沈阳华新国际实业有限公司与上诉人杨林华因物业管理合同纠纷一案

上诉人（原审原告）：沈阳华新国际实业有限公司。住所地：沈阳市沈河区青年大街215号。

法定代表人：卢铿，该公司董事长。

委托代理人：王澜，辽宁弘立律师事务所律师。

委托代理人：王守元，男，1951年8月20日出生，该公司办公室主任。住址：沈阳市和平区三好街19号。

上诉人（原审被告）：杨林华，男，1965年4月6日出生，系沈阳欧通公司经理，住址：沈阳市沈河区青年大街215号河畔花园45号楼1-2号。

委托代理人：王蕴采，系辽宁德冠律师事务所律师。

上诉人沈阳华新国际实业有限公司与上诉人杨林华因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民二合初字第860号民事判决，于2004年11 月29日向本院提起上诉，本院于2005年1月17日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、代理审判员才玉莹主审、审判员韩鹏参加评议的合议庭，于2005年3月10日开庭公开审理了本案。上诉人华新国际的委托代理人王澜、王守元，上诉人杨林华的委托代理人王蕴采均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，华新国际与杨林华于1994年9月7日签订《管理公共契约》。约定：甲方（华新国际）现于沈阳市青年大街215号兴建“河畔花园”小区，乙方（杨林华）购得河畔花园观藤阁第1-2单元住宅（建筑面积230.53平方米），杨林华同意“河畔花园”落成入住后的管理权归甲方，由甲方全权负责“河畔花园”内的管理，并同意甲方有权委托指定的管理公司执行管理“河畔花园”的权利。乙方或承租户必须按照本契约的规定时间或甲方或受托公司的通知在指定时间内按规定的标准向甲方或受托公司缴纳管理费、土地使用费、采暖费、停车场租金、水费以及服务费用等。管理费、停车场租金、水费以及小区内的一切服务费用于每季度第一个月1日—15日内缴纳，采暖费于每年8月15日—31日内缴纳。合同签订后，华新国际将河畔花园的物业委托由沈阳华新国际物业管理公司进行管理，杨林华交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、电费，其后费用未交。2004年7月19日，华新国际诉至沈河区人民法院，请求法院判令杨林华给付其1997年1月1日至2004年6月30日物业管理费46，559元，1997年至2003年年度采暖费 58，093元，1997年至2003年6月30日水费13，577元。

原审法院认为，华新国际和杨林华签订的《管理公共契约》是双方真实意示表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效。该契约签订后，华新国际按照约定将物业管理工作委托给沈阳华新国际物业管理有限公司，在实际履行中，物业公司进行了物业管理，杨林华对华新国际提供的欠费明细虽然提出异议，但在举证期限内未能提供证据证明。杨林华欠物业管理费，已构成违约。因双方未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，应依据公平原则确定双方的权利和义务，按中国人民银行贷款利率予以保护为宜。华新国际授权物业公司进行物业管理，其作为权利人主张权利，符合双方约定和法律规定，故华新国际依据物价局规定的取费标准要求杨林华支付拖欠的采暖费、物业管理费及滞纳金的主张，予以支持。杨林华拖欠水费问题，因杨林华认可，本院予以支持。杨林华提出华新国际未履行自己的义务而损害了作为业主的利益的主张，因其在本院指定的举证期限内提供的证据不能证明其主张，本院不予支持，故判决：1、被告杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳华新国际实业有限公司1997年1月1日至2004年6月30日物业管理费46，559元；2、被告杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际1997年度物业管理费4，788元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年1月1日始至2004年6月30日止；3、被告杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际1998年度物业管理费5，251元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年1月1日至2004年6月30日止；4、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际1999年度物业管理费 6，640元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年1月1日至2004年6月30日止；5、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2000年1月1日至3月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年1月16日始至2004年6月 30日止；6、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2000年4月1日至6月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年4月16始日至2004年6月30日止；7、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2000年7月1日至9月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年7月16日始至2004年6月30日止；8、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2000年10月1日至12月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2000年10月16日始至2004年6月30日止；9、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2001年1月1日至3月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2001年1月16日始至2004年6月30日止；10、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2001年 4月1日至6月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2001年4月16日始至2004年6月30日止；11、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2001年7月1日至9月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自 2001年7月16日始至2004年6月30日止；12、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2001年10月1日至12月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2001年10月16日始至2004年6月30日止；13、杨林华于本判决发生法律效力后 10日内给付华新国际2002年1月1日至3月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2002年1月16始日至 2004年6月30日止；14、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2002年4月1日至6月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2002年4月16日始至2004年6月30日止；15、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2002年7 月1日至9月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2002年7月16日始至2004年6月30日止；16、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2002年10月1日至12月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自 2002年10月16日始至2004年6月30日止；17、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年1月1日至3月31日物业管理费 1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2002年1月16日始至2004年6月30日止；18、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年4月1日至6月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2003年4月16日始至2004年 6月30日止；19、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年7月1日至9月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2003年7月16日始至2004年6月30日止；20、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年10月1日至 12月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2003年10月16日始至2004年6月30日止；21、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2004年1月1日至3月31日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2004年 1月16日始至2004年6月30日止；22、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2004年4月1日至6月30日物业管理费1，660元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2004年4月16日始至2004年6月30日止；23、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际1997年度至2003年度采暖费58，093元；24、杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际1997年至2003年6月30日水费 13，577元；25、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费6，965元，由被告杨林华负担5，965元，由原告沈阳华新国际实业有限公司负担 1，000元。

