京七条

2013年10月23日县人民*，市*各委、办、局，各市属机构：为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，根据《北京市人民*办公厅贯彻落实精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）有关规定。土地供应采用“限房价、竞地价”、或者企事业单位和相关机构自有用地，年底前完成不低于2万套的住房供地；该类住房面积以90平米为主（最大不超过140平米）,按市场价低30%左右出售，销售对象为本市有购房资格家庭，北京户籍（无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭）可优先购买，5年内不得转让。

中文名：京七条

成立时间：2013年10月23日

目的：促进长效机制建设

优点：支持居民自住性

1、简介

内容

京七条1.组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为。对弄虚作假违规骗购的购房人，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理，涉嫌犯罪的，移送*机关查处。

2.进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管，重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查。

3.强化价格引导，严查变相涨价项目。参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受*引导的项目，将暂缓上市。

4.进一步严格差别化住房信贷政策的执行。严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

5.通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。

6.对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房企，采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

7.加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。

解读

京七条2013年10月23日下午，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称《意见》)，对即将推出的自住型商品房销售和管理做出七条详细规定。

《意见》明确，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

此外，《意见》规定，按照限购政策规定在北京具有购房资格的家庭，均可以购买自住型商品住房，两类家庭将可优先购买：一类是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女，单身人士须年满25周岁)，另一类是经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。每个符合条件的购买家庭限购一套自住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

此前，北京市住建委10月22日发布消息，称2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。

据新浪网报道，针对今日北京出台的京七条，上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，北京发布自住型商品住房文件，其准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大。必定冲击2014年北京房价，有望稳住房价。

但他同时指出，这个政策有两二忧：一是门槛低，则求者众，难免权力寻租。二是未来退出较麻烦。

如果5万套能够成为事实，那么整体市场结构将出现质变，即北京楼市后续的调控措施将逐渐向高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房跟上，低端市场有保障房分配，改变中高端完全由市场随意定价的格局，加强*从源头的控制力。

不过他同时提醒，由于此类房源限价明显，如何确保分配公正以及房源质量将成为未来监管的难题。

2、影响

京七条“京七条”对自住型商品房生产数量、生产单位、土地供应、房型、销售程序、价格水平、购买对象限定、转让管理等方面进行了相关的规定，但该政策能否做到“完善住房供应结构，做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求，及稳定当前房价，促进房地产市场平稳健康发展”等等要求是个疑问。

因为，该政策建立在两个假定条件的基础上。一是该政策假定，当前北京市的住房价格之所以会持续十年上涨，在于一个强劲的住房“刚性需求”，要解决这个问题，就得大量增加住房供给。可以说，该住房政策是建立在一个莫须有的“刚性需求”基点或假定之上。为何说“刚性需求”是莫须有?因为，市场的需求是什么?不是个人的愿望，更不是个人过高的欲望，而是有实际支付能力的购买力。如果没有支付能力，哪里来的需求。当国内房地产价格让绝大多数人都没有支付能力进入市场时，这种住房需求从何而来?

可实际上，北京*房地产政策没有把必需生活品住房进行界定，却把住房当作是完全的赚钱工具或投资品。在这种情况下，购买住房者既可享受*把住房作为消费品的各种优惠条件，也可以把住房作为赚钱投资的工具。而当市场把两者混为一谈时，由于投资者对价水平要高于消费者，最后这个市场一定会成为投资者为主导的市场。住房市场也就成了少数人赚钱的工具。

当住房成为投资赚钱工具，如果有好的金融市场条件及住房价格上涨预期，那么这个市场是无法通过增加供给来满足住房投资需求的。住房市场的价格也只能是越来越高。这就是前十年国内住房市场越是宏观调控房价越高的根源所在。

二是该政策假定当前北京的住房价格是“合理”的，而且这种“合理”的价格只会上涨不会下跌，任何购买自住性住房的居民，只要购买这种*折让了30%的住房就是对市民的一种福利，就是遏制住房价格上涨的一种方式。可实际上，十年多来，北京市的住房价格已经上涨了十倍以上。

