺德市华宝房产实业公司购买了顺德市大良区华宝新村3-101号的房屋后，与第三人签订了物业管理协议，委托第三人行使华宝新村的物业管理权，由被告支付物业管理费给第三人。2000年12月30日第三人通过广东华宝集团公司与原告签订了《华宝新村物业管理移交确认书》，将包括被告的房屋在内的华宝新村房屋的物业管理权移交给原告负责，双方约定由原告维持第三人与华宝新村的业主签订的物业管理协议，物业管理权移交后，与华宝新村物业管理有关的一切债权债务由原告自行负责。原告就此事在华宝新村内进行了公告后，便在华宝新村实施物业管理行为。被告购买的房屋面积为75.35平方米，1997年8月、1998年4月、从1998年7月开始至今被告没有支付物业管理费。2001年7月24日顺德市物价局作出《关于“华宝新村”住宅小区综合物业管理服务收费的批复》，同意原告收取物业管理服务费标准为按住宅单元建筑面积0.6元/月·平方米。

原审法院认为：第三人顺德市华宝房产实业公司通过广东华宝集团公司与原告签订了《华宝新村物业管理移交确认书》，约定由顺德市华宝房产实业公司将华宝新村的有关物业管理移交给原告，原告据此实施了华宝新村的物业管理行为，原告虽然没有直接与被告签订书面的物业管理合同，但与被告已形成了事实的物业管理合同关系。被告对原告行使物业管理权有异议，应当依照法律规定的程序主张自己的权利，该主张不属本案的处理范畴。原告已事实履行了物业管理的义务，被告应当按照顺德市物价局规定的华宝新村的物业管理收费标准支付物业管理费给原告。被告的房屋面积为75.35平方米，每月应缴物业管理费为75.35平方米× 0.6元/平方米＝45.21元，1997年8月、1998年4月和从1998年7月至2003年2月共57个月，应缴管理费2576.97元。原告要求被告支付2531.76元，合情合理，本院予以支持。虽然被告与第三人签订的合同中有滞纳金的规定，但该条款对原、被告之间没有约束力，原告没有与被告签订书面的物业管理合同，没有约定滞纳金问题，所以原告要求被告支付滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但被告应按实际拖欠原告的管理费数额，从实际拖欠之日起至付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付拖欠期间的利息给原告。依据《*民法通则》第四条、《广东省物业管理条例》第二十七条第一款的规定，判决：被告李波应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告顺德市泰禾物业管理有限公司物业管理费2531.76元，并从实际欠款之日起至付款之日止，按每月实际拖欠原告的管理费数额，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告。本案受理费260元，由原告顺德市泰禾物业管理有限公司负担150元，被告李波负担110元。

上诉人李波不服上述判决，向本院提起上诉认为：一审判决关于“原告虽然没有直接与被告签订书面的物业管理合同，但与被告已形成了事实的物业管理合同关系” 的认定是错误的。《代收华宝新村物业管理费、水费协议书》，仅仅表明第三人顺德市华宝房产实业公司作为华宝新村的建设单位与业主形成了暂时的物业管理合同关系，协议明确约定是由业主作为委托人授权顺德市华宝房产实业公司暂时代理该小区的物业管理和供水工作。协议内容即清楚表明了享有物业管理权利的权利人是购买了房地产的业主，而作为建设单位顺德市华宝房产实业公司在出卖所开发的房地产后，只能被委托从事物业的临时管理工作，它作为受托人应当亲自处理委托事务。未经业主同意，受托人无权转让委托事务。华宝新村业主委员会是在*部门亲自指导并依据《广东省物业管理条例》的规定经新村业主依法于1999年5月 23日选举成立的。由于是顺德区的首个住宅小区业主委员会，其成立被新闻媒体报道后获得了广泛的关注。新村业主委员会成立后，受业主委托积极准备选聘物业管理公司，并明确要求解除业主与华宝房产实业公司订立的临时代管协议。由于业主有权随时解除委托合同，所以大部分业主在新村业主委员会依法产生后即开始拒交管理费，少部分业主考虑到申领房地产证需要开发商的支持和迫于开发商停止供水、供电的威胁不得不支付物业管理费。华宝房产实业公司顾虑到自身不具备从事物业管理的经营资格以及迫于业主的不满，在未告知业主的情况下擅自将华宝新村的物业管理工作通过广东华宝集团公司非法转移给被上诉人。一审中被上诉人提供了一份上诉人当庭表示异议的书证—顺德市大良区顺峰居民委员会《关于华宝新村物业管理情况说明书》，在一审判决书中却变成了是“被告对此事实没有异议”，这分明是在偏袒被上诉人。综上，上诉人认为，一审认定的所谓事实合同关系成立的前提条件必须是合法的。即使新村没有成立业主委员会，作为前期受托暂时从事物业管理工作的第三人要转委托，亦必须征求含上诉人在内的业主的同意，否则是对业主享有的物业管理权的侵犯，况且华宝新村已依法成立了业主委员会。被上诉人在明知小区业主已选举产生了业主委员会，在未得到业主委员会的同意和授权的情况下而接管物业管理工作，也同样是侵权。他们的非法行为对上诉人没有约束力。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉人李波在二审期间提交了下列新证据：