宣判后， 华新国际与杨林华均不服原审判决，向本院提起上诉。华新国际上诉称，原审法院在《辽宁省城市住宅区物业管理条例》明确规定“业主、物业使用人未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3％按日加收滞纳金”的情况下不予适用，却按公平原则作出判决，而公平原则是在当事人没有约定或约定不明而法无明文规定情况下司法裁判的准则，故原审法院适用法律错误。另滞纳金性质具有违约惩罚性，在合同关系中相当于违约金。而银行逾期贷款利率仅应适用在借贷关系中，原审法院用银行利息代替滞纳金是适用法律不当，故请求二审法院予以改判，判令杨林华按日0.3％的标准支付拖欠的物业管理费的滞纳金 126，176.64元。

杨林华针对上诉人华新国际的上诉请求未作书面答辩，其在庭审中辩称：华新国际要求其承担日0.3％的滞纳金没有法律依据。华新国际所依据的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的性质是地方法规，不是必须适用。而且，双方对违约金问题在《管理公共契约》中并没有约定，因此，华新国际无权要求其承担日0.3％的滞纳金。

杨林华对原审法院判决亦不服，其上诉称：1、华新国际无诉讼主体资格资格，华新国际并未在《管理公共契约》上签字、盖章，该契约未生效，故其无权要求我给付物业管理费。2、华新国际的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，不应受法律的保护；3、物价局两份收费批复施行之前，华新国际不应按批复中的收费标准收取物业费和采暖费；4、华新国际存在严重的违约行为，我有权拒绝履行给付义务，原审判决给付物业管理费并承担滞纳金无法律依据。

华新国际针对上诉人杨林华的上诉请求未作书面答辩，其在庭审中辩称：1、华新国际有诉讼主体资格。杨林华已在管理契约上签字，而且双方也按该契约履行各自的义务，该合同成立并生效。2、华新国际的诉讼请求没有超过诉讼时效。物业管理行为是连续的行为，华新国际按照季度向杨林华催缴相关费用，杨林华对于交费标准及时间都是明知和认可的，杨林华不缴纳费用的行为是违约行为；3、华新国际不存在违约行为。华新国际对河畔花园小区实行物业管理主要的义务是：公共环境的维护，公共秩序的维持，公共设施的维修等。对于物业管理范围内的义务华新国际均已履行；4、华新国际收费的标准是依据物价部门的批复及每年审验的收费许可证严格执行的，收费完全符合标准；5、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》是经省人大批准实行的地方行政性法规，在司法实践中应遵照执行，因此按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第41条的规定，要求杨林华承担日0.3％的滞纳金有法律依据。

本院认为，1、关于《管理公共契约》是否成立及生效问题。

该《管理公共契约》系华新国际拟定后提供给杨林华，属向杨林华发出要约行为，杨林华在该管理契约上签字行为视为承诺，该契约从杨林华签字时成立并生效，双方也按该《管理公共契约》进行了履行，故该契约成立。《管理公共契约》是双方真实意示表示，且不违反法律规定，故合法有效，对杨林华所提该《管理公共契约》未成立，华新国际无诉讼主体资格的上诉请求，本院不予支持。

2、关于物业管理费给付问题。双方在签订《管理公共契约》时，虽未对物业管理费、采暖费的收费标准进行约定，但华新国际按沈阳市物价局批准的收费标准收取物业管理费、采暖费时，杨林华并未提出异议，视为双方对收费标准的认可。关于杨林华所提华新国际未提供合格的服务，存在供暖未达标准及不及时维修问题，而且将业主会所转让他人，影响业主使用，带来安全隐患，故不同意给付物业管理费之上诉主张，针对供暖问题，杨林华在原审仅提供二份证人证言及照片若干张，但该证人系杨林华所雇人员且没有出庭，其证言不能作为定案依据。其提供照片未能反应形成时间，而且如业主认为供暖设备出现问题，应及时报修，但其未提供任何报修记录，故其主张华新国际不及时履行维修义务之主张，本院不予认定。杨林华所提业主会馆转让问题，双方对业主会馆的使用在公共管理契约上没有约定，而且原业主会馆亦是有偿服务，华新国际在将业主会馆出租后，其继续履行日常公共秩序的维持和对公共环境的维护，杨林华以此为由不交物业管理费本院不予支持，原审法院判决杨林华按原标准给付物业管理费并无不当。杨林华未按时履行约定义务，应给付滞纳金。但对华新国际提出的应适用《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第41条的规定，按日0.3%滞纳金的上诉请求，本院认为，《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第41条关于滞纳金的规定是“物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3％按日加收滞纳金”而不是必须适用，而且，双方在《管理公共契约》中对违约金问题并没有约定。故原审法院按中国人民银行贷款利率予以判令杨林华给付滞纳金并无不当。因此，对于上诉人华新国际提出的该项上诉请求，本院不予支持。

3、关于诉讼时效问题。本院认为，根据《*民法通则》第135条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2 年，法律另有规定的除外”，在本案中，华新国际向原审法院主张权利的时间是2004年7月19日，而其所主张的杨林华应支付拖欠的物业管理费是从1997 年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖费分别是1997年度至2004年度。故对于2002年7月19日前发生的费用应适用法律关于诉讼时效的规定。华新国际所提其一直主张权利，但未提供任何证据证明，本院不予认定。物业管理虽属一种连续行为，但其仍是债权的一种，应适用诉讼时效的规定，对杨林华该上诉请求，本院予以支持。因上诉人杨林华对水费给付未提出异议，本院不再重新审理水费问题。

综上，依据《*民事诉讼法》第153条第1款（3）项、《*民法通则》第135条及《*合同法》第5条、第44条之规定，判决如下：

一、维持沈河区人民法院（2004）沈河民二合初字第860号民事判决第十五至第二十二项、二十四项；

二、撤销沈河区人民法院（2004）沈河民二合初字第860号民事判决第二项至十四项、二十五项；

三、变更沈河区人民法院（2004）沈河民二合初字第860号民事判决第一项为：被告杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳华新国际实业有限公司2002年7月19日至2004年6月30日物业管理费13，279元。第二十三项为：被告杨林华于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳华新国际实业有限公司2002年至2003年度、2003年至2004年度采暖费16，598元；

四、驳回双方其他诉讼请求。

一、二审案件受理费20，895元，由上诉人沈阳华新国际实业有限公司负担11，448元，由上诉人杨林华负担9447元。

审 判 长 张卓琦

代理审判员 韩 鹏

代理审判员 才玉莹

二OO五年六月四日

书 记 员 孝剑波