如果说，“京七条”是建立在这两个假定条件的基础上，那么“京七条”的实质就一目了然了——以价格拆让的方式来化解当前北京市高房价矛盾，实际是要稳定北京市的房价，让北京市吹大的房地产泡沫不需要挤出而自动消化。

当然，政策的意图是很好，但达到目的并非易事。7万套住房对北京住房市场是杯水车薪，而且如果不采取有效的信贷及税收政策来遏制投资投机炒作，这些住房对北京市房价调控影响是十分有限的。

其次，北京市这7万套住房，表面是上自住性住房，但只限定5年内不可交易，5年后交易后收益30%归财政。在这种情况下，这种住房的自住性要大打折扣：

一则首次交付时要求销售低于市场价30%，因此，5年后再交易转让后收益上交财政30%对购买住房的成本增加没有多少意义。

二则在这样的情况下，自住性住房价格只要上涨大于30%同样是有利可图，更不用说在当前*极力维持价格稳定及预期上涨的情况下，那么这样的自住性住房肯定是有利可图的。

既然购买这类住房有利可图，*提供的住房源又少，北京市居民涌入这个市场成为必然。如果居民涌入这个市场，不仅住房生产开发商有可能坐地起价，且自住房购买者会因预期房价大幅上涨而造成住房供给更为紧张，从而迫使*启动第二批第三批的自住房的生产。这样，表面上是稳定了北京市的房价，实际只能保证北京市*GDP的稳定增长。

可以说，如果*的房地产宏观调控政策不是从根源入手——把住房的投资与消费作一个清楚界定、并用有效的经济杠杆严格限制住房投资(信贷政策与税收政策)，却还是把政策建立在所谓“刚性需求”的基点上，希望用更多的行政手段来调控房价，那么这种调控要让房地产市场健康发展是不可能的。

3、分析

关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见

京建发〔2013〕510号

各区、县人民*，市*各委、办、局，各市属机构：

为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，根据《北京市人民*办公厅贯彻落实精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)有关规定，经市*同意，现就本市加快中低价位自住型改善型商品住房(以下简称“自住型商品住房”)建设相关工作提出如下意见：

一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作

加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实*房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。市有关部门、各区县*要高度重视，切实做好加快自住型商品住房建设、加强自住型商品住房管理各项工作。

二、加强计划管理，确保土地供应

自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域。

鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

三、合理确定套型面积和价格标准

自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。

自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价。

四、明确销售对象

按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：

(一)本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁。

(二)经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

五、加强销售和登记管理

(一)房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。

(二)自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。

(三)自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。

六、加强自住型商品住房的转让管理

购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

七、严肃查处违法违规骗购行为

对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

北京市住房和城乡建设委员会北京市发展和改革委员会。

北京市财政局北京市国土资源局。

北京市规划委员会

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4、政策评价

北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，京七条漫画提出了加强建设、管理自住型商品住房的七条意见，被业内称之为“京七条”。不过，这项针对平抑当前高房价的政策，却遭到了南京一批业内人士的平静看待，认为此举姿态性大于实际性。

“9月份70个大中城市的房价数据出来了，65个城市房价上涨，压力比较大。”江苏省房地产协会房地产研究所所长李智在接受晨报记者采访时表示，北京的“京七条”政策虽然有藉此平抑房价的意思，但是自住型商品房一来供应量有限，二来有5年之后才能上市的限制，因此对市场的作用其实很有限。

李智表示，这一政策通过“限房价竞地价”的方式来开发商品房，其实北京早在此前已经操作过了，效果有限。此次北京市住建委加以重申，更多是表明当地*对平抑房价的态度。

高科荣境营销总监夏小虎在接受晨报记者采访时表示，今年三月份“国五条”出台未落地之后，一直就鲜有房地产调控政策出台。此次北京出台“京七条”，对于他们开发商来说，这也许意味着房地产临近调控的一个信号。夏小虎表示，其实他们开发商也不愿意看到房价高涨，透支未来的发展空间。对于任何一个行业来说，平稳上升才是大家乐于看到的状态。对于北京出台“京七条”，夏小虎表示他们讲密切关注接下来的政策动向，对未来的房地产市场也持谨慎态度。