1、顺德市物业管理住宅小区（大厦）业主委员会成立备案表复印件，证明：华宝新村业主委员会成立于1999年5月23日，原审第三人未征得业主委员会同意即将物业管理事务交给被上诉人管理，其行为构成侵权。

被上诉人、原审第三人质证认为：华宝新村的业主委员会在1999年的时候选举出，业主委员会的任期应该是两年，至2002年就应终止了，当时选举时业主只有200多人，现在已有400多人了，没有理由200多人选出的业主委员会可以代表400多业主的意见。

2、佛山市顺德区华宝新村业主委员会的喜报，证明：被上诉人对华宝新村的管理是非法的。被上诉人现已离开华宝新村，新的物业管理公司已经开始对华宝新村进行物业管理。

被上诉人、原审第三人质证认为：被上诉人是自动退出了华宝新村，但这并不是喜报。

3、会议纪要，证明的内容与证据2一致。

被上诉人、原审第三人质证认为：会议纪要不具有法律效力。

被上诉人顺德市泰禾物业管理有限公司答辩认为：原审判决正确，请求二审法院维持原判。

原审第三人顺德市华宝房产实业公司陈述：原审判决正确，请求二审法院维持原判。

被上诉人顺德市泰禾物业管理有限公司、原审第三人顺德市华宝房产实业公司在二审期间没有提交新证据。

经审查，上诉人对原审判决确认的① “2000年12月30日第三人通过广东华宝集团公司与原告签订了《华宝新村物业管理移交确认书》”的事实有异议，认为该确认书未征求上诉人的意见，是被上诉人与第三人的行为，与上诉人无关；②对“2001年7月24日顺德市物价局作出《关于”华宝新村“住宅小区综合物业管理服务收费的批复》，同意原告收取物业管理服务费标准为按住宅单元建筑面积0.6元/月·平方米。”的事实有异议。对其余事实无异议，对上诉人无异议的事实，本院予以确认。

本院认为：被上诉人对华宝新村物业管理权的取得，虽不符合《广东省物业管理条例》中规定的取得方式，但其在接管华宝新村后，对华宝新村的居住环境进行了完善，如消防设施的增设、排污管道的更换等，并对华宝新村提供了保安服务、公共场所卫生服务，实际上已对华宝新村实施了物业管理行为，上诉人也接受了物业管理和服务，因此上诉人与被上诉人之间形成了事实的物业管理关系。由于被上诉人对华宝新村进行了管理，为小区业主提供了服务，根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，被上诉人有收取管理费的权利，而上诉人实际接受了物业管理和服务，享受了利益，有支付相应的物业管理费的义务。原审判决上诉人支付物业管理费给被上诉人恰当，本院予以维持。上诉人提出被上诉人未得到业主委员会的同意和授权的情况下而接管物业管理工作对上诉人构成侵权，应驳回被上诉人的诉讼请求的主张，没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。

据此，依照《*民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费260元，由上诉人李波承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 黄 学 军

代理审判员 罗 睿

代理审判员 奉 慕 明

二00三年十月十八日

书 记 员 周 